220200180PropertyTimes华东区2014年第一季度160长三角地区优质仓库租金上涨140上海-写字楼租金回到下降趋势2014年4月10日上海甲级写字楼租金在上个季120度出现一波反弹行情后小幅下降。本季度总体租金环比下跌0.92%，至人民币每天每平方米8.65元（1.4美元）。浦西目录地区激烈的竞争格局以及郊区新增供应的增加是上海整体写字楼租金下降经济概览2的主要原因。如果单独看浦东市场，由于空臵面积短缺，甲级写字楼租金事实上保持小幅上涨的趋势。商铺市场7工业市场11南京100–新街口优质商铺租金上升，带动平均租金上涨住宅市场14投资市场18南京社会消费品零售总额在2013年同比增加13.8%，高于全国平均13.1%的增速。主要源于新街口的优异表现，中心商圈优质商铺的平均租金本季度环比上升1.18%，达到人民币35.21元每平方米每天（5.72美元）。由于作者一些新开业购物中心的出租率上升，总体平均出租率水平上升800.83个百分点到93.72%。ShaunBrodie华东区研究部主管杭州–住宅高库存将对市场带来压力中国区战略研究主管+862122080529在杭州高端市场，非服务式公寓的价格在本季度环比上涨600.65%，到每平方shaun.fv.brodie@dtz.com米44,035元人民币（7,160美元），别墅的均价环比下跌0.18%，到每平方米34,335元人民币（5,583美元）。虽然本季度高端市场仍然相对平稳，但联系方式将在未来感受到整个住宅市场高库存所带来的压力。聶安達图一北亚区研究部主管DTZ写字楼价格指数(2005年第一季=100)2005200620072008200920102011201220132014+852250707792014F2015Fandrew.ness@dtz.comHansVrensen全球研究部主管+44(0)2032962196hans.vrensen@dtz.comFergusHicks全球预测分析部主管上海杭州南京+44(0)2032963011fergus.hicks@dtz.com注：F表示预测数据资料来源:DTZ戴德梁行研究部DTZResearch华东区2014年第一季度经济概览2013年华东区经济总体增长迅猛，上海全市地区生产总值21,602.12亿元（3,512.5亿美元），比上年同期增长7.7%（表一）。杭州全市地区生产总值8,343.52亿元（1,357亿美元），比上年同期增长8.0%，年增长率与上季度持平。南京全市地区生产总值8,011.78亿元（1,302.7亿美元），比上年同期增长11.0%。全国房地产开发投资同比增长19.8%达到86,013亿（13,986亿美元）。2013年，上海，杭州，南京人均可支配收入达人民币43,851元（7,130.2美元）人民币39,310元（6,391.9美元）及人民币39,881元（6,484.7美元），同比增长9.1％，10.1％及9.8％（表一）。表1经济指标指标时期单位城市数值比去年同期增长(%)地区生产总值2013年亿人民币上海21,6027.7杭州83438.0南京801111.0规模以上工业总产2013年亿人民币上海32,0884.4值杭州25238.0南京12,64710.3人均可支配收入2013年人民币上海43,8519.1杭州39,31010.1南京39,8819.8固定资产投资总额2013年亿人民币上海56477.5杭州426314.5南京526612.4房地产固定资产投2013年亿人民币上海281918.4资总额杭州185316.0南京*9935.5注：2011年以来，统计中国的统计局将固定资产投资指数从50万元调整为500万元人民币。同期数据已作出相应调整。*南京房地产固定资产投资总额为11月份数据资料来源:上海，杭州，南京统计局www.dtz.comPropertyTimes2220200180160140120100人民币/平方米/月%8030016华东区2014年第一季度6014250图二12写字楼市场DTZ写字楼租金指数(2005年第一季2005=100)2006200720082009201020112012201320142014年第一季度大约有175,000平方米新增供应进入华2002014F2015F东市场，达到去年同期的2倍。同时，上海，南京，杭州三城的写字楼总体净吸纳量保持在高位水准。尽管本10季度有大量新增供应，高吸纳量保持了写字楼总体空臵率的平稳。华东地区写字楼租金总体保持平稳。上海甲级写字楼租1508金在上季度的一波反弹行情后回到下行区间，本季度平均租金每平米每天下跌8分，达到人民币每天每平方米上海杭州南京8.65元（图3）。浦西地区大量的新增供应以及激烈的竞争格局是上海整体写字楼租金下降的主要原因。6由于2014年将有多个甲级写字楼项目交付，华东三城100写字楼空臵率短期内将会被推高。中长期来看，由于华注：F表示预测数据东3城在2015-2016年的供给都非常充足，写字楼入驻资料来源:DTZ戴德梁行研究部4率将出现一定的压力，从而导致租金上涨压力增大（图图三2）。写字楼租金(人民币/平方米50/月)和空臵率(%)200上海杭州南京资料来源:DTZ戴德梁行研究部www.dtz.comPropertyTimes3千平方米1,80020%华东区2014年第一季度1,60018%1,40016%上海表二14%甲级写字楼市场数据1,200本季度共有平方米的新增供应入市，上海甲级175,076区域总存量空臵率租金租金季度变写字楼总存量达到6,424,904平方米（表2）。尽管新增(平方米)(%)(人民币/平化(%)12%供应充足，全市甲级写字楼平米的高吸纳量保103,4251,000方米/天)持了空臵率的平稳。与上季度相比，全市甲级写字楼空臵率下降了0.05个百分点，至8.55%。目前，浦东的甲静安873,1779.010.8-1.910%级写字楼空臵率是全市最低，为2.0%（表2）。黄浦1,085,31010.18009.2-0.3值得注意的是，本季度上海写字楼总体租金在上季度的徐汇651,6404.58.4-6.78%一波反弹行情后进入下行区间。全市总体租金环比下降浦东2,208,0162.06009.00.90.92%，达到人民币每天每平方米8.65元（1.4美元）6%（表2）。就地区差别而言，浦东写字楼租金继续保持长宁1,030,27818.87.5-3.8上升趋势，而浦西地区租金水平明显下跌，环比跌幅为其他576,48316.14005.4-0.72.1%。浦西地区新增供应的增加以及激烈的竞争是本季4%度上海写字楼整体租金下降的主要原因。总体6,424,9048.68.7-0.9资料来源:DTZ戴德梁行研究部200预计2014年将有近120万平方米的新增供应入市，因2%此我们预计总体空臵率短期内会有所上升。中长期来看，图四我们对市场保持谨慎态度。在2015-2016年写字楼新增写字楼空臵率走势及供需面积，千平方米供应高峰到来后，写字楼市场的增长趋势将有所减缓。00%在投资市场，本季度甲级写字楼平均市场回报率上升了200520062007200820092010201120122013Q12014F2015F0.12个百分点，达到5.93%。随着写字楼总体租金的下降，更多业主面对合理的报价持开放态度，导致本季度2014甲级写字楼的资本价值环比下跌了2.3%，至人民币54,987每平米。我们预计2014年二季度上海写字楼市场会保持下行压力，租金增长范围在-1.0%-0.5%之间。由于新增供应的持续入市,下季度总体空臵率将提升1-3个百分点。最后，新增供应吸纳量空置率我们对2014年写字楼投资市场继续保持谨慎乐观的态注：F表示预测数据度,预计市场回报率短期内将会继续维持在5.7-6.0%的水资料来源:DTZ戴德梁行研究部平。www.dtz.comPropertyTimes4千平方米40030%350华东区2014年第一季度25%300南京表三25020%甲级写字楼市场数据本季度南京甲级写字楼市场没有新增供应，总存量维持在1,289,187平方米（表3）。第一季度写字楼总体净吸区域总存量空臵率租金租金季度变纳量从上季度的51,011平米下降至2,707平米。整体空(平方米200)(%)人民币平化(%)臵率环比小幅下降了0.21个百分点，至9.75%。目前，(/方米/天)白下区的空臵率是全市最低，为6.3%。由于今年新增供15%应有限，预计南京写字楼空臵率在短期内会保持稳定。玄武214,1496.63.90.0然而，随着2015-2016年新增供应高峰的到来，我们预150计南京写字楼总体空臵率未来会有所升高。(图5).鼓楼405,67012.54.1-2.4白下410,7366.34.21.2本季度南京甲级写字楼租金价格为人民币每天每平方米4.0元（0.7美元），与上季度持平（表3）。随着新街建邺258100,63213.43.8-1.010%口的地标性项目德基广场二期的入市，短期内我们预测总体1,289,1879.84.00.0平均租金将会小幅升高。长期来看，由于未来几年大量附注：租金指的是“面成交租金”项目的集中供应，租金的增长将趋于平缓（图5）。资料来源:DTZ戴德梁行研究部50本季度南京甲级写字楼资本价值小幅上升至人民币每平图五米24,865元。市场回报率稳定在6.0%，与上季度持平。甲级写字楼空臵率走势及供需面积，千平方米预计投资者对南京写字楼市场会继续保持乐观的态度。