骏景豪庭项目营销思路骏景豪庭营销策略&执行方案|蓝创地产机构河北第一事业部|目标设定：销售目标：24个月实现909套约8.7万平清盘收益目标：整盘实现均价不低于8000元／平米品牌目标：实现高品质项目带动企业开发品牌骏景豪庭营销策略&执行方案|蓝创地产机构河北第一事业部|营销目标1?价格目标：第一阶段销售均价达：62006200元元//平方米平方米?销售目标：基础目标：200套争取目标：160160套套?品牌目标：迅速提升项目在石家庄的品牌知名度深入传播品牌理念及项目带来的品味主张将品牌理念植入人心树立项目在区域的地位、为提高价格做基础骏景豪庭营销策略&执行方案|蓝创地产机构河北第一事业部|——2014年度销售执行总表第二阶段第一阶段目标目标220220套（保底套（保底198198套）套）目标目标200200套（保底套（保底160160套）套）筹备111.251.25111.251.252014.1010.182014.102015.310.102015.32015.11销售计划销售计划区域客群外展蓄水区域客群外展蓄水现场现场售楼及外展阵地售楼及外展阵地新华客群外展新华客群外展价格制定价格制定蓄水蓄水蓄水蓄水蓄水蓄水目标：实际到访目标：实际到访600600组组目标：实际到访目标：实际到访10001000组组团队组建团队组建客户摸底客户摸底客户摸底客户摸底目标：落实目标：落实250250组深度意向组深度意向目标：落实目标：落实200200组深度意向客组深度意向客人员培训人员培训客客价格测试价格测试价格测试价格测试组建并调整执行团队组建并调整执行团队据市场与蓄客情况调整价表据市场与蓄客情况调整价表据市场与蓄客情况调整价表据市场与蓄客情况调整价表骏景豪庭营销策略&执行方案|蓝创地产机构河北第一事业部|——2014年度推广执行总表第2次推第1次推盘盘筹备10.2515.32014.102014.12015.32015.32015.5110.18形象公开10.18样板间公开物料筹备公关事件与活动现场活动门店布置板块炒作、品牌新闻户外广告铺开售楼布置房展其他区域外展布置储客核心：场外导入客户核心：体验骏景豪庭营销策略&执行方案|蓝创地产机构河北第一事业部|项目解读2?项目区域环境认知?项目认知骏景豪庭营销策略&执行方案|蓝创地产机构河北第一事业部|关于项目环境的思考?环路及城市快速立体交通体系的成型对机动车出行的便利性?桥西区无重型污染企业带来的整体生态环境优势?桥西区高端人群聚合区带来的超强购买力骏景豪庭营销策略&执行方案|蓝创地产机构河北第一事业部|项目认知项目认知骏景豪庭营销策略&执行方案|蓝创地产机构河北第一事业部|项目认知——畅享国际学校优质教育资源畅享中加国际学校优势，为项目提供重要的教育配套资源支持，相对其他更具优势。骏景豪庭营销策略&执行方案|蓝创地产机构河北第一事业部|项目弱势——周边环境不能完全满足销售需要区域大盘云集，城市环境逐步改善中周边板块内的盛世御城及东五里改造均已动工，且入市较早。项目所处位置城市环境较差。竞争难点：周边大盘云集，且集中今年下半年入市。骏景豪庭营销策略&执行方案|蓝创地产机构河北第一事业部|项目结论认知项目优势?经验丰富的专业化开发团队?区域内客群优质，购买力强?优质教育配套资源?基于开发理想的居住体验升级项目不足?周边环境带来的潜在项目威胁?规模较小，且规划无会所等品质设施在对项目现状分析有了初步了解后，蓝创的思路什么？骏景豪庭营销策略&执行方案|蓝创地产机构河北第一事业部|项目物业建议3项目竞争力打造体系骏景豪庭营销策略&执行方案|蓝创地产机构河北第一事业部|规划调整建议提高品质形象，人车分流。增加人行通道（穿会所进入社区）优点：提升项目形象的同时有效解决项目会所的问题骏景豪庭营销策略&执行方案|蓝创地产机构河北第一事业部|物业服务建议专业物业管理公司：引进知名物业管理公司全程托管或顾问，提升项目价值，增强客户信心骏景豪庭营销策略&执行方案|蓝创地产机构河北第一事业部|基于物业发展建议的形象定位必然实现高价值：国际风情贵胄气质的完美展示——巅峰的高度！它的耸立，品质居住的代表典范——震撼一个城市！骏景豪庭营销策略&执行方案|蓝创地产机构河北第一事业部|解决销售的方法——营销总攻略！！！4?客户定位客户是谁？?推广策略客户何以储备？（场外+渠道+媒体）?展示策略客户何以沸腾？?推案策略最优化上市计划？骏景豪庭营销策略&执行方案|蓝创地产机构河北第一事业部|《客户定位》——《客户定位》——如何锁定客户？如何锁定客户？——项目客户定位项目激烈的竞争，其实是客户资源的竞争；对每个项目而言未来客户的导入至关重要；客户是谁？客户如何导入？……我们希望通过对在售项目的客户梳理来理清我们的目标客户骏景豪庭营销策略&执行方案|蓝创地产机构河北第一事业部|客户分析三期项目以高端品质、中低面积先期推出市场，定位性价比较高的区域高端产品形象主力，由于规模较小项目以本区域客户为主，客户主要分为以下几类：?区域内刚需客群（婚房、初次置业）?区域内改善客群（喜欢项目品质）?区域内投资客群（选择性价比高）骏景豪庭营销策略&执行方案|蓝创地产机构河北第一事业部|客户定位——产品、客户对位面房置业现居积家庭生命周期社会地位教育水平出行方式型经历住条件段70二㎡-青年之家：新市民大学学历无车首次栖居房8025-35㎡青年之家：二25-45岁的青90房年或青年伴侣㎡-新市民、有车、无栖居、小（无孩子、无大学学历首次115青年白领车兼有经济三父母）；小太㎡房阳：0-11岁小孩+父母青年持家：二次三12025-34岁或者大学及以经济、中坚力量有车一族及以房㎡已经结婚的青上学历舒适型上年+父母骏景豪庭营销策略&执行方案|蓝创地产机构河北第一事业部|客户定位——客户心理与社会属性深入年龄集中在25－45岁，事业处于启动阶段或小有成就，对于未来生活年龄和工作有较高的期望文化背景对桥西的人文气质文化背景认同并较为向往当前生活目前生活在桥西，或者在桥西工作；或者从小生长在桥西，有很强的地区域缘性关联经济实力有一定的积蓄，属于中上收入水平，对未来收入增长有一定的预期成长经历事业刚起步或小有成就置业经历首次置业或产品升级为主，购房心理受产品现场感染力影响较大教育经历受过良好的新式教育，对国际化、都市化生活有一定的向往家庭结构青年持家、小太阳家庭为主，或后小太阳家庭以及部分的三代同堂出行方式对公共交通设施依赖度较高，部分拥有私家车受众媒介口碑传播、区域性广告、现场感受购买行为注重质量，创新；喜欢与众不同，注重国际化、都市化的形象；注重项特征目的形象和对外界的感受及影响骏景豪庭营销策略&执行方案|蓝创地产机构河北第一事业部|《推广策略》无工程形象，如何蓄水？如何入市即迅速走红？本项目入市阶段尚无示范区等高品质道具支持。因此，需要销售阵地高端销售物料（楼书等）及区域广告覆盖配合客户蓄水，将客户蓄水的时间提早至8月，为开盘销售提供一定的基础。骏景豪庭营销策略&执行方案|蓝创地产机构河北第一事业部|《推广策略》——场外推广多点驻扎A.A.场场外推广外推广活动连线骏景豪庭营销策略&执行方案|蓝创地产机构河北第一事业部|《推广策略》——场外推广——多点驻扎：场外售楼处蓄客建议现场售楼处8月底交付销售团队使用，配合今年项目销售任务，我们最缺乏的是：大量的客户储备。建议选取桥西区几个重要商业节点作为外场接待点同时销售储客现行。骏景豪庭营销策略&执行方案|蓝创地产机构河北第一事业部|《推广策略》——场外推广——活动连线：公关事件8月10日项目品牌&开工亮相盛大开工既郭峰和他的盛世百駿骏景豪庭营销策略&执行方案|蓝创地产机构河北第一事业部|——活动连线：郭峰和他的盛世幸运马骏景豪庭营销策略&执行方案|蓝创地产机构河北第一事业部|著名音乐人郭峰以艺术家的身份携其亲自创作的百匹“盛世幸运马”现代陶瓷艺术作品在北京中华世纪坛亮相，赵忠祥、侯耀华等众多郭峰好友亲临现场感受艺术震撼，对郭峰近三年来亲自创作的陶瓷作品赞不绝口。“盛世幸运马”郭峰现代陶瓷艺术展将在北京展览至10月2日，而此系列作品也将在全国范围内展开巡展。骏景豪庭营销策略&执行方案|蓝创地产机构河北第一事业部|骏景豪庭营销策略&执行方案|蓝创地产机构河北第一事业部|《推广策略》——场外推广——活动连线：线下活动10月18日-11月25日“桥西商圈项目巡展”热气球追随巡展作为精神堡垒巡展内容：“纯粹意大利”主题生活秀骏景豪庭营销策略&执行方案|蓝创地产机构河北第一事业部|《推广策略》——媒体推广传媒爆炒B.B.媒体推广媒体推广多元组合骏景豪庭营销策略&执行方案|蓝创地产机构河北第一事业部|《推广策略》——媒体推广项目周边主道路户外围挡、道旗针对区域客户项目周边几条主干道（二环、友谊大街、槐安路）户外围挡项目工地包装新媒体：微信平台及微博地产类信息杂志：置家、优悦针对全市客户网络：SINA、搜房、搜狐/电台：102.4、106.7骏景豪庭营销策略&执行方案|蓝创地产机构河北第一事业部|《推广策略》——目标储客量的分解目标再分解来源数量预估10月-12月1-12月15-11月1531网易160组606040电商腾讯100组——6040首次户外240组8010060开盘前杂志广告250组50100100推广活动250组250————1600组房展会300组——200100路过外展接待点300组12012060