?博远名苑商铺产品定位针对项目的分析和初步的市场调查研究，本案商铺介于社区商铺和商业街之间，所以在定位方面，不能完全定位在社区商业上，单一的社区型商业定位，不足以支撑目前项目的商业体量，同时也不能完全定位在商业街而放弃社区商业的优势及支撑点。需要将两者结合起来操作。将本项目打造成集商业、休闲、文化、娱乐、餐饮等功能于一体，代表商丘先进的城市商业发展理念的一个项目。在整合营销推广及销售上将本项目的商铺部分独立分出来，进行统一的整合营销传播，但不完全独立，借助于博远名苑幸福派的前期的市场影响力带动商铺的销售。在商铺推售时间上我司建议目前暂不考虑进行商铺的销售，待住宅交房后再进行商铺的集中销售，根据“以住带商”的销售策略，伴随博远名苑项目即将交付使用，业主将进入大规模装修阶段，交房后在半年的时间内社区的入住率将会有明显提升，因此，本案商铺的市场价值也将随着时间的推移将越发凸显价值。在商业的推广上我们建议对商业进行新的命名和定位，博远名苑与商丘神火大道成熟商圈紧邻，周边医院、银行、邮政、教育、交通等商业配套齐全，随着商丘新城中心南移，此区域未来将蓬勃发展。同时项目紧邻城市主干道南京路，因此，建议商铺案名：博远?财富大道?项目市场定位：新城核心?南京路旁?首座时尚风情商业街以“首座时尚风情商业街”作为项目核心价值定位来进行商铺的市场推广，实现项目差异化。以”首座“概念树立项目在新城核心?南京路旁第一的概念，制造项目独特卖点，赋了商铺部分一种稀缺高端概念及无限升值前景。●以差异化的定位在商丘市场树立标杆，制造营销热点，引起客户关注，实现项目大面积快速的营销传播。?项目核心竞争力的打造在房地产市场目益同质化的今天，要在市场上站稳脚跟，占领市场，就要进一步挖掘楼盘本身的核心竞争力，只有认识了项目自身的核心竞争力，才能超越产品的同质化，在市场上独树一帜，作为项目形象定位的指导。赋予本项目“首座时尚风情商业街”主题定位；借势炒作“首座时尚风情商业街”概念“首座时尚风情商业街”主题定位的解构：◆博远?财富大道区域价值：项目位于南京路与中州交汇处，该区域目前已逐步成为新的高尚居住区，拥有大量的优质消费客群。◆博远?财富大道产品价值：自身社区消费群体及周边项目带来的巨大客源，自身产品优势。◆博远?财富大道区域经济：业态发展前景无限?“首座时尚风情商业街”主题定位的业态定位解构此次方案主要解决的是商铺的销售问题，但在谈论销售办法之前，我们需要对商铺进行商业业态及功能划分上的定位。商铺除了为博远名苑及周边社区居民提供服务外，鉴于本项目商业大体量的规划，必须使其针对整个市场，根据这一情况，我们列出以下业态需求：功能内容百货珠宝、眼睛、服装、饰品等超市日常生活用品等餐饮冷饮、咖啡店、酒吧、茶艺馆等服务美容院、洗浴中心、洗衣店、摄影冲印等商务银行、证券、基金?“首座时尚风情商业街”的炒作“首座时尚风情商业街”为主题，超越同质化，为商丘房地产首家提出该概念的楼盘。◆所处区域巨大的升值潜力和稀缺的地理位置◆借势于神火大道商圈的浓郁商业氛围，以及商丘市未来的核心规划优势◆周边新起项目和本项目一起形成大体量的高档住宅区域。通过对以上价值点和卖点炒作以及对“首座时尚风情商业街”的营造，打造本项目独特的概念牌，告知目标消费群。形成一个统一的大势支撑，迅速成为人们谈论的焦点话题，炒热人气。?销售周期?分阶段化整为零推向市场的营销策略按照项目建议的业态规划，根据项目的主题定位，分阶段、分批次、分房源向市场推出。重点突出，兼顾全面。在推盘技巧方面，即相互重叠，又相互分区。以一个主题定位，引起客户的兴趣，增强观望百姓的信心，并造成百姓的期待心理锁定主力客户群，以各个促销活动为核心，阶段性集中消化。整合前期宣传思路，丰富项目内涵，逐步加深客户对项入市宣传阶段目地位和发展前景的了解和让同全面推广铺开，为项目销售奠定基础整合推广活动及主力媒体投放的全面攻势，更深入、广强势推广阶段泛地推介项目、形成强大的品牌知名度和信誉度激发投资兴趣，促成购买重点在于不断发掘和强化项目的丰富内涵，并配合软硬件配套的不断完善，深化项目所带来的全新经营环境及持续销售阶段理念运用各种促销手段，推动项目的持续销售入市宣传阶段强势推广阶段持续销售阶段目的：突出本项目特目的：进行全方位，目的：保持市场对项色及优势，深化目标立体化广告发布；建目的关注，积累品牌客户对项目的认知，立项目市场形象；积资产，持续促进销售重建有利于项目销售累目标客群，为集中推广主题：投资商丘的投资思维模式，同引爆市场做好准备最赚的财富宝地，物时面向市场发布销售推广主题：投资缤纷超所值，机不可失信息街区让你赚翻了天卖点归纳：促销类、推广主题：“时尚风卖点归纳：卖点落实产品类、商业经营类情商业街”引领商业为利益点、低风险，、媒体组合地产投资新趋向高回报事件营销：品牌店的推广策略：策划思路软文标题/媒体组合入驻仪式等推广主题/销售定向/主要宣传物料地域及目标客群/主公关活动：开盘抽奖要宣传物料/事件营/“名流派对”红酒品销鉴会等销售时间节点划分一批商铺投资产品一批商铺二批商铺二批商铺二批商铺三批商铺二批商铺三批商铺推出认筹说明会集中开盘推出认筹集中开盘集中开盘推出认筹集中开盘集中开盘7月20日9月26日12月26日11年1月9311月年63日月611年3月16311月年65日月8日日日日与住宅销售联动，全方位立体推广第一阶段营销主线第二阶段营销主线第三阶段营销主线1、日进斗金增值优惠活动1、购旺铺送创业基金活动1、优惠购铺秒秒金：2、投资产品说明会2、投资产品说明会2、新商户开业庆典活动3、交房盛典（与住宅联动，3、首批商户开业庆典活动3、投资产品说明会增强商铺客户信心）3、老来带新优惠及奖励活动4、老来带新优惠及奖励活动4、老来带新优惠及奖励活动?总体销控策略：为了保证博远名苑首批商铺能够开盘热销，同时保证不同阶段有优质的铺位供应，并使难消铺位提前消化，我司建议将商铺分三批推出，一方面为了合理搭配，避免优劣铺源销售失调，另一方面为了达到爆发式的销售目的，需要制造限量供应的“供不应求”的局面。三大销控原则原则一：认筹期间限量推出铺位，解筹当日引起客户抢铺火爆场面，再根据认筹情况加推部分铺位。原则二：预留足够优质铺位，分批推出，以此实现每次放号均会制造一轮抢铺高潮原则三：按“金角银边”原则，可预留几套铺皇之皇，采用特殊方式销售，以抬高价值，抹杀价格理性。销控数量划分按照目前统计的商铺房源为27套，在销控数量分配:一批商铺推出数量：8套二批商铺推出数量：10套三批商铺推出数量：9套第一阶段营销重点根据商业市场定位，赋予项目整体的“时尚风情”概念，即新时尚消费商圈，对项目进行重新的统一包装，集中推广。包括户外广告牌、商铺门脸的包装、报纸、电视台炒作等各方面。本阶段重点在于项目的整体宏观诉求推广。推广目标是引起商丘市百姓的兴趣，逐步提升客户对商铺投资的信心。阶段宣传主题商业龙头铺，创富第一街赚尽南京路亿万财富的最好时机！在开展前期推广的同时开始针对意向客户进行VIP认筹，具体认筹方法：1、认筹时间：建议不再进行集中认筹，待本方案确定后即开始针对意向客户进行泛认筹2、商铺认筹采用买卡认筹的形式3、客户需交纳1000元人民币购买一张购房卡，获取选择铺位的权利，选铺顺序以卡号先后顺序为准，即卡号靠前者具有优先选铺权,一张卡只能购买一套商铺4、买取购房卡后并不能立即选铺，要在确定开盘活动的当人统一排号选房解筹5、买取购房卡的客户除享有普通优惠外，还具有其他特殊优惠：购房卡售出后具有升值性能，购房卡从售出之日起，每日增值50元人民币，（如客户同时购买三张以上认筹卡，并在最后每张卡均选铺成功，则每张卡按每日增值100元人民币计算）。增值期限自2010年10月1日起至2010年12月31日号止，期限之外不再增值，2010年10月1日前购卡客户可享受2010年10月1日起至2010年12月31期间的全部增值优惠，增值款额以房款冲抵。6、客户如不想购买商铺或未选到理想商铺可要求退卡，7日之内开发商退还客户交纳的1000元人民币。商铺认筹金卡在发放和制作时的注意事项1、此卡仅用作博远名苑商铺对外销售使用，不能用于其他用途。2、客户凭此卡拥有选取博远名苑商铺之权利，选铺顺序以卡号为准。3、此卡面值为1000元人民币，客户需交纳1000元人民币方能获得此卡。4、每张认筹卡仅限用于一套商铺。5、此卡具有增值功能，即从售出之日起，每日增值50元人民币，（如一个客户同时购买三张以上（包括三张）认筹卡，并在最后每张卡均选铺成功，则每张卡按每日增值100元人民币计算）。6、此卡有效期截止到首批商铺房源开盘选房后结束，逾期作废。7、此卡不可转让，只准买卡人买铺时使用。8、此卡可退还，退还此卡需在开发商规定时间内统一办理，逾期不候；退卡时，只退还客户购卡现金即1000元人民币，增值款额同时失效。根据分阶段销售策略，本阶段集策略重点是客户的积累，无论客户意向大小，都不进行销售，只进行客户意向登记和排卡。此阶段也要求对价格进行严密保护，所有媒体宣传、现场以及人际传播，均不涉及到商铺的价格介绍，只进行商铺信息传达推荐，并试探客户心理价位，以达到最大限度积蓄商铺能量和储备商铺客户资源，同时增加商铺价格的神秘感，也为我们科学地对商铺进行定价提供依据。价格将在开盘当天集中释放。当客户积累量与推售房源比例达到1:6-8时再集中开盘进行选房，制造抢购场面，实现商铺开盘热销，并为后期剩余商铺的销售打下坚实基础。本阶段主要活动：活动主题：商铺投资产品说明会新商丘，新财富博远·财富大道对话财富，暨现代商业发展论坛活动时间：9月26日活动地