05201405◆5.1房展会人气比3月旺盛，开发企业热情度也有提升，但是从市场反馈来看，观望情绪并没有缓解，相反比上月更为严重。由于刚需产品的缺位，导致本月交易量进一步萎缩，已跌至今年第二低位。◆商品住宅供应85.3万平方米，环比增加15.6%；成交59.6万平方米，环比减少21.8%；成交均价27596元/平方米，环比上涨6.5%。受中高端楼盘“特价房”的影响，单价在3万元/平方米以上成交项目相对活跃。◆二手住宅挂牌量113856套，环比减少3.0%；成交13950套，环比减少15.5%。虽然市场低迷，但高端产品价格出现明显回落。其背后是全国不动产登记临近，一些身份特殊的人群开始急抛售手中房源。Centalineresearch1楼市热点新闻不政策动态楼市热点新闻不政策动态.....................................................................................................................................................................1土地市场土地---成交量创年度新低....................................................................................................................................................................3一手住宅市场一手商品住宅---“红五月”丌火成交均价创历史新高................................................................................................................5一手别墅---高端别墅活跃带动均价上扬...........................................................................................................................................9豪宅---积极营销豪宅成交丌降反升...............................................................................................................................................11二手住宅市场二手住宅---市场惨淡成交探底缺乏利好五月缺红...................................................................................................................13商办市场写字楼---月底项目集中成交导致市场现“复苏”态势.............................................................................................................18商铺---供应走高僵持市场下成交却表现丌温丌火......................................................................................................................21Centalineresearch105楼市热点新闻不政策动态楼市遇冷，各地政府为“救市”想出各种招数突破限购带来的困局。上月救市的城市还打着“促进经济发展”、“人才引进”等旗号，而本月安徽铜陵直接以“促进房地产市场健康发展”名义“救市”，对比之前的城市手段更为直接。在恐慌心态下，也传出“除一线城市外其余城市均放松限购”的消息。其背后在于对土地财政的高度依赖。由于市场变化比较快，舆论压力也相对较大，因此住建部近期赴各地调研，传达出不能人为中断这次市场调整的信号。这也意味着，这次中央不会出手“救市”，地方政府无论怎么折腾，只能是无用功。============================================================================铜陵“救市”手段直接三、四线城市松绑楼市铜陵市政府出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》，并在住房公积金贷款、契税补贴等方面配套制定了一系列利好政策，新政策从5月1日起已正式实施。主要手段有：1、调整政府投资性住房筹集方式。保障性安居工程住房等政府投资性住房，通过团购等方式筹集，原则上政府不再直接投资建设，比如可在条件相对成熟的商品住房项目中团购一批房源，作为征收安臵房、保障性安居工程住房。2、购房者可获税收补贴优惠政策。2014年5月1日至2014年12月31日期间，在铜陵市购买家庭唯一普通商品住房(含二手住房)的，由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴。3、适度放宽公积金贷款条件。虽然铜陵和南宁相比有了更大突破，直接奔“救市”主体而去，但并没有过多的踩到政府调控红线。从一些措施来看带有倾向性，名义上鼓励首次臵业以及有改善型需求的自住型买家入市，符合“分类调控的精神”。从这些政策组合来看，除了鼓励消费外，还兼顾到开发企业，稳定当下敏感的市场情绪起到作用。预测救市效果也会比天津、南宁等地要明显。前4个月楼市一直处于疲软局面，各地在“救市”的舆论造势已经非常明显。相信很快就会有更多地方纷纷效仿，但预计在尺度和内容上不会有太大差别。============================================================================央行称房地产增长动能减弱棚改或可为房企解忧央行在今年第一季度货币政策执行报告中确认了房地产增长动能减弱。基于房地产既有增长动能减弱的“诊断”，央行开出了“药方”：加强对地方政府融资平台、产能过剩行业和房地产行业贷款信用违约风险的监测。同时，建立和完善绿色信贷机制，落实好差别化住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机投资性购房需求。今后房企利润增长点可能向旧区改造等业务倾斜。============================================================================Centalineresearch105央行会议对房贷业务表态离“救市”差距甚远人民银行总行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，讨论当前差别化住房信贷政策。提出对个人住房贷款要资源优先配臵、利率合理定价、效率改善提高、风险防范、舆情引导与正面应对五方面指导意见。从这次会议内容来看，着重谈到对首次臵业购买自住普通商品住房的贷款支持。一方面对当下比较突出的贷款难、放款慢等社会突出矛盾给予正面表态，另一方面，对目前处于降温的楼市启到稳定情绪作用。但是指导意见并不会扭转楼市调整的局面，所以谈不上“救市”。首先，今年楼市销售情况不佳，资金链断裂的房企陆续涌现，而会议并没有提及房地产企业贷款的事项，表明央行至少目前还不会出手干预。其次，想要救市离不开央行的“印钞机”，但是李总里讲的很清楚，“用短期刺激，今后也许更难过”。所以，会议也没有谈到加大货币供应量。楼市对资金依赖度非常高，在没有放松流动性或者增加市场货币供应的前提下，楼市不会发生逆转，这点央行是非常清楚的。既然央妈有了表态，银行当然会有所“领会”，贷款难、利率高等现象肯定会有所缓解，但在“合理利率”的获得等执行层面上可能另设门槛，比如，利率想打折商业贷款部分必须超过多少万以上才可以享受。这是因为大、小银行的资金充足率不一样，具体落实起来也会存在差异。此外，很多银行也是上市公司，要对股东负责，对盈利还是有具体目标的。============================================================================传非一线楼市将放松限购短期或有托市效果根据传闻，有多位住建部人士确认，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。传闻中，住建部人士还表示，近期北上广深市场也有剧烈调整，住建部正在观察研究，但发文确认限购放开的可能性不大。2010年出现限购政策，其背景是房屋供不应求，导致房价涨幅过快。房价的高低虽然由多种因素组成，但供需是决定性因素。目前三、四线城市库存过高，处于严重供过于求的局面。可见楼市自身有调整需要，此时出政策刺激需求效果未必理想。此外，放松限购会吸引有投资需求的买家，楼市短期会有向上动力。不过一旦发现楼市向上的预期和现实不匹配，后续跟进力量会消退，楼市还会落入原先调整轨迹。限购在执行上存有漏洞，出现了“假离婚”、“补缴社保”等现象。可见中央的出发点和地方政府的执行存在一定出入，因此，从这几年执行效果并不理想。所以限购只能作为短期行政手段存在，一旦长效机制落实，比如房产税等落实后，会自然会失去存在的必要。Centalineresearch205土地---成交量创年度新低供应：54.6公顷，环比?171.5%成交：9.0公顷，环比?85.6%金额：33