天府香城印象策略案天府香城印象策略案分期推销原则天府香城印象策略案?工程进度原则：便于施工。?户型均好性原则：推货时，各类户型均好搭配推出，保证产品线供应丰富，为客户广度提供保证。?小批量推售原则：小货量推售，制造需求紧俏，小步快跑，营造热销氛围。?价值提升原则：根据热销局面，为下一批单位的价格提升奠定基础。天府香城印象策略案项目共分三批次开发策略三批次一批次：树立楼盘品质和形象。低价入市、局部快销，小步快跑。二批次：维护项目品质和形象，平稳提价，促进客户信心。一批次三批次：拉升价位，吃够利润，提升核心竞争力，维持项目的品牌形象。二批次以上开发分期节奏是营销中心全体同仁开会讨论后确定的一个最佳方案．天府香城印象策略案整盘营销目标分期时间段销售周期销售备注、目标一批次2010年6月中4个月85%10年4月约400套—2010年9亮相月底二批次2010年10月7个月85%10年9月约600套初—11年4月亮相底三批次11年5月初—7个月90%11年4月约500套11月底亮相合计18个月1500套注：以上销售速度作为参考，具体应根据销售价格和市场情况做相应调整。天府香城印象策略案推广攻略推广攻略天府香城印象策略案项目三期价值、问题点、竞争预判分期价值问题点市场竞争态势一批次承担着项目品质和形象建设的重要临路，噪音大，沿线处于市政配套建设任务，属于项目的起步期，对项目景观资源有限。阶段，竞争态势主要在二三期起着支撑重要。新城区，竞争压力不大。二批次起一个承上启下的作用，有一期的同样存在部分临不断有新项目开出，客缺点又有三期的优势，又便于提升路的问题。户分流问题出现。项目价值．三批次属于项目的收官之作，视野开阔，有部分面临厂矿新都其他项目与本项目承担着项目品牌的延续和利润的维，环境不好形成相对激烈竞争，加持并提升。上项目周边不断开出新项目，竞争最为激烈。天府香城印象策略案项目卖点提炼A、户型紧凑实用，能满足多层次消费需求、且能有效的控制项目总价，符合当前市场需求特征B、6米挑高阳台、可变空间、入户花园C、1楼架空，增加园林景观面积D、景观具有主题风格E、高实得面积的具备性价比优势天府香城印象策略案F、项目附加值突出，提升楼盘竞争力G、区域配套设施完善H、交通便利I、项目周边开发用地比较多，升值潜力大天府香城印象策略案【推广总纲】?媒体：户外/公车广告；报版发布信息；网络聚集人气；短信保持联系；?活动营销：春交会、秋交会；认筹、开盘；　　　会员活动；节假日现场小型活动．天府香城印象策略案【阶段推广攻略】畅享三步曲第一步：户外先行，树立片区品牌形象；第二步：春交会出击，品牌现场活动，充分聚集人气；第三步：一批次低价引爆市场；第四步：续推二批次。天府香城印象策略案第一步时间：4.1－4.30目的：为项目预热造势，树立片区品牌楼盘形象方式：围墙先行亮相，吸引客户关注渠道：围墙广告天府香城印象策略案第二步时间：5.1－5.31目的：聚集人气，充分吸筹方式：1、房交会2、公司品牌项目发布会3、主题活动渠道：展会、公交车广告、户外广告、报纸媒体、新闻发布会、现场活动、网络、短信、会等。物料配合：海报、户型单张、活动包装、活动小礼品、花样会礼品等。天府香城印象策略案第三步时间：6－8中上旬目的：开盘热销，热点不断，制造持续销售高潮方式：1、住宅开盘现场活动2、活动营销（配合公司品牌营销活动）3、报版广告、公交车广告、户外广告集中投放4、老带新活动渠道：报纸媒体、户外广告、品牌营销活动、开盘活动、网络、老带新、短信、会员等。物料配合：楼书、DM单、户型单张、活动包装、活动小礼品等。天府香城印象策略案第四步时间：8中旬以后目的：住宅尾盘销售，完成一期销售目标，为二期做好蓄客准备。方式：老带新活动、短信等方式促进尾盘销售。天府香城印象策略案推广攻略推广攻略11－媒－媒体体?作用：宣传项目、吸引客户；公交/站台广告（示意）?时间：10.4－6月；?路线：650路（新都－梁家巷）。天府香城印象策略案推广攻略推广攻略11－媒－媒体体报纸广告形象树立、关键事件、关键节点发布?形象树立：6月?营销节点：吸筹/开盘?展示节点：售楼中心/样板房?事件节点：认筹/开盘/节日现场活动…?报纸选择：主流《成都商报》、《华西都市报》、《居周刊》等配合天府香城印象策略案推广攻略推广攻略11－媒－媒体体网络营销?与房产主流门户网站联系，发布项目信息，设置业主论坛。?门户网站选择：搜房网、焦点房地产。天府香城印象策略案推广攻略推广攻略11－媒－媒体体短信?作用：建立与客户的即时通讯渠道，发布信息；?时间：关键的时间节点、节假日；?内容：项目认筹、开盘等信息，节假日问候···?对象：咨询客户、会员和群发。天府香城印象策略案推广攻略推广攻略22－活动－活动营销营销活动营销1——展会活动?春交会－展示项目，积累客户。天府香城印象策略案推广攻略推广攻略22－活动－活动营销营销活动营销2——盛大开盘?时间：6月上旬?现场氛围：盛大、热烈。天府香城印象策略案推广攻略推广攻略22－活动－活动营销营销活动营销3——节假日各类现场小型活动?作用：聚集人气，促进销售；?时间：根据销售进度；?内容：视具体情况而定。天府香城印象策略案推广攻略推广攻略22－活动－活动营销营销活动营销4——海选楼盘代言人?作用：聚集人气，扩大楼盘知名度；?时间：项目开盘前；天府香城印象策略案推广攻略推广攻略22－活动－活动营销营销活动营销5——巡展?????????????????????????????????????????????????????????????????????视销售情况，到周?????????????????????????????商贸城老城区边各类商圈、专业物流中心市场、成熟的住宅小区做巡展。荷花池五块石天府香城印象策略案阶段推广主题天府香城印象策略案5月房交会主题：房交会媒体：网络、报纸A、项目推广——项目正式进入市场；B、项目蓄客，了解客户需求与项目测试。案例：深圳华润万象城围墙天府香城印象策略案5月小型产品推荐会或讨论会进行产品推荐会邀约客户到售楼部对产品进行讨论主题：产品信息发布活动：产品推荐会1、目的：传达产品信息，确立客户户型选择！2、形式：售楼部开展。配合以西式糕点、茶水3、结果公布：客户分析与筛选4、时间：5月底6月初案例：深圳华润万象城围墙天府香城印象策略案5月客户积累和营销细节主题：客户积累活动一：小型美食节活动1、目的：确定目标客户，锁定客户群；2、地点：售楼部3、活动形式：餐饮4、人员：发展商关系客户、合作单位、明星捧场、媒体等天府香城印象策略案6月客户积累和营销细节主题：客户积累活动四：特定客户深度访谈1、目的：?筛选客户，初步确定诚意客户；?了解客户购房意向，更准确把握客户需求，指导项目的销售；?了解客户喜好、特征，以指导项目营销工作的开展；?推介项目，进行小众传播；2、时间：6月份，已经有一定的客户积累3、地点：售楼部或高档会所（需要包厅或包半个厅，不希望其他人打扰），人均消费约100元，提高客户身份。天府香城印象策略案6月客户积累和营销细节主题：客户积累活动二：VIP卡发售1、目的：积累客户，整合客户资源2、时间：5月前设计制作完成3、权益内容：1）3万元申请（可退），附送1000元某商场消费额2）卡号≈选房顺序号（如果认卡客户多，则做一次升级确认选房资格）3）选房当日成功选房者额外优惠（待定）4）积分增值优惠（购房、参加活动和老带新等积分）5）增值性，随着资源的整合度，权益不断增加天府香城印象策略案6月惊艳揭幕主题：开盘活动媒介：公关活动目的：开盘热销局面，达到销售目标时间：6月中旬（待定）地点：售楼部及广场案例：深圳华润万象城围墙案例：深圳华润万象城围墙天府香城印象策略案7月客户维系主题：客户维系媒介：公关活动目的：维系客户，深层次挖掘客户时间：7月地点：售楼部及广场案例：深圳华润万象城围墙案例：深圳华润万象城围墙天府香城印象策略案8月客户维系与挖掘主题：客户挖掘媒介：公关活动目的：维系客户，深层次挖掘客户时间：8月地点：售楼部及广场案例：深圳华润万象城围墙案例：深圳华润万象城围墙客户拓展渠道天府香城印象策略案?节日问候：在逢年过节时。对业主发放问候短信；?天气告知：在天气情况突变时，发放短信进行提醒；?工程进度告知：将项目最信的工程信息告知客户。如封顶等内容；?优惠告知：将最新的加盟商家信息告知客户。让客户感受到成为业主的种种优惠及便利；?项目周边规划信息告知：让客户了解项目的最新动态。如规对每月过生的客户邮寄划.土地拍卖等信息；鲜花。并由销售人员进行电话祝福。表达生日祝福。客户满意度建设，形成良好的客户口碑，客带客活动实施天府香城印象策略案客户拓展渠道NO.1:老客户产品信息的及时发布，保证信息的对称NO.2:业内客通过业界传播，扩大项目影响力NO.3:竞争对手客户项目展示到位、直接对比、突出本项目优势NO.4:投资/金融客深入银行、银行卡金卡会员、政府、学校等部门NO.5:城际客户通过户外广告截流主要路口的路过人群NO.6:区域客户通过进行片区对比，强化项目优势NO.7:周边重点企业主动进行拜访下阶段工作内容天府香城印象策略案?房交会专案?销售物料（楼书，户型DM……)?形象展示(售楼部，户外，围墙………）报告完毕，接下来……天府香城印象策略案房交会准备工作1、展位确定2、房交会活动方案确定3、销售物料设计（DM单、手提袋、纸杯、名片、礼品等）4、模型制作5、动画制作6、展位公司确定天府香城印象策略案时间节点安排天府香城印象策略案工程时间节点1、2010年4月8日地基开挖完成2、20