打造城北物流园区住宅典范P121-2前言鉴于本项目即将启动，我们需要考虑的有以下几点1、在短期内迅速有效的占领市场并完成项目销售；2、确保目标的实现，确保项目利润最大化；3、针对新政调控，如何应对现阶段的房地产市场；P121-3目录第一部分2010泰州房地产市场分析第二部分区域竞争市场分析第三部分项目市场定位第四部分项目营销策略第五部分项目推广执行P121-4第一部分2010年泰州房地产市场分析?2010年泰州楼市宏观分析?2010年泰州楼市供需情况分析?2010年泰州楼市价格走势分析P121-52010年泰州楼市宏观分析P121-6?当前政策解读1、4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。分析：本次政策提高二套房购房门槛，增加购房成本，投资客离场，部分改善需求开始观望。后期可通过优惠鼓励客户提高首付额度及一次性付款。2、4月17日，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。分析：该政策主要针对异地投资及非法炒房的机构或个人。限制异地购房，停发第三套及以上住房贷款，这将使得温州炒房团不能全国各地炒房3、4月21日，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位，只要家庭成员名下有房产，再贷款就算二套房，具体细则还要等住建部出台。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。分析：本政策主要严格二套房认定标准，巩固政策效果，扩大政策抑制范围，不再给投P121-7资者任何空子可钻。这对于大地项目部分改善型客户将带来较大影响。?泰州新一轮城市规划我省承南启北的交通枢纽从区位条件看，泰州应当是一个区域交通枢纽城市。但就目前而言，我市还没有将区位优势转化成为交通优势。《规划》提出，要从外部“改善区位、提升地位”，内部“优化结构、加强衔接”两个方面入手，打造我市4大枢纽来奠定区域枢纽城市的地位，以成为江苏沿江地区承南启北的重要区域。4大枢纽分别是地区铁路枢纽、城际轨道枢纽、区域物流枢纽、内河航运枢纽。“随着苏中机场、引江河快速路及江海高速的建设，城北的物流园区建设也具有重大意义。”市规划局局长丁亚说，该位置有铁路货站和多条高等级航道，拥有铁公水联运优势，同时距离苏中机场非常近，可发展航空与高端物流等，实际就具有航空、铁路、水运、公路等多种联运优势，可成为一P121-个8区域性的综合物流枢纽。?泰州楼市解读1.距离“新国十条”出台已经两个多月，虽然泰州市区楼市成交量大跌，但价格调整却一直没有太大松动，楼市后期走势仍不明朗；2.5至7月份，市区二手房的交易量一路下跌，同比下降了50%，部分中介甚至交了“白卷”；3.预计在7、8月的时候市场还会处在低迷期。如果四季度没有新的调控政策出台，市场极有可能出现价稳量升的局势；4.泰州较周边地级市相比，商品房均价还有上行的空间；5.开发商推盘速度放缓，但刚性需求购房仍然存在，从6月份以后泰州楼市有逐步恢复的迹象；P121-92010年泰州楼市供需分析P121-10?泰州各板块主要在售项目成交、剩余量统计分析板块主要在售楼盘名称2010住宅总套数去化套数剩余套数去化率市场观点：1、城东平均莱茵东郡2201556570%去化率68%；凤城颐园53371670%2、后期供应紫荆城(一期)2672373089%量依然庞大，市场竞争激烈欧亚国际（三期）1881662288%；天和家园102087314786%3、产品差异碧桂园1899115674361%化明显，客户城东群体范围较广翰林雅居318313598%；阳光新城72057614480%东城国际90074215882%江南一品39603960%阳光盛景108303960%盛和东方名邸107697610091%P121-11?泰州各板块主要在售项目成交、剩余量统计分析市场观点：主要在售楼盘名2010住宅总套去化总套1、城中平均去板块剩余套数去化率称数数化率53.5%，后金通梅园9699294096%期供应量有限，多为高层为主，金通桂园445（未开盘）//　0%产品差异化不大京都花园149（未开盘）//　0%；城中美好上郡2183174044380%华辰尊园572525209%2、城南平均去同悦容园4043762893%化率71%，由于总体剩余货量较财富广场9088842497%多，市场竞争依世贸河滨62646216474%然激烈；其次作同济家园2191447566%为政府发展重点金水湾52540711878%区域，也是泰州市民较为看好的恒景国际花园5865345291%置业区域；城南上海大花园5354835290%3、泰州楼市价左岸名都96879517382%格基本随着城中1881（未开P121-、城12南板块的上景瑞荣御蓝湾//　0%盘）行而继续增长；东润第一城111698413288%?泰州各板块主要在售项目成交、剩余量统计分析板块主要在售楼盘名称2010住宅总套数去化套数剩余套数去化率水岸豪庭9528995394%城西西堤阳光1996（未开盘）0　/0%城市之光3903454588%天达佳园7607164494%城北天赐园24013011054%稻河湾120011544696%市场观点：1、城西、城北住宅体量不多，产品差异化不明显3、两个板块价格相对偏低，随着泰州楼市均价整体上扬，以及板块旧城改造，价格逐步上升P121-13?2010年1-6月泰州各板块成交量分析2010年1-6月泰州楼市各板块成交分析3503002502001501005001月2月3月4月5月6月城东2941671171437774城中65811462126476城南2621022052865266城西1311191141187517城北531928109168城东城中城南城西城北分析：1、1-4月份各板块主要在售项目住宅成交量整体呈上扬趋势2、4月份新政出台后，成交量日益萎缩，观望气氛浓厚P121-14?泰州商品房整体供应量分析2010年泰州市各板块主要在售项目剩余套数（含未开盘项目）3%22%30%城东城中城南城西城北28%17%注：以上为不完全统计，数据来自泰州房管局分析：1、截止2010年7月，城东及城南两大板块可售房源位居各板块前两位，其中城东板块约占全市总量的30%，而城南板块为28%；2、城北区域基本上还是以远郊项目为主，市场供应量相对较少；P121-152010年泰州楼市价格走势分析P121-16?2008年-2010年二季度泰州市商品房住宅均价走势分析泰州商品房住宅均价分析市场观点：46001、泰州商品房住宅4400440042004236均价呈现稳定、增长41004000趋势；380037002、金通梅园、美好3600上郡等高端物业将泰3400州楼市均价带人一个32002008年2009年2010年一季度2010年二季度前所未有的高度；商品房住宅均价3700410042364400P121-17注：以上数据均来自网上?泰州历届房博会成交数据分析年份签约套数（套）成交金额（万元）成交面积（㎡）2007年春季1586500未统计2007年秋季2069121230562008年春季1648384202062008年秋季996753128632009年春季62534800739292009年秋季18812840270262010年春季6360628651注：以上数据来自网上2010春季房博会是历史上成交量最低的一次，也深深体现了新政期间泰州楼市的整体趋势：1、价格通过各种优惠的方式开始表现停滞不前2、成交量日益萎缩，观望气氛浓厚P121-182010年上半年泰州楼市分析综述1、预计未来房地产市场仍然面临偏紧的政策环境,政府可能会出台新的房地产市场调控政策,并且对房地产市场产生较大影响；2、随着万达广场进驻泰州，高端项目不断增多，一方面有助于抬升泰州楼市整体水平，一方面提升房价，造成区域竞争加剧；3、2010年泰州土地上市计划总量为430万平米左右，表明土地市场依旧充足，预计下半年土地成交将呈增长趋势；4、新政三个月，泰州楼市成交量从5月份大幅缩水逐渐转变为小幅上升，这说明泰州市民的购房刚性需求依然存在；5、二季度泰州楼市处于“量跌价滞”的状况，随着新政松动，预计下半年推货量将加大，价格也将继续攀升；6、2010年泰州拆迁面积继续增加，拆迁安置会直接刺激房地产市场，对于本项目而言合适的产品可以被习惯本区域的拆迁户所接纳；P121-19第二部分区域竞争市场分析?泰州楼市板块划分?区域竞争个案分析P121-20泰州市楼市板块划分P121-21?泰州楼市板块区分以江洲路、济川路、东风路、东进路（原328国道泰州段）四条主干道将泰州划分为东、南、西、北、中五个板块。城东：东风路以东、济川路以北。城南：济川路以南区域。城西：江洲路以西的区域。城北：江洲路以东、东进路以北、东风路以西的区域城中：由东进路、江洲路、东风路、济川路等四条城市主干道围合而成。P121-22?泰州楼市板块认知城北——交通枢纽、物流区现代物流集聚区，配套不完善，由于住宅项目相对较少，区域竞争相对要小城东——大型产城西板块——老业、教育园区工业区；城中板块——老城区目前区域配套尚城市化发展较为；不完善，但交通滞后，发展难度开发空间受限，开发便利，教育资源较大。交通、配成本高，拆迁成本大丰富，同时集结套均不完善。住，房价较高了几