豪逸御华庭价格沟通报告及推售策略1目目录录1项目本体分析2市场分析3价格策略4推售策略5开盘方案项目分析项目总占地300亩，建面100万平方米，总共分三期开发，规划打造中山城市豪宅标杆。豪逸·御华庭五大价值体系：1、品牌理念：恒茂地产，中山豪宅专家。2、产品品质：新加坡柏景园林设计、东方雨虹防水材料、LOW-E中空玻璃、双大堂设计、进口入户门锁、直饮水系统，完全高品质。3、服务体系：全球三大物业服务公司——第一太平戴维斯提供纯英式管家“御宾”服务。4、增值空间：10万平米商业，打造中山高端商业新中心。5、风水理念：七星伴月。打造中山豪宅标杆！项目分析一期项目的主力户型是142㎡四房和108㎡的经济型小三房一期的技术指标?占地：67074㎡?建面：286118㎡（其中住宅面积210396㎡，商业面积23436㎡）6#?容积率：3.55#4#2#?住宅：514套3#一期　2+1房小3房3+1房4房复式合计户型面积86-89㎡108㎡127㎡142-143㎡156㎡套数1441504815022514套数比28%29%9%29%4%100%面积12685.9216163610821451342859835面积比21%27%10%36%6%100%项目分析项目的核心价值点卖都市感。高科技、现代、中心地段时尚、前沿、创新；富丽堂皇、主题式购物广场销售服务、物业服务，从走进优雅服务售楼部起就感受到优雅细致的贴心服务各种高档用料展示、品牌故事卓越品质,品质追求项目分析豪逸御华庭最近动作:8月5日：启动内部关系客户认筹，当天认筹140张；9月4日、5日：亿元级销售中心瞩目开放，公开启动认筹，两天认筹100张；截止9月29日，已累计认筹313张；9月14日：豪逸御华庭华门御宴璀璨开席，得到市场和客户的一致好评；9月28日：2栋、3栋珍品样板房针对认筹客户开放，认筹客户预约看房；?项··············目并没有做大的推广，主要是关系户比较多，项目圈层影响力很大，圈层活动是项目下一步主要的拓展方向；?项目的中心价值关注度较高，客户基础丰富；?由于项目已经给市场造成了很高的期望值，首次的开盘必须保证高消化率，也是为未来圈层活动做基础；项目分析首批推售产品加推售产品10月10日开盘10月底加推12月底推出首批单位2栋加推5栋加推6栋加推7栋01、03座，3栋107平米：50套；部分2栋部分2栋88平米：48套；140平米：50套；107平米：46套；140平米：46套；产品分析86-88㎡户型小区园林?罕有2+1房，超值赠送面积景观，但通风较差?客厅加配超大阳台?主卧套房设计7层以下视线被腾讯科户型2+1户型朝南技厂房、宿单位2栋，视野好舍楼阻碍。，可观园建筑面积86-88景套内面积70户型朝南，通风好，3层以实用率81.25%上视野较广景观小区内部园林二梯六户无套房设计户型特点含三个大面积阳台，赠送面积多N户型方正产品分析108㎡户型?南向?6米挑高超大露台?双套房?远眺可望五桂山景户型三房两厅两卫单位2、3、4栋建筑面积108套内面积100实用率80%景观南向看园林，泳池水景二梯四户双套房设计户型特点赠送超大露台、阳台N户型方正产品分析142㎡户型?南北流通?六米挑高露台?小区园林景观?赠送率高户型四房两厅两卫单位2、3、4栋建筑面积142.19-142.82套内面积118实用率82.77%景观南向看园林，泳池水景二梯四户双套房设计户型特点赠送超大露台、入户花园N户型方正产品分析产品小结：140平米：项目定位为豪宅，客户群的经济收入普遍较高，对生活品质的要求也相对较高，140平米的户型是豪宅产品中的主流户型，不愁卖；88、107平米的单位在市场中走量虽然较好，但在豪宅项目的客户群中关注度相对较低，其中88平米的关注度最低，如何定价及推售？目目录录1项目本体分析2市场分析3价格策略4推售策略5开盘方案目标设定世联目标：目标首次开盘，实现高消化率打响第一炮；开盘实现销售80套，销售额7000万；市场分析近期中山房地产情况9月6日-9月12日中山一手商品房共签约1187套，环比上涨6%，签约面积为131259.94m2，环比上涨3%，商品住宅网签量连续五周持续上涨。?2010年第一季度中山房地产市场火爆登场面对频频出台的国家调控政策中山市场依然保持2009年的热销；年第一季度中山共成交209万㎡，面成交均价在第一季度已达到5129元/㎡；同时，外地品牌开发商陆续进驻中山市场，使得中山楼市逐渐走向成熟。?二季度中山成交量大幅缩水，新增供应大幅减少，市场僵持不下5月份全市新增入市的商品房套数仅有1893套，与4月份的新增供应7394套相比已明显收窄；购房者紧跟宏观走势，期待开发商能大幅降价促销，对未来降价预期保持较为乐观的观望态度。?后市房价趋于下行随着调控实施的深入，不排除政府视乎调控效果，在接下来的几个月内还将有更进一步的措施出台，本次调控本意是调节过快增长的房价，在价格尚未真正下调的前提之下，继续深调不可避免，中山市场的价格很可能会进一步调整。市场分析近期市场供应量及消化量?2010年8月中山商品住宅新增供应量为5901套，环比上涨307%。全部面积段新增供应量有一个较大幅度的增长，其中100-120m2（1403套）面积段增长数量最多。?8月销售以80-90m2、100-120m2、120-144m2三个面积段为主，占总销售量的55%，其中销量最好的面积段是120-144m2，达到624套，环比上涨125%市场分析成交价格中山市房地产成交价格■从2009年12月到2010年8月，中54005200山房地产成交价格格5000系列1在短期内呈波动状价4800态，导致价格不稳4600月月月月月月月月月2123456781定的主要因素是政年年年年年年年年年00000000911111111策不确定性。0时间中山市城区房地产成交价格80006000格4000系列1价20000月月月月月月月月月2123456781年年年年年年年年年0000000091111111100000000022222222时间市场分析同类产品下半年供应情况石岐区主要供应0-60平方的小户型，而东区主要供应120平米以上的住宅。市场分析8月各面积段商品住宅存量分析?存量较多的面积区间存在于100-144平方米的之间，两者之和占了整个市场存量的35%左右。此区间的面积供应较为充足。市场分析主要竞争对手熹玥、远洋城、白朗峰、凯茵新城、滨江公馆等均为90平米以上的大户型，竞争激烈。市场分析市场小结：?如今，中山市场看似整体是在回暖，其实是量增价平，主要由于政策的不确定性导致的价格的不稳定；?真正回暖的为首次型住房开始复苏；?市场对改善型住房产品的定价谨慎，其中也是由于后续政策的不可预知性；主要竞争项目分析——喜玥推出432套大东裕博95-98㎡（2房2厅）/78套爱推售套数123-137㎡（3房2厅）/132套路145-154㎡（3房2厅）/75套196-244㎡（4房5房）/125套雅居乐推售面积洋房95-244㎡、商铺产品类型15层小高层价格7300元（靠路靠排洪渠）-11000元优惠折扣正常折扣97折客户情况雅居乐老业主为主签约88套，其中住宅签约75套，商铺10套。整体签约面积13694，9576元/方，其中商铺成交销售情况价15000元，推算住宅平均成交套均面积145平米；主要竞争项目分析——远洋城荣域A组团140-165㎡一梯两户板楼、已主推产品经鎏金山别墅洋房荣域A4：140-165㎡产品配比美域130-148㎡产品类型洋房、别墅均价：洋房7600元/㎡别墅22000元/价格㎡优惠折扣3天内签约98折客户情况主要以东区客户为主东区地段、大规模社区、发展商品牌，成项目卖点熟生活主要竞争项目分析雅居乐喜玥雅居乐喜玥8300元均价导致价高速慢白朗峰白朗峰、、滨江滨江一一号号10000元毛坯价有价无势远远洋洋城城7500元的均价保证了产品的速销改善型产品主力均价在7500左右是比较合理的目目录录1项目本体分析2市场分析3价格策略4推售策略5开盘方案首先进行客户分析对目前积累的认筹客户进行分析：产品面积套数意向客户数量86-88平米14448107平米4667140平米46102合计236217通过数据发现，需求107及140平米客户的比重远远高于需求86-88平米的客户，而86-88平米的单位又是首批推出单位的主力面积段；面对这种情况，我们是否可以利用产品的价格差来引导86-88平米单位的走量？客户分析对目前积累的认筹客户价格接受区间进行分析：86-88平米107平米140平米价格区间人数价格区间人数价格区间人数6500-700066500-700086500-7000147000-7500137000-7500157000-7500217500-8000237500-8000397500-8000608000-8500　8000-8500　8000-8500　8500-900058500-900028500-900010根据认筹客户对各个面积段产品价格的接受区间发现，3种面积段客户的接受价格区间比例是相似的，7500-8000及7000-7500占到80%，通过价格差进行引导难度很大；客户分析目前积累的认筹客户中的投资客分布：86-88平米：7批107平米：9批140平米：8批投资客比重非常小，再次证明引导客户到86-88平米的单位存在很大的困难；客户分析?客户对140平米产品需求及关注最旺盛，88平米产品关注度最低；?客户的意向价格区间在7000-8000，且此比例在3种户型的认筹客户中表现比例一