谨呈：德州天宇房地产开发公司天宇.凤凰城壹号营销推广方案众智同赢项目组2010-10-8一、推广主题二、广告策略报告思维导图三、营销周期及各阶段销售执行四、蓄水期推广计划五、推广费用预算第一部分第一部分推广主推广主题题守侯家的温馨项目形象定位衡德新区中户雅居城市新升代置业首选项目主推广语目标客户群是怎样的一群人？项目周边的村民、夏庄工业园区的职工及德州铁西区职工。他们内心深处对房子的理解？他们都是生活底层的普通居民及80后面临结婚的年轻人，他们内心深处的情感是想有一个家，一个能承担爱的家。这个家不需要多么豪华，但在他们心中这个家必须是温馨的、舒适的、充满亲情的，这个家承担了普通人太多的情感。本项目在推广时要用这种“家”的概念去感染、打动我们目标客户群，把我们项目塑造成一种温馨、舒适、充满爱的家。本项目主推广语方案如下：项目主推广语a.宅男宅女，先得有套“宅”b.有爱，还要有家c.爱她，就给她一个家d.让房子为爱加冕第二部分第二部分广告策略广告策略项目卖点提炼产品性价比是本项目最大的核心优势，我们在推广时要抓住超高性价比这个核心卖点，放大化。方案一、好房子，会帮你一省再省一期86㎡-120㎡，舒适中房火爆预定中，首付4.8万元起月供350元方案二、此刻，请相信你的眼睛，这是真的！总价16万/套起，轻松拥有舒适两居方案三、车站向西1000余米，每平方米节省1000余元交通优势5路车，我回家的方向1、2、3分钟，我与德州的距离1分钟——5路终点站；2分钟——德州汽车站；3分钟——德州火车站。第三部分第三部分营销营销周期及各周期及各阶阶段段销销售售执执行行销售周期安排时间10月11月12月2011年2月3月4月5月6月7月1月住宅引导蓄水开盘持续销售期二批次房源推尾盘期封盘期期强销（一批次房源出期去化）准备期时间2010年10月10日-2010年10月25工作准备：团队组建、人员培训、销售道具完善、形象包装、销售物料准备目的：完成相关准备工作，为销售做好基础销售资料准备批文：楼宇说明书：1.公司营业执照1.项目统一说词2.商品房预售许可客户管理系统2.户型图平面图证3.交楼标准1.电话接听登记表合同文本：2.客户来访登记表价格体系：1.内部认购书3.客户访谈记录表1.价目表2.销售合同标准文本4.销售日统计表2.付款方式3.个人住房按揭借款合同5.销售周报表3.按揭办理办法4.个人住房公积金借款合同4.利率表5.个人住房商业性借款合同6.销售月报表5.办理产权证有关程序及费用6.保险合同7.已成交客户档案表6.入住收费明细表7.公证书8.应收帐款控制表7.物业管理收费标准8.物管合同9.保留楼盘控制表销售物料准备序号销售物料准备完成时间1VI视觉系列已提报（等甲方反馈信息）2折页设计时间：10.22-12.25印刷时间：10.23-10.26到位时间：10.273户型单页设计时间：10.10-10.15印刷时间：10.16—10.18到位时间：10.194DM单页设计时间：10.10-10.12印刷时间：10.13-10.16到位时间：10.175户外广告到位时间：10.207工地围墙广告到位时间：10.238沙盘或总效果图到位时间：10.20蓄水期时间2010年11月-2010年12月宣传策略：概念形象导入、产品卖点宣传造势媒体策略：户外广告、DM单派送、短信、电视游字目的：最大量的引起客户兴趣与关注目标：吸引目标客户，来人来电数量至少达到500组，A类客户要达到300组，完成项目前期的项目蓄水任务，为开盘销售取得有利契机。开盘强销期时间2010年12月-2011年1月宣传策略：以产品卖点为主，项目形象为辅推广策略：短信、电视游字大密集的投放，以及DM单页的派送，户外广告卖点的及时更新，最大化的去刺激市场。目的：扩大客源范围，促进快速销售销售目标：住宅：一批次房源约为80户，本阶段销售任务完成65-70户的去化。持续期住宅：时间2011年1月-4月二批次房源加推，第二轮销售攻势启动。宣传策略：根据工程节点、项目事件，户外广告及时更新卖点刺激市场媒体策略：户外广告更换、短信、电视游字的投放，以及现场活动的促销目的：加快项目销售销售目标：住宅：一批次房源尾盘，加推二批次房源约70户，完成50户-60户的销售任务尾盘期住宅：时间2011年5月-6月持续销售攻略，针对项目尾盘剩余单位的持续去化宣传策略：根据剩余尾盘的具体特点，因地制宜制定相关的销售策略，以及老带新优惠措施的制定媒体策略：以短信、电视游字为主销售目标：完成项目的清盘第四部分第四部分蓄水期推广蓄水期推广计划计划蓄水期推广节点划分阶段时间节点传递信息第一阶段10月20日—11月30日项目形象及产品卖点的传递第二阶段12月1日—12月18日项目开盘信息的传递项目形象及产品卖点的传递项目开盘信息的公示开盘推广媒介组合概述媒介选择第一阶段第二阶段备注户外广告产品卖点开盘信息（12.1）总更换2次（10.20）DM单页产品卖点开盘信息（11.25）总更换2次（10.20）短信产品卖点开盘信息具体见媒体排期电视游字产品卖点开盘信息具体见媒体排期工地围挡项目形象总更换一次报纸广告不做开盘信息传递只在第二阶段期间做具体见媒体排期横幅产品预约信息开盘信息传递总更换2次村里墙体卖点产品性价比总更换一次凤凰城壹号2010年10月20-2010年11月19媒体投放计划表　　日期10月20212223242526272829303112345678910111213141516171819　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　投放共计工地围挡　●　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1　　　　　　　　　　户外　　　　　　　　　　　　　　　　1■　　　　　　　　　　　　　　　DM单页　　　　　　　　　　　　　　　　1¤　　　　　　　　　　　　　　　短信　　　◎　　　　　◎　　　　　　◎　　◎◎5　　　　　　　　　　　电视游字　　　　　　　　　　　　　　　　4　※　※　※　　　　※　　　　　报纸广告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　0　横幅◇1村里墙体1　媒介传递内容概述工地围挡项目整体形象及产品卖点户外10.20，项目主推广语+项目预约信息DM宣传单内容主要是产品卖点，置业顾问及招聘临时发单员对夏庄镇级德州地区派发，是我们该页项目的主要推介渠道。短信卖点+预约信息告知（每期更换卖点，依次向市场传递）电视卖点+预约信息告知（每期更换卖点，依次向市场传递）游字报纸广告第一阶段暂时不做横幅主要传递项目预约信息村里墙体主要是传递项目卖点—性价比凤凰城壹号2010年11月20日——2010年12月18日媒体投放计划表　　22222222223111111日期11月123456789161718　01234567890012345　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　投放共计工地围挡　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　0户外　　　　　　　　　　　　■　　　　　　　　　　　　　　　　　1DM单页　　　　　　¤　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1短信　　　　◎　　　　　　◎　　　　　　◎　　　　　◎　　　◎　5电视游字　※　　　　　　※　　　　　　※　　　　　　※　　　　　　※5报纸广告　　　　　　　　　　　　◇　　　　　　　　◇　　　　　　◇　3横幅　　　　　　　　　　　　●　　　　　　　　　　　　　　　　　1村里墙体　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　0媒介传递内容概述工地围挡基本不换（可考虑换几块，做开盘信息公示）户外12.1更换开盘信息公示DM宣传单页11.25：主要是开盘信息公示信息（可附带户型图，核心卖点性价比）短信12.1之前：做卖点+预约信息告知（每期更换卖点，依次向市场传递）12.1之后：做开盘信息公示电视12.1之前：卖点+预约信息告知（每期更换卖点，依次向市场传递）游字12.1之后：开盘信息公示报纸广告共三期，主要是项目核心卖点性价比及开盘信息公示横幅主要传递项目开盘信息村里墙体不更换第五部分第五部分推广推广费费用用预预算算营销费用预算清单项目类别细目数量单价总价备注折页DM单张户型单页销售物料费印刷品总效果图用手提袋销控表现场及内部装饰桌椅售楼处现场办公用品沙盘工地围挡围挡布营销费用预算清单项目类别细目数量单价总价备注户外户外架桥或高炮村里墙体推广费用道路指引牌横幅电视游字媒体短信报纸广告谢谢谢谢！！