谨呈：中信深圳集团中信东海项目投标报告本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。报告目录?第一部分目标的沟通和界定?第二部分解决二个问题?项目属性定位?项目的方向问题?项目功能及形象定位?项目业态组合?项目租售比例?项目销售问题?项目经营模式?项目售卖模式?项目价格定位第三部分项目招商及营销推广建议本报告是严格保密的。2报告思路项目分析目标的沟通目标下的战略及界定发展商给予任务分析本报告是严格保密的。3第一部分目标的沟通及界定项目分析目标的沟通及界定发展商给予任务分析本报告是严格保密的。4项目分析—项目经济指标及四至?项目技术经济指标北面：红荔西路?总建筑面积：52933.1平米西面：农林路及空地及香榭里花园?其中一层面积：7621.57平米?二层面积：8876.26平米?三层面积：9940.51平米?四层面积：9371.39平米?五层面积：4614.86平米?商业面积：40000平米?地下停车位近1000个?公园面积：23000平米本项目从目前状况来看：项目周边人流量稀少南面：香轩路东面：农园路道路通达状况较好及东海花园及名人俱乐部等本报告是严格保密的。5项目分析—项目通达性分析?从交通的通达性来看，本项目的交通通达性较好，从深南路、滨河侨香路路及侨香路等主要干道都能较为方便到达本项目。?但公共交通并不便利车公庙地铁深南路竹子林地铁滨河大道本报告是严格保密的。6项目分析—建筑形态及意象?从整体的建筑形式来看，项目体现了新古典北立面主义的高贵与经典。入口处形态?但从建筑意向来看，项目的风格与现代建筑相比，亲和力和外向型都比较弱。从形态上来说不像一个传统大型的商业中心。南向立面广场公园架空，下面是车库本报告是严格保密的。7项目分析—项目外部细节项目的骑楼和二层露台将给项目带来体验价值，但一楼的骑楼降低商铺的使用率12公园的构筑物、农园路与项目主入口处的高差将在一定程度上弱化项目商业展示性及价值。34本报告是严格保密的。8项目分析—项目内部细节一层平面10.8m*10.8m商业次入口柱网楼梯电梯楼梯电梯人楼梯扶梯流人流通道履货区自动扶梯通扶梯道电梯电梯口楼梯楼梯入主楼梯业骑楼商商业次入口项目一层商铺面积7621.57平米，层高5.3米；布局优势：通道宽敞，人流组织较为明确，通过骑楼与广场衔接，可以有效利用公园环境，柱网结构合理，便于商铺的组合和利用。垂直交通工具丰富。布局劣势：主入口与道路有高差，不利于人流的进入。层高有一定局限，空间稍感压抑。本报告是严格保密的。9项目分析—项目内部细节二层平面楼梯电梯楼梯电梯商业/餐厅楼梯餐厅扶梯上空上空扶梯楼梯电梯电梯楼梯餐厅楼梯餐厅露台项目二层商铺面积8876.26平米，层高4.7米；二层可以利用露台做风情感比较强的餐厅；电梯阻隔部分铺位的使用效率。预留了多处做餐饮的位置。本报告是严格保密的。10项目分析—项目内部细节三层平面楼梯电梯楼梯电梯楼梯扶梯商业/餐厅超市扶梯电梯电梯楼梯楼梯楼梯项目三层商铺面积9940.51平米，层高4.7米；三层是可利用面积最大的一层，便于整体利用。本报告是严格保密的。11项目分析—项目内部细节四层平面楼梯楼梯电梯电梯楼梯露天平台商业/餐厅扶梯商业/餐厅影院防火分灾区扶梯文化中心电梯楼梯电梯楼梯商业/餐厅商业/餐厅阳台楼梯项目四层商铺面积9371.39平米，层高4.45米；文化中心和影院部分中空，能够营造较好的空间感，有阳台和露天平台可以利用，预留了影院的位置。本报告是严格保密的。12项目分析—项目内部细节五层平面楼梯楼梯阳台电梯电梯商业/餐厅楼梯商业商业/餐厅扶梯上空影院上空扶梯文化中电梯商业/餐厅电梯楼梯商业/餐厅阳台心上空楼梯上空楼梯五层面积4614.86平米，层高4.45米；有屋顶平台可以利用，预留多处做餐饮的位置，但大部分面积被切割，不能被整体利用。本报告是严格保密的。13项目分析—周边商业现状?1、中旅一期1000平米?2、深国投广场，目前3万平米，二期5平米?3、荔林苑7000平米?4、香榭里1000平米?5、香荔绿洲1000平米?6、东海坊2000平米1?7、家佳福购物广场及临街2商铺10000平米4?8、明年广场50000平米?9、车公庙地铁商城2400035平米6789?项目周边商业成熟度较低；?商业网点较为分散，相互作用较弱；?未来将有深国投广场、车公庙地铁商城、明年广场等大型集中商业。本报告是严格保密的。14项目分析小结?1、项目在本片区属于体量较大的商业体；?2、项目周边道路人流量稀少，公共交通匮乏，但道路的通道性较好；?3、项目的停车位为1000个，相对50000平米的商业体量来说，车位比较高；?4、项目的建筑意向、骑楼、露台、屋顶平台将会给人们带来较高的体验价值；而公园将是本项目最大的价值体验点；?5、从项目的进入方式、建筑形态来看，属于内向型的商业中心；?6、从项目各层平面来看，内部的规划较好，还有多处可以利用的外部空间，部分层高较低让人感觉比较压抑；?7、项目所在区域商业氛围较弱，网点分散，相互作用较弱；?8、在未来会有明年广场、车公庙地铁商场、深国投广场二期等商业进驻，整体供应量较大；?9、受中心区辐射，片区商业前景看好，整个商业还需要3年左右的培育期；?项目本身属于内向型商业、且周边人流较少、商业氛围不足，商业成熟度较低，从目前来看，商业经营存在一定风险。本报告是严格保密的。15发展商给予我们的任务?1、3-5层招商经营，8个月售完完成1－2层销售；?2、销售与经营之间的关系怎样平衡；本报告是严格保密的。16目标沟通－完成任务存在的困难周边商业人流稀少，整体商业氛围较差，多数商业经营状况不佳，租金难以支撑售价项目规划属于内向型的商业，在规划上的没有做到商业价值最大化8个月售完12－层大体量的集中商业要想经营得好，通常都已出租为主。多数销售存在困难难以体现价值，且存在难度。通常会采用带租约销售，销售之后如何经营才能保证收益。1－2层部分地方划铺存在较大困难。本报告是严格保密的。17目标沟通－完成任务存在的困难而8个月要完成的销售额不确定便宜卖出，不可能卖出一定的价值，有难度前提让客户实力品看得到售卖模牌商家式选择经营前进驻景；间接相关给信心5万平米商业做什么，怎样做才能活本报告是严格保密的。18目标界定达成目标首要解决问题我们的目标是回笼资金，而非一定要卖一二层卖哪里，怎么卖我们还要解决3－5层怎样经营整个项目怎样经营在这样一个人气不旺的区域，首先要解决5万平米商业做什么能活下来问题。项目的方向问题本报告是严格保密的。19第二部分：目标下的战略?突破困局－突破区域第一：项目的方向问题?挑战常规－挑战传统商业常规指导?项目属性定位思想?项目功能及形象定位本报告是严格保密的。20项目属性定位?5万平米的商业做成什么?思路一：?思路二：?其他思路类似于万象城辐射辐射本区域的商业全市的商业中心中心通常思路本报告是严格保密的。21项目属性定位－思路一可行性分析市级购物中心的规模及条件支持大型购物中心规模（万平米）条件支持辐射区域金光华广场12人民南商圈，写字楼聚集，与地铁全市相连，有地铁、公交人流稳定人流万象城18地王商圈，写字楼聚集，与地铁相全市连，有地铁、公交人流稳定人流中信城市广场7深南中商圈，与地铁相连，有地铁全市、公交人流稳定人流星河购物公园8.5中心区商圈，写字楼聚集，与地铁全市相连，有地铁、公交人流稳定人流从项目的公共交通及人流状况来看，本项目难以成为辐射全市的商业中心。本报告是严格保密的。22项目属性定位－思路二可行性分析周边人流可达性分析?1、本项目距离地铁站有一定距离，离侨香路公交车站也有一定距离，自然人流少；2、除东海、香榭里、荔林苑之外，片区其他人流到达都需要一定时间。3、深南路以北写字楼客户需步行一定距穿越深南路离到达，以南写字楼客户需本项目到达，且容易被车公庙地铁商城、明年广场等分流。4、侨香路两侧，香蜜湖路以东的客户容深南路易被深国投广场分流；车公庙地铁竹子林地铁由此可见，项目自然人流少，片区距离本项目稍远客户容易被分流。目前人流状况难以支撑本项滨河大道目大体量的商业。本报告是严格保密的。23项目属性定位－思路二可行性分析从周边商业供应周边商业规模（万定位、主要业态辐射区域平米）深国投广场8万平米香蜜湖、华侨城、中心区、景田为主区域型的有车家庭购物中心，目前山姆已经开业，二期将会有百货及影院。车公庙地铁商城2.4万平集餐饮、主题零售、生活服务、运动全市米健身为一体的购物中心明年广场5万平米30-45白领女性购物中心全市其他零星商业2万平米主要以满足本楼盘日常需要为主邻里型商业从周边商业的供应来看，片区人口10万人，商业供应量将在20多万，按人均需要商业面积1平米来计算，未来集中商业将会面临激烈竞争。如果项目做辐射区域的商业中心，人流支持不足，且周边供应量逐渐加大，项目面临较大竞争压力。本报告是严格保密的。24项目属性定位?思路一：类似于万象城辐射全市的购物中心不可行需要突破困局?5万平米的商业做成什么?思路二：辐射本区域的购物中心持续生存有问题，人流也难以支撑。本报告是严格保密的。25项目属性定位－区域突破需要突破困局从区域地理上突破从消费模式上突破突破的可能性突破的可能性建筑意向经典、尊贵50：1的车位配比处在香蜜湖豪宅区域周边道路的通达性较好项目处在中心区一级有公园、露台、骑楼等辐射区增加体验价值场景深圳人乐于体验新生事物本项目从外部环境到项目本身具备突破的可能性本报告是严格保密的。26项目属性定位－区域突破案例借鉴?与本项目类似，波托菲诺的商业也处在人流?特点：较少的富人区；在形态及体量上，属于社区商?波托菲诺的异域风情营造得