2014年二季度世联购房者信心指数报告降价预期已形成，市场调整仍将持续2014年二季度世联购房者信心指数报告2014-06-30世联购房者信心指数是通过调研购房者对居住环境、当前房价、未来房价、购房时机预期这四个方面的评价综合形成，该指标反映了目前市场信心强弱，也是预测未来房价走势和市场成交量走势的一个先行指标。世联购房者信心指数是世联行联合多家房地产主流媒体共同发布的一个民间地产指数，旨在为购房者购房决策和开发商制定销售策略提供参考依据。关于购房者调研的方法说明、城市分类等内容详见本报告附录。一、2014年2季度世联购房者信心指数1、购房者预期未来房价将继续下行，信心指数持续下滑2014年2季度世联购房者信心指数为53.6，较2014年1季度下降0.6，表明购房者对未来房地产市场的乐观程度有所下降。购房者信心指数已连续下降3个季度，接近历史低位（仅高于2011年第四季度及2012年第一季度）。2季度，宏观经济表现低迷，政府“稳增长”措施不断推出，货币政策也逐步走向宽松，但是信贷依然偏紧。尽管5月19日央行“喊话”要求银行支持首套房贷，但首套房贷利率仍保持上浮的状态，信贷偏紧制约需求的释放，2季度市场表现依旧低迷。量是价的领先指标，成交量的持续萎缩和房企资金链的绷紧使市场降价潮开始蔓延，购房者观望情绪进一步加强，导致购房者信心指数再次下滑，这也说明市场的调整仍将持续进行。本季度，未来房价预期指数大幅下滑是导致本季度购房者信心指数继续下降的主要原因。今年1-6月，大部分房企的目标完成率普遍在40%左右，在资金链和销售业绩的双重压力下，越来越多的开发商选择降价跑量。世联重点监测的24个城市的数据显示，今年4月份，10个城市新增明显降价楼盘60个，5月份，21个城市新增明显降价楼盘109个，6月1-19日，18个城市有新增降价楼盘79个。可以看出降价潮已经开始蔓延，大规模降价已经开启，购房者的降价预期已经形成。然而，新增降价楼盘的降价幅度基本都是在15%以内，且直接降价的楼盘比较少，多以特价房或者团购的名义暗降，可见当前市场降价力度还未达到购房者的预期。数据来源：世联研究，关于世联购房者信心指数的构成详见附录从世联购房者信心指数的分类指数来看，2014年2季度现状满意分类指数为51.3，较上季度上升2.2；未来预期分类指数为56.1，较上季度大幅下降3.7。具体看，除了未来房价预期指数大幅下滑外，购房者居住环境满意指数、当前房价满意指数、未来购房时机预期指数均有所上涨。具体来讲，（1）购房者居住环境满意指数为63.7，较上季度上升1.8，表明购房者认为当前的居住环境较上个季度有所改善；（2）购房者当前房价满意指数为41.1，较上个季度上升2.5，高企的房价使房价满意指数一直维持在低位，二季度开发商降价促销的行为使得购房者对当前房价不满意的情绪有所缓解；（3）购房者未来房价预期指数为54.1，较上季度大幅下降9.3，该指数连续三个季度下降，且降幅非常明显，显示出降价压力持续升级，未来半年降价趋势不可逆转；（4）购房者未来购房时机预期指数为58.1，较一季度上涨1.6。总体上看，购房者未来房价预期指数下降和未来购房时机上升反应了购房者等待降价后入市的心理。[##]2、不同类型置业者购房信心均有所下滑，各类看跌房价者占比均大幅上涨从不同置业类型的购房者来看，2014年2季度，各类购房者的购房信心均下降。从不同房屋拥有情况的购房者来看，无房者、拥有一套房产者和拥有多套房产者的购房信心较上季度分别下降0.1、0.5和0.8。从不同置业目的的购房者来看，首次置业者、改善型购房者以及投资客的购房信心较上个季度分别下滑0.5、0.1和0.7。2014年2季度，仅投资客和多次置业者预期未来房价上涨的比例依然超过预期房价下跌的比例。与上季度相比，各类看涨者占比均大幅下降，看跌者占比均大幅增长。从拥有不同住房套数的购房者来看，以往较为乐观的多次置业者，本季度预期房价下跌的比例大幅增至32.3%，较上季度提升12.9个百分点。无房者和拥有一套住房者预期房价下跌的比例分别为50.7%和43.8%，较上季度分别提升22.4和18.1个百分点。从不同置业目的来看，看跌未来房价的首次置业者、改善型置业者和投资客的占比分别为50.2%、44.6%和28.7%，较1季度分别上涨了22.2、17.6和14.8个百分点。因而，从购房者的房价预期来看，降价预期已经形成。[##]3、三线城市看跌者占比远高于一、二线城市2014年2季度各类城市购房者信心排序从高到低依次为：西部二线、东部三线、东部一线、东部二线、中部二线、中西部三线。与上季度相比，除东部一线城市购房者信心指数小幅上涨0.4外，其余类型的城市购房者信心指数均出现不同程度下降。其中，中西部三线城市的购房者信心指数降幅最大，较上季度下降3.0，是近3年来首次跌破50的临界值，表明中西部三线的购房者对市场的预期由偏乐观转向偏悲观。东部三线城市的购房者信心指数降幅最小，较上季度下降0.2。东部二线、中部二线和西部二线城市购房者信心指数较上个季度分别下降1.3、0.5和1.4。从不同城市房价预期来看，本季度各类城市的购房者对未来房价的预期趋于一致，预期未来房价下跌的购房者占比大幅高于预期未来房价上涨的比例。与1季度相比，各类城市看涨者占比均有所下降，看跌者占比有所增长。东部一线、东部二线、东部三线、中部二线、中部三线、西部二线和西部三线城市看跌者占比分别提高22.3、20.2、19.6、19.4、18.9、15.9和26.3个百分点。另外，从图表8可以看出，三线城市看跌者占比远高于一、二线城市，主要原因在于三线城市的楼市供求失衡严重：一方面，三线城市人口少，产业结构落后，对商品房的需求有限；另一方面，当地政府对土地依赖度高，土地的高出让导致商品房库存高企，供应过剩。[##]4、重点城市购房者信心指数从重点城市购房者信心指数得分来看，2014年2季度，除了福州外，所有重点城市购房者信心指数均高于50的临界值。具体来看，深圳、武汉、西安、厦门和大连的购房者信心均高于55，且较上季度有不同程度的上涨；重庆、成都、苏州、长沙的购房者信心均高于55，但较上季度有不同程度的下降；北京和上海的购房者信心低于55，受当前房价下调的影响，其购房者信心较上季度均有所回升；广州、济南、杭州、合肥、天津、南京、郑州、福州、青岛、昆明、哈尔滨、长春等城市的购房者信心均低于55，且较上季度具有不同程度的下降。（1）北京2014年2季度北京购房者信心指数为51.1，较上季度提升1.2。从分类指数来看，居住环境满意指数、当前房价满意指数和购房时机预期指数分别较上季度大幅上升5.1、2.8和3.9，未来房价预期指数下降10.3，进入夏季，雾霾天气的减少使得居住环境满意指数大幅上升。购房时机预期指数上升和未来房价预期下降则反映出购房者等待降价后入市的心理。本季度，40.8%的北京购房者认为当前房价较半年前有不同程度的下跌，该比例较上季度大幅上涨29.8个百分点，表明房价跌幅扩大。这一趋势也影响了购房者对未来房价的判断，本季度39.5%的北京购房者看跌未来半年房价，较上季度上涨18.8个百分点。从购房者对购房时机的预期来看，本季度35.9%的北京购房者预期未来半年适合购房，占比较上季度提高12.3个百分点。从购房者对未来成交量的预期来看，本季度42.5%的北京购房者认为未来半年成交量会继续提升，占比较上季度下降7.8个百分点。（2）上海2014年2季度上海购房者信心指数为54.5，较上季度上升1.9。从分类指数来看，除了未来房价预期指数下降6.2外，居住环境满意指数、当前房价满意指数及购房时机预期指数均较上个季度有所提高，分别上升6.2、2.0和5.2。本季度，23.8%的上海购房者认为当前房价较半年前有不同程度的下跌，该比例较上季度大幅提升13.5个百分点，表明房价跌幅扩大。这一趋势也影响了购房者对未来房价的判断，本季度41.9%的上海购房者看跌未来半年房价，较上季度提高14.8个百分点。从购房者对购房时机的预期来看，本季度36.4%的上海购房者预期未来半年适合购房，占比较上季度上升8.2个百分点。从购房者对未来成交量的预期来看，本季度37%的上海购房者认为未来半年成交量会继续提升，占比较上季度下降12.3个百分点。（3）广州2014年2季度广州购房者信心指数为52.3，较上季度下降3.8，表明广州购房者对未来房地产总体走势的乐观程度有所下降。从分类指数来看，除居住环境满意指数小幅上升0.7外，当前房价满意指数、购房时机预期指数、未来房价预期指数分别较上个季度下跌0.1、0.8和17.1。可以看出，未来房价预期指数是导致广州购房者信心指数下降的最主要原因，说明未来价格走势依然是决定购房者心理的主要因素。本季度，42.2%的广州购房者认为当前房价较半年前有不同程度的下跌，该比例较上季度大幅提升32.9个百分点，表明房价跌幅扩大。这一趋势也影响了购房者对未来房价的判断，本季度53.3%的广州购房者看跌未来半年房价，较上季度上升35.1个百分点。从购房者对购房时机的预期来看，本季度31.9%的广州购房者预期未来半年适合购房，占比较上季度上升1.3个百分点。本季度28.3%的广州购房者认为未来半年成交量会继续提升，比上个季度大幅下降24.6个百分点。（4）深圳2014年2季度深圳购房者信心指数为56.4，较上季度上升1.9。从分类指数来看，居住环境满意指数、当前房价满意指数、购房时机预期指数分别较上季度上升0.8、11.4和5.2，未来房价预期指数较上个季度大幅下降15.7，表明购房者等