电瓶厂前期沟通提案项目14／10／27地块解析及市场背景?城市背景?房地产市场2城市背景江夏GDP高于武汉周边其他区县，2007年以来年增速超过12%，处于上游水平非农业人口占总人口的比率江夏区2009年前3季度GPD3332.218016231.5321603129.99140301232928.51201112810094.2285.382781.58074.042620032004200520066040江夏人均收入20(元)250000203702003200420052006200720082009.92000018519金额（亿元）150001180098351068010000480553885000344439604367020042005200620072008农村人均收入（元）城镇人均收入（元）3城市背景江夏成为武汉重要的工业基地和企业配套区目前江夏区工业总产值的3/5是由非县属企业创造的，而其余2/5中的30％又是直接为武汉市区内的企业配套的。形成了庙山开发区、藏龙岛开发区、大桥开发区几大开发区。全区2008年实现生产总值162.2亿元，增涨超过30%；2007年，江夏区完成工业增加值44.87亿元，比上年增长24.7%。；全年完成地方财政收入7.76亿元，增长26.2%。；全社会固定资产投资50亿元，年均递增35%；农村居民人均纯收入5388元，年均递增10%。庙山开发区藏龙岛开发区大桥开发区4城市背景武汉近郊卫星城——交通加速纸坊、光谷城市的融合纸李公路:乘公汽约35分钟到武昌火车站光明大道：20分钟到达街道口阳光大道：乘公汽40分钟达到鲁巷广场5城市背景事业机关单位（卫生、教育等）、制造业就业人员房地产需求规模较大江夏2008年主要行业就业人数?江夏区总人口约68万，城镇常住人口20020004000600080001000012000万?事业机关单位房地产需求规模较大，多为公共管理4062二次置业，其他一次置业为主。信息传输148租赁商务159卫生2420金融业210江夏2008年企事单位就业分文化娱乐33720000布7919218房地产15000教育1080914151交通运输56010000电力燃气8435000批发零售634366350550制造业8620企业事业机关农林牧渔6城市背景城市规划格局：以北华街为界，北扩为政务新区；南为中心老城区老城区商业氛围浓厚，配套设施齐全，但是建筑年底偏★久，路网规格滞后，发展建设规划政务新区成本大；新区为江夏新政务中心，北接光谷，发展前景看好，就目前而言，居住便捷性远不如老城区北进城市中心区域本案7地块解析及市场背景城市背景?房地产市场8房地产市场?房地产宏观市场?住宅市场?商业市场9房地产宏观市场江夏房地产正进入快速发展时期目前，三产发展已成为江夏区提高与推进城市化的直接途径。据统计，目前江夏区三产对GDP增量的贡献率达54％，从业人员达11.3万，房地产投资(亿元)占全社会劳动力的26.4％。三产服务发展得益于江夏区独有6的边缘区区位特色，特别是房5.55地产业，已经成为拉动江夏第4.7三产业发展的主要行业，并成43.9为江夏区经济最为活跃的增长3点。由此也带动信息咨询和其他各类专业市场的发展，江夏2区的城市功能因而也得到日益完善。城市对周围农村人口、1武汉人口的引力增强，对道路0、服务设施等城镇基础设施需200420052006求上升，加快了城市化进程。10房地产宏观市场本土开发商占据江夏房地产市场主导地位自2000年江夏房地产市场逐渐兴起后，江夏地区特别是纸坊片区其房地产开发多由江夏本土开发商主导，代表性的企业如富丽园、新鸿发、宏德、泰祥、江夏区房地产开发总公司、江夏城建等等。就本土开发企业而言，在建筑技术、园林景观、物业服务等方面与市区相比存在一定差距。也表现出江夏房地产发展的一个逐步成长过程，并且与市民的消费习惯是相匹配的。11房地产市场?房地产宏观市场?住宅市场?商业市场12房地产宏观市场消费者分析：泛公务员和生意人（城区&乡下）构成现阶段江夏房地产消费主力客户多为本地客户，自住为主，包括泛公务员、生意人、周边乡镇迁移到市区人群，其中教师、医生的购买力较强，在一些项目中占50%比例。改善型城区购房自用型需求区域聚集型外来泛公务员?公务员约5000人，教师5000人，医务人员4000-5000人，金融系统、电信、电力、及其他事业单位1万人，总共约3万人，人均月收入约2500元，有住房但希望改善居住条件；生意人?从事小商品买卖的生意人，全县100万以上资产的约有1万人，购买力极强，且愿意在本地消费。?另外，还有一些人为了以后生活方便、子女教育，而进城置业的人群。聚集人群13住宅市场住宅市场：相对独立的几个市场片区注：高端别墅物业未予以统计藏龙星天地万科魅力海天大厦之城现代森林鸿发大厦小镇花乐亿家当代国际花园伊顿阳光当代卡梅江郡华府尔小镇保利海寓富丽杰座博雅豪庭湖光山色美院coast世纪花园花山美庐齐心今城世纪城本案逸馨园14住宅市场大花岭片（在售）项目名称规模销售均价/成交均业态户型备注价鸿发大厦4万平方米销售均价3400元/高层一室50-70住宅去化率65%成交均价3300元两室70-100商铺去化率20%三室140商铺成交均价：四室16011383元花乐亿家4万平方米/434套起价2900元26高层50-100平方米五证全无。土地性均价3350元质已由农用地变更为建筑用地。据开发商承诺交房后180天，可办理两证。15住宅市场大花岭片历史：大花岭的房地产快速发展主要是随着武汉市内大学外迁开始的。随之而来的上万学生，带动了该区域人均收入水平的提高（商铺租金3-5万/年），并由此促进了该区域房地产的发展，兴建了接近40栋的还建社区（售价1400元/㎡），并且随着区域不断地发展，土地市场的繁荣，拆迁还建社区还在不断扩大。现状：由于期辖区面积有限，呈狭长走势（东临汤逊湖、西面北铁路隔断）局限了其发展。并且随着武汉市大学外迁的重点转移至南湖、汤逊湖以东（庙山开发区、藏龙岛经济开发区）。大花岭区域房地产发展减缓。05年至今大花岭主要售商品仅“海天大厦”“鸿发大厦”“花乐亿家”三个项目。开发模式基本上是“小产权”转“商品房”：在销售阶段是五证全无的农村集体土地，房屋建成之后申请更变土地性质补交土地出让金改为产权房。发展：大花岭村距离市区仅9公里路程，对比江夏各区，已是拥有非常优越交通优势。随着李纸大道改造（规划中双向四车道）、光明大道（文化路延长线）的通车，距离市中心的时间距离大为缩短，加之汤逊湖畔优美的的自然资源；大型企业进驻（如：南车集团）；该区已得到开发商的重视，知名开发企业争相开发（如：中建集团），未来房地产市场将得到快速提升。16住宅市场汤逊湖片（在售）项目名称规模销售均价/成交均业态户型备注价泰驰伊顿阳光建筑面积10万方4500/3590元多层、小高层、1房33-43平方、2去化率58%高层、别墅房82-90平方、三房109-128平方梅南星座5万平方米起价3800元，均价多层、高层1房53平方、2房去化率90%4100元/成交均价68-94平方、3房3762元130平方美院coast占地270亩4380元/㎡叠拼别墅暂无保利海寓2.2万平方米销售均价3800元高层2房92-116平方、（未开盘）3房114-118平方、藏龙新天地15万平方米销售均价4000元/去化率73.9%成交均价3808元商铺均价7500元湖光山色4万㎡3700元/㎡高层大户型目前只剩22070%的大户型17住宅市场汤逊湖片历史：早期房产开发尝试将生态环境与公用生态环境相互融合，主要以别墅项目的开发为主。如玉龙岛花园、银河湾等以庞大的规模和完善的社区配套、较低的价格来吸引客户，同时以水蓝郡、银河湾为代表的汤逊湖别墅板块已经成为武汉别墅板块的重要组成部分。现状：2005年后拥有优越自然资源的沿湖地区，加上来自于光谷投入30亿元重点启动的光谷大道等10大基本建设项目（中芯国际，富士康等国际大企业的入驻）作为武汉市新财智人群的重要聚集地，日渐成为武汉江南版图上的高端别墅聚集区：庄园1986、美院COAST、保利十二橡树庄园，长岛等。并且随着大企业大项目的建设，相应的交通、生活配套也日益完善，该地区增加了普通商品住宅的建筑形态的开发。推出了阳光海岸、梅南山居、宜家汤臣多层洋房、美加湖滨新城花园洋房、华工镜湖园等均得到了市场良好的反响。发展：由于光谷大道、阳光大道、江夏大道的硬件状况；可开发土地面的等条件明显优于江夏西部的李纸路沿线。东部沿湖区域近年来得以快速的发展，房价高出纸坊城区近千元。吸引了更多的大规模项目兴建（如：保利海上五月花，建面60万方）但是，随着明年文化路延长线光明大道的通车，纸坊城区距离武汉市市中心的时间距离将大为缩短（至街道口商圈仅需要15分钟车程）；纸坊城区拥有更完善的生活配套（中百超市、江夏区一医院等）未来汤逊湖区域也将面临挑战。18住宅市场纸坊片（在售）项目名称规模销售均价/成交均业态户型备注价江郡华府建筑面积22万方销售均价3800多层、小高层、高1房55方、2房去化率80%（占所层、别墅80-104方、3房89-推房源）131方、4房139方富丽杰座建筑面积11万方销售均价3750元/小高层、高层2房85-89方、三房去化率50%成交均价3680元103-137方商铺成交均价18893元鸿发世纪城建筑面积46万方销售均价3700——高层1房49方、2房（未开盘）3800（预测，月底75-110方、3房开盘）120-138方、四房238方博雅豪庭占地2万方销售均价34