2014上海豪宅市场调查及分析一、整体豪宅市场首先，这里指的豪宅是指单套总价在1000万元以上的物业。虽然在北京和上海，1000万元就是入门级豪宅而已，但在中国其他很多城市，单套总价1000万元已经是个遥不可及的目标。目前豪宅主要集中在北京、上海。这两大城市豪宅的年销售量都在2000套左右，容量比较恒定。广州、深圳等地的豪宅成交量相对北京、上海要少很多过去几年去化在300-500套左右。2013年豪宅市场升温明显，北京、上海、深圳年成交量同比上涨在三成以上。千万级豪宅集中成交主要有两大原因，一是受到去年房地产市场整体走高影响；第二，是受到房价上升因素影响，按单价提升20%来看，一些往常售价在七八百万左右的项目也迈入了千万级行列。表：2008年-2014年上半年上海千万元以上豪宅成交套数变化对2013年上海总价1000万元以上的高端物业成交情况进行细分会发现：随着总价的上移，成交数量分布非常不均匀。1000—2000万元占绝对多数，成交占比在八成以上。总价越高成交量越少，2000万元属于分水岭，2000—3000万元成交占比锐减到7%以下，而5000万元以上项目上海仅成交44套，占比约1%。表：2013年重点城市总价1000万元以上豪宅成交套数（单位：套）城市1000-1500占比1500-2000占比2000-3000占比3000-4000占比4000-5000占比5000万万万万万万以上上海239870%57317%2537%993%391%44表：2014年上半年上海千万元高端豪宅成交情况　成交面积占比成交套数占比成交均价（元/平方米）成交金额（亿元）占比1000-2000万元253365.9179%97685%51436130.3270%2000-5000万元58747.1818%15814%8065647.3825%5000万元以上7585.662%151%1193029.055%顶级豪宅的成交数量是极其有限的，而且主要集中在北京、上海。即使对这两个城市而言，豪宅市场和全球国际化都市相比也是刚刚起步。比如香港、伦敦、纽约，它们的顶级豪宅不论从单价还是从总价来看，都远超上海和北京。从这个上面来讲，中国豪宅在国际上所处的位置和我国的经济地位还是相符合的，完全没有所谓豪宅的超前消费。表：全球国际化都市近年成交顶级豪宅的单价及总价情况（单位：元/平方米万元）城市项目成交时间单套总价均价香港傲璇(OpusHongKong)2012年4.55亿港元73.27万港元/平方米香港傲璇(OpusHongKong)2012年4.7亿港元81.60万港元/平方米伦敦海德公园一号2011年1亿英镑6.45万英镑/平方米(OneHydePark)伦敦Cornwall一处豪宅2013年8000万英镑/悉尼悉尼一处别墅2013年1.55亿元/巴黎巴黎16区肯尼迪总统街422012年4600万欧元/号纽约曼哈顿豪宅2013年1.51亿元/纽约特朗普国际酒店大厦2010年3320万美元6.5万美元/平方米上海绿城玫瑰园2013年1.5亿元9万元/平方米上海汤臣一品2013年1.5亿元18万/平方米上海中粮海景壹号2013年5775万元15万元/平方米北京钓鱼台7号院2012年5765万元16万/平方米北京丽宫2013年1.05亿元7万/平方米总体来看，首先，豪宅市场是存在的，但只存在于少数城市，而且数量有限，属于“非主流”产品；其次，2000万元基本是豪宅市场的分水岭。1000-2000万元入门级的豪宅近几年发展速度还是比较快。2000万元以上数量就开始减少，到5000万元以上更是凤毛麟角；第三，对豪宅的开发企业来说，要从需求角度出发研究市场。豪宅的市场不是单纯靠创造出来的，这个市场容量非常有限。从目前来看，豪宅实际上是存量市场，并不是增量市场，不可能突然之间出现一个富豪能够买得起千万总价的豪宅。大多数豪宅客户都拥有多套住房，他们是在换房的过程中置换更好的房子。二、上海豪宅市场上海豪宅市场是一个自用居住主导的市场，从豪宅成交总价段分布看，2013年1000-2000万元之间占了87%，2014年上半年这一数值上升至89%，可见上海豪宅市场主要以入门级豪宅为主导。从区域分布来看，内中环成为成交主力。上海传统高端住宅的主力板块，也从原来的市中心逐步外移，所以中环附近目前是上海千万级豪宅发展势头最好的区域。超过2000万元之后，上海豪宅成交速度明显放缓，2013年2000-5000万元豪宅共成交391套，今年上半年成交158套。2000万以上的豪宅项目又回归到了传统的市中心，回归到了真正的传统豪宅区域，比如新天地、陆家嘴、原法租界等。5000万以上更是集中在少数项目上，2013年主要是绿城玫瑰园和中粮海景，这两个明星项目2013年共成交26套，占了5000万以上项目成交的60%。2014年上半年为绿城玫瑰园和万特园。表：2013年上海豪宅各总价段前三位热销项目情况总价区间段项目名称物业类型环线成交套数成交均价成交金额(元/㎡)（亿元）1000-2000万中海紫御豪庭住宅、别墅内中环4244406548.54万科五玠坊项目住宅内中环1374252216.63东航云锦东方·湾庭住宅、别墅内中环1295754216.772000-5000万新鸿基滨江凯旋门住宅内环内271310978.61华润上海滩花园住宅内环内26888637.47凯德·茂名公馆住宅内环内231127146.455000万以上上海绿城玫瑰园别墅外郊环179431816.82中粮海景壹号住宅内环内91493935.58东郊花园别墅内中环41314202.13表：2014年上半年高端豪宅各价位段热销项目　项目名称区域成交均价成交面积成交套数5000万元以上汤臣一品大厦浦东2316929861金臣华漕别墅项目闵行15765512752翡翠别墅浦东11655610102上海绿城玫瑰园闵行80805869212万特园二期闵行13895329107东郊花园浦东109245145932000-5000万元古北壹号闵行841841062423凯德·茂名公馆卢湾121761351314新鸿基滨江凯旋门浦东101397331913中凯曼荼园松江9713124686翡冷翠园闵行7384721155中粮海景壹号浦东125548117731000-2000万元绿城盛世滨江卢湾646291612179中海紫御豪庭普陀465371750164保利西岸名轩徐汇771931330454雅戈尔长风8号普陀476451182654黄浦滩名苑黄浦62257656437另外，在1000万-2000万元的总价段中，热销项目的单价基本都在4万-6万元/平方米之间。2000万-5000万元的差异比较大，单价5、6万到10多万都有，5000万以上项目的单价基本在10万以上。因此，2000万以上的高单价项目如果要挑战成交量的话，阻力会比较大。上海高端别墅市场去化更难。2013年千万以上项目成交TOP10榜中，上海销售较好的都是公寓类项目。2013年榜首的中海紫御豪庭，公寓卖了424套，而别墅仅卖掉11套。2014年上半年千万元及高端豪宅成交1149套，其中别墅仅299套，仅占26%，1000万-2000万元别墅为252套，2000万-5000万元的21套，5000万元以上别墅成交26套。表：2013年上海总价1000万元以上豪宅成交套数TOP10排名项目名称物业类型环线成交成交均价套均价成交面积成交金额套数(元/㎡)（万元）（万㎡）（亿元）1中海紫御豪庭住宅、别墅内中环43546297121911.4553.022万科五玠坊项目住宅内中环1374252212143.9116.633东航云锦东方·湾庭住宅、别墅内中环1335835613363.0517.774雅戈尔长风8号住宅内中环1114638411482.7512.745城投露香园项目住宅、别墅内环内996624416002.3915.846建国西路68号住宅内环内978787728861.5914.00（嘉华嘉御庭）7绿城盛世滨江住宅、别墅内中环966355213752.0813.20（香港新世界花园）8嘉凯城徐汇中凯城市住宅内环内966215817292.6716.60之光9仁恒·森兰雅苑住宅、别墅中外环944381014143.0313.2910上海星河湾花园住宅外郊环763903313432.6210.21数据来源：CRIC系统2014年，上海豪宅市场不可能会延续2013年的势头，想再上一个台阶，几乎不可能，最多只能保持在历年平均水平，也就是2200套左右。豪宅市场和刚需市场完全不一样，主要依靠挖掘存量市场。再加上上海豪宅市场一股重要购买力——江浙客户购买力下降明显，外需对上海高端豪宅的贡献有限。