2014年7月杭州二手房市场研究报告[摘要]下半年首月楼市迎来重大转折，杭州限购终于在月末解禁。房地产是政策市，更是信心市。需求的释放需要一个过程，目前楼市仍以去库存为主。从中长期来看，取消限购的影响是有限的，市场需要的还是组合拳，只有限贷政策调整才可能加速市场筑底，而此关键还在于银行的合作发力。核心提要：1.7月市区二手房签约2737套，其中住宅2477套；主城区二手房签约1920套，其中住宅1800套。二手房市场整体弱势难迅速改变。2.限购解禁后三天签约量小幅上扬，其中主城区解禁对象140平方米以上大户型二手住宅交易数据上升。3.7月主城区二手住宅均价为17455元/平方米，再创历史新低；市区二手住宅均价为14449元/平方米。4.7月140平方米以上大户型二手住宅中滨江区表现不俗；限购解禁后，预计萧山余杭刚需房源更受益。5.主城区老小区换手率高持续交易前列，大关、朝晖、翠苑位列前三；主城区TOP10中有四个小区为经适房。附主城、萧山、余杭中介签约套数排行榜下半年首月楼市迎来重大转折，杭州限购终于在月末解禁。房地产是政策市，更是信心市。取消限购有利于提升楼市预期，部分原来不具备购房资格的人解禁后具备资格，部分原来缺乏信心、持币观望的购房者或逐步选择成交，但需求的释放需要一个过程，目前楼市仍以去库存为主。从中长期来看，取消限购的影响是有限的，市场需要的还是组合拳，只有限贷政策调整才可能加速市场筑底，而此关键还在于银行的合作发力。市区2737套主城区1920套整体弱势难迅速改变据透明售房市场研究院统计，2014年7月杭州市区（包括主城区、萧山、余杭）二手房签约量为2737套，日均签约88套，签约总量环比6月的2600套增加5.27%，同比2013年7月的2921套减少6.3%，其中二手住宅签约2477套。2014年7月主城区二手房签约量为1920套，日均签约62套，签约总量环比增加3.23%，同比2013年7月的1953套下降1.69%，其中二手住宅签约1800套。从量上来看，市场整体弱势特征很难迅速改变，杭州取消限购令的主要原因还是库存巨大、去化缓慢的市场供求矛盾严重。限购放松短期内对二手房市场成交量的影响也不如新房，限购取消第一波影响主要还是会在新房市场，然后才传导至二手房市场。由于二手房房东的个体性特征，限购取消后，大多刚需房东对未来的预期是涨的；相反，开发商受库存压力和回笼资金影响，大多会借此机会做最大的促销努力以促进客户下单，其中最直接的促销方式莫过于“以价换量”，进而形成同一区块房源产生“价格倒挂”，促使部分购房者将选房重点转向新房市场。而刚需的释放将在全部放开限购的萧山区和余杭区体现的较为明显，预计未来几个月萧山余杭尤其是新杭州人购买占比较大的余杭区成交权重将有所放大。当然主城区部分140平方米以上大户型的购买资格重新具备以及二手房的降价销售一定程度上也能带来量的增长，预计下半年未来几个月市区二手房整体销售情况会略好于上半年。限购解禁后三天签约量小幅上扬大户型交易数据上升从2014年7月杭州市区和主城区二手房日均签约量走势来看，7月29日开始，市区二手房签约量连续三天超过130套，主城区则在90套左右，31日更突破100套，为113套。限购放开初期出现的集中增长网签数据，大多还是原先已经达成成交但因限购未能网签的单子，这种数据的体现并非实质新增需求的转化。从2014年7月主城区二手住宅中140平方米以上房源限购解禁前后占比对比图来看，7月1日至7月28日，140平方米签约房源占二手住宅总量7.78%，解禁后的三天里，占比达13.03%，比重上浮5个百分点。限购取消后，部分大户型房源由之前的线下协议转成线上签约；也有部分大户型卖家因为140平方米以上的解禁，为尽快出手而采取降价销售，从而带来该户型区间签约量的小幅上升及占比的提高。据统计，7月29日至7月31日期间，主城区二手住宅140平方米以上成交小区中，以滨江区的彩虹城为首，3天共签约6套，签约总面积共1091.6平方米，其中最大户型面积近243平方米。17455元/平方米主城二手住宅均价再创历史新低2014年7月，无论是市区还是主城区，二手住宅均价环比同比都出现回落。其中，市区二手住宅均价为14449元/平方米，环比下降1.21%，同比下降6.07%。其中主城区二手住宅均价为17455元/平方米，创下历史新低，但降幅有所减小，环比下降幅度为0.37%，6月份的环比降幅为2.81%；7月同比2013年下降11.28%。从价上来看，无论是杭州整体价格指数走势还是具体到个别小区的均价走势，今年杭州市二手房价格明显已经进入快速下行通道。由于二手房东的个体性特征，房价整体变化主要还是来自买卖双方的心态。限购取消后，部分大户型卖家可能因为140平方米以上的解禁，为尽快出手采取降价销售，但大多刚需房东会认为限购取消代表地方政府态度在改变，认为政府不可能深度打压房价，而对房价未来预期持乐观上涨态度，一拉一扯，预计下半年未来几个月二手房整体价格跌速将有所放缓，当下或是购房者下单的好时机。而受经济下行、楼市高库存和新房降价等因素影响，今年内二手房价格出现大幅上涨的可能性很小，或将走出止跌回稳的态势。限购解禁萧山余杭更受益滨江区大户型表现不俗据透明售房市场研究院统计，西湖区为学区房密集区，依旧是传统的成交重镇，7月共签约405套，居城区套数第二；签约金额为7.89亿元，为城区金额冠军。7月余杭区签约套数最多，共签约448套，占总量16.37%，签约总面积4.61万平方米，总金额3.73亿元。本月签约面积冠军城区是萧山区，共4.94万平方米。之江区依然是签约套数、签约面积、签约金额最少的城区，仅签约16套，签约面积为2591平方米，签约金额为4876.1万元。限购取消后，各区域二手房受益情况将各有不同。主城区140平方米以上大户型将受解禁影响成交小幅上升，全部放开限购的萧山区和余杭区刚需房源利好，其中新杭州人购房者较多的余杭区受益或更明显。据统计，2014年7月杭州主城区签约面积在140平方米以上的二手住宅小区有三成分布在滨江区，7月主城区140平方米以上小区签约套数排行前4中，滨江区囊括其三，分别为彩虹城、云溪香山嘉苑和临江花园；另外，也有三成分布在西湖区，其中以西溪蝶园、枫华府第为代表。老小区换手率高持续交易前列TOP10中近半数为经适房据透明售房市场研究院统计，在2014年7月杭州市区签约的二手住宅中，90平方米以下户型共签约1513套，占二手住宅签约总量61.08%。其中，60平方米以下户型占比最高，达26.89%，共签约666套；其次是60-80平方米户型占比17.97%；排在第三位的是80-90平方米户型，占比16.23%。据透明售房市场研究院统计，7月主城区二手房签约量排名前十的小区中，前三都是市中心小面积的老小区房源，套均面积均在60平方米左右，这些小区大多为首次置业刚需客的过渡首选，换手率较高，本月销售套数冠亚季军分别为大关、朝晖、翠苑，各签约52、42、38套。另外值得注意的是，7月主城区二手房小区排名前十中，有四个小区主要为经适房，包括北景园、铭和苑、嘉绿苑和都市水乡。另外，位于下沙区的回迁房新元金沙家园7月签约17套，并列主城区小区套数第十位。本月，下沙区的保利东湾以21套的交易量上榜。附主城、萧山、余杭中介签约套数排行榜