包头滨海名都全程推广策划方案经济技术指标?规划总用地：1178828㎡?总建面：334823㎡?住宅：216889㎡?商业综合楼：45612㎡?幼：1654㎡?会所：2242㎡?地下车库：63091+4627㎡?地率：38。9％?停车位：住宅：1740辆商业：220辆目标市场的定位?有什么样的市场就有什么样的产品，有什么样的产品就有什么样的市场。?首先我们先作产品分析，包头滨海名都项目是一个建面有33万平米的中高档，商住宅项目，主体建筑，共22栋。?位置：包头滨海名都位于包头三大主干道之一，友谊大街与幸福路交汇处，行政地为青山区，本案东临世界最大的城中草原----赛汗塔拉，南接包头稀土高新区，北上钢铁大街，西接昆仑区，本安所处的地理位置是包头人心目中的理想居住区域，同时也是城市东移南拓战略中心，核心区域，地理位置，十分重要。项目产品分析：?一、从户型面积配比中，我们不难发现，开发企业的务实稳健的开发?理念，其中?130-145㎡共计845套占总量的：55.41％，95的户型472套，占总量30.95％?115㎡的208套占总量的13.64％最大面积145㎡部分跃层153㎡，从户?型面积?配比中可以看出本案定位于中高端住宅市场，包头市场主打户型面积?为120㎡-?130㎡。?二、从社区配套来看?其中托幼：1654㎡?会所：2242㎡?社区服务中心用房：368㎡?活动室：44㎡?公厕：20㎡?垃圾转运：20㎡?地下车库：67718㎡?停车位：住宅1740辆（住宅停车率0.8/㎡）?商业220辆?非机动车：3674辆竞争板块整体对比板块地理位置客户群体楼盘素质价格走势上升空间现在的市区中主要消费群体是包头原有钱人聚有涨没落，二手市场由于已有产品多为昆都仑心，房产开发包钢、政府机构集地，产品已显走势看高，多层均价砖混结构，使用年区板块已接近饱和状、公用事业、周落后，只近期开3300元/㎡，限不长，等待二次态边区域私营企业发项目是全框架高层4500元/㎡左右开发；主的高档产品集中了高科技政府机构、区域是近期开发区域多层均价3500元/㎡有较高的上升空间开发区单位、稀土产私营企业主、外，产品素质较高，，预计200/㎡板块业公司，是城地私营业主、个，但多为多层；高层4000元/㎡左右左右；市工业化发展体老板等区域老商业市区、商业小业主、本只东河槽两岸项多层均价3000元/㎡上升空间不大；东河区生活资料流通区域公用事业单目产品素质较高高层均价3500元/㎡板块区，批发产业位人员、，其他产品素质发达；一般；受城市东移影政府机构、公用产品素质较高，多层均价3400元/㎡远期上升空间很大青山区响，是城市发事业单位人士、近两年新开发较，，城市未来房地产板块展新区，未来重型企业人员等好的项目多在青高层4200元/㎡左右发展重点区域；城市中心区域山区昆区板块vs本案本案优势：?拥有优越自然资源?处于RBD中心，较安静、适宜居住?价格有一定优势，发展性好本案弱势：?离CBD核心区域较远?配套没有昆都仑区成熟开发区板块vs本案本案优势：?拥有优越自然资源?发展性好，成长性好?生活性能好本案弱势：?由于工作就近原因，昆区包钢客户形成在开发区购房的习惯东河区板块vs本案本案优势：?拥有优越自然资源?离市区近?可供开发空间大?东河客户倾向在青山区购房本案弱势：?较东河区房屋总价高项目竞争对手分析包头市2010年近期开盘房地产项目情况表序号项目名称开盘时间销售价格[均价]销售方式1凯旋中央公园2010年8月8000元/㎡?排号2华发新城2010年8-9月6000元/㎡?起认筹卡3三江尊园待定15000元/㎡?认筹卡4中铁诺德待定待定登记5赛力特尔城待定待定不详6中环广场2010年8月中8000元/㎡?不详小结★竞争项目的开发体量均较大，小区化开发成为主流；★产品类别由多层向高层、小高层过渡，市场接受全框架结构；★户型畅销以110-130平米三房为主，两房单位也有上佳表现；★市场上大量砖混结构房，使得房地产价格被拖累；★现场包装与宣传为对手所注重，广告水平和广告量将有突破；★竞争项目在推广上主要打风格及环境、配套牌，在生活品味上还是空白。市场研判滨海名都项目应向中高档方向展示自己营销要注重品牌形象、注重小区绿化，注重产品细节，提升项目品位开发与规划设计注重北方特色客户群定位：“城市新贵一族”?区域内大型企业?如一机、二机、蒙牛中层管理政府机关核心客群市公安局、青山区政府、区公安分局（公务员）青山区原居民对区域有着深厚的地脉感情的新富裕阶层项目临近区域对青山区有着一定往来的中间客群“圈层效应”明显的人群其他客群其他客群私企业主、其他行业中层领导、教师、医生、银行中层（职员）、IT精英、市区周边有强购买力人群目标客户描述?从区域上看，立足青山，放眼全城，影响周边，青山人为本项目的主力客源，同时吸引其他区域的目标客群。?从职业特征上看，主要以大型企业职工、中层领导、政府部门公务员、私营企业中层以上职员为主，其次为教师、医生、通讯/IT精英、银行职员、市区周边的购买力强的人群等。?从年龄特征上来看，主要集中在35-45岁中青年为主，此外，年龄在50岁以上的这部分人群多为是父母为子女结婚购房。?从购房用途上来看，以改善居住环境的二次置业为主，其次为一次置业、商客投资、养老、新婚用房等。“城市新贵一族”消费心理特征?有稳定的经济收入或一定的积蓄，购买目的以自住为主；?希望通过购房改善现有居住环境，实现更高的生活享受；?重品牌，信赖有实力的地产开发企业集团，注重实际需求；?爱“挑剔”，消费倾向理性，重品质，对细节要求高；滨海明都带给客户什么？买的是一种舒心。滨海明都，打造青山区示范小区，自然、舒适的生活空间，满足客群改善居住环境的居住愿望，提升客户居住观、生活观。买的是一种信心。滨海集团，品牌实力强、保证开发设计，与工程品质……，因此滨海明都值得信赖。买的是一种温心。和谐、舒适、生态、自然、健康的居住环境是“滨海明都”的一大特色，滨海明都人性化的规划设计，打造品位、舒适的自然生活。买的是一种放心。物业，24小时服务周到、贴心服务，是主人的贴心大管家。项目核心卖点是什么？卖点一：品牌优势——滨海集团的实力，是保证整个小区的前提卖点二：理念优势——先进的产品开发理念/自然、舒适、和谐的人居理念卖点三：景观优势——周边赛汗塔拉公园、西面锦秀公园/小区创新的景观设计卖点四：产品优势——建造自然、舒适、和谐的现代居住新城，引领自然、和谐生活卖点五：规划优势——整个小区规划依项目西面锦秀公园、赛汗塔拉态林而设计规划，将自然、清新揽入和谐生活卖点六：生活优势——充分体现以人为本的设计理念具有一定协调性，体现住宅与历史文脉协调；与未来发展相适应；与周边环境相融合；突出滨海明都自然、舒适、和谐生活特色。品牌优势理念优势景观优势滨海明都-我们如何定位？产品优势规划优势生活优势定位思考在市场基础上通过结合区域环境和自身功能的优化，提炼出我们的核心主题，建立一个更高新的平台。定位中要充分体现出滨海明珠的开发特色，同时也要突出表现我们的独特与唯一性，以“不可克隆性”建立市场高度。致力打造出滨海集团，所建项目的和谐温馨生活，但同时出于企业品牌发展的需要，我们的定位更要开创出新的亮点领域，让滨海地产的品牌得到更大更宽广的延展。推广方式其它楼盘着力于楼盘建筑风格、品质、具体卖点细节等，而少有以文化、品味、情调为主打、提倡高档生活方式的推广思路。滨海明都我们的项目需要在众多雷同的推广方式中出新——差异化的广告策略以及创新推广模式是本案成功关键所在。项目项目整整体体调调性性本着和谐生活自然舒适的理念品牌延展滨海品牌全国发展市场领导一种永不过时的先进生活理念生活品味用艺术打造的家园建议主题推广语打造国家示范小区与与与项滨目目海标定明客位都户一一一致致致，，，王推满者陈足风出需范新求终级推广目标提提高产品的市高产品的市场场最最大有大有效占效占创造创造包头形包头形象明象明星星楼盘楼盘有有率率帮助帮助开发商开发商实实现土地的现土地的最最高高创造创造包头销售包头销售明明星星楼盘楼盘价价值值提提升升滨海明滨海明都都在包头地区的在包头地区的创造创造包头品包头品牌明牌明星星楼盘楼盘品品牌牌第四部分营销部署篇营销原则“一个中心，两个基本点”“一个中坚持以“国家园林示范小区”为中心”心以消费者物质需求为基本点“两个基本点”以消费者心理需要为基本点推广节点开盘（5-6月）延续期（7-10交楼期（12年8月月）以后）　　　　导入国家园林示范小区的品利用收楼良机，展再度强势传播，利用国家牌概念，强势出击，引暴市示成熟的国家园林园林示范小区真正核心魅场；宣传品牌以及项目形象示范小区，让其成力，进一步促进销售；用，前期逐步导入产品信息,产为包头的样板，再持续的媒介推广有力的保品开盘亮相,树立产品高端形度引起市场销售风持市场热度象。暴推广主线：升级版国家园林示范小区推广策略：软硬兼施、文武双作开盘阶段推广策略（2011年5月-6月）开盘前预热至开盘推广目的：导入国家园林示范小区的品牌概念，强势出击，引暴市场；宣传品牌以及项目形象，前期逐步导入产品信息,产品开盘亮相,树立产品高端形象。推广方式：软文+硬广+活动一、前期预热软文（2010年8月-2011年5月）：1.“南水西调另一种园林典范”——国家园林示范小区载誉而来炒作目的：结合滨海地产品牌宣传国家园林示范小区品牌。内容突出国家小区在天津及其它地区所获得的荣誉及对各个地区的影响，以一种欢快明朗的格调宣扬国家园林示范小区这支“园林”进军包头的热情。2.“揭密”国家园林示范小区炒作目的：以“揭密”的形式宣传国家园林示范小区