方中－莞太路项目初步思路建议案方中－莞太路项目初步思路建议案城市◎房地产◎运营商www.ccctime.com.cn方中－莞太路项目初步思路建议案【报告结构】一、目标地块情况二、市场环境三、定位分析四、产品规划五、价格预期附件：认识正太城市◎房地产◎运营商www.ccctime.com.cn方中－莞太路项目初步思路建议案【第一部分：目标地块情况】地块位置地块指标项目四至周边环境城市◎房地产◎运营商www.ccctime.com.cn方中－莞太路项目初步思路建议案1、地块位置莞城人民医院豪岗村和生文具厦华丽宫旅马大道时代金大广场目太项中华商莞块地行大厦金域名苑豪岗中兴综合加油大厦智通人才市场厦大市场站泰新丝智通绸培训大外运楼糖烟酒大厦东莞城市◎房地产◎运营商www.ccctime.com.cn方中－莞太路项目初步思路建议案2、地块指标用地性质用地面积（㎡）商住用地5340建筑面积（㎡）容积率283035.3建筑密度建筑限高（%）（m）50%75绿地率（%）居住人口（人）25560配建车位（个）公共服务设施及其他226无点评：该项目规模小、与周边物业相隔道路不够宽敞，无法营造大园林、大设区的环境，不利于舒适型、高端物业的开发。城市◎房地产◎运营商www.ccctime.com.cn方中－莞太路项目初步思路建议案3、项目四至类别分项现状发展趋势地块位于莞太大道旁，临东街面积约35米，可视性保持现状。很强。时代广场商住楼，已有九年楼龄，以出租为主；但南保持现状。西在该地段属于形象较新的建筑物。北项目政府未有明确旧城改造四至豪岗村民宅，以三层－五规划，短期内保持现状西层为主，出租为主。，但应没有新建高层物业。南东和生文具市场D馆（4层）、华丽宫旅业（4层短期内不搬迁，未来规北）、中华商行大厦（6层划为“金融用地”和“）等旧物业，经营文具市停车场”场、旅业和写字楼。点评：项目四周物业陈旧影响本项目的档次和消费群体、没有城市资源和景观资源也不适合发展舒适型物业；但商业物业与租赁市场的客群可结合周边项目来发展。城市◎房地产◎运营商www.ccctime.com.cn方中－莞太路项目初步思路建议案和生文具豪岗村街道金马大厦对面人才市场中华商行大厦地块城市◎房地产◎运营商www.ccctime.com.cn方中－莞太路项目初步思路建议案4、周边环境类分项现状发展趋势（1）板块分析：莞太路板块别曾经辉煌－一度衰落－期待升级（1）莞太大道从国道到市内通道，已经过了辉煌时期，目前大部分物业落后、可发展用地不多。（2）政府前几年要打造莞太大道为金融大道，甚为牵强；随着东莞大道的兴起，莞太板风光不莞太大道金融机构总大道块再部逐步搬迁到鸿福一板块带。（3）莞太大道以人才市场较多，因旧汽车总站的搬迁和八达路交易市场的影响，莞太大道从第一立交桥到建设路口的发展收缩，整体商业氛围大大下降。城市◎房地产◎运营商www.ccctime.com.cn方中－莞太路项目初步思路建议案4、周边环境（2）商业环境分析：莞城区交易市场板块传统商业不发达；以服务商务办公－工厂制造为主业态的马路型交易市场为主传统商业区金牛路：莞太大道：汽配、五金、电子人才市场、文具市场八达路：五金机电罗沙路：广告制作、印刷体育路：体育用品元岭路：旗广告、印刷、材峰料、五金配件路城市◎房地产◎运营商www.ccctime.com.cn方中－莞太路项目初步思路建议案4、周边环境（2）商业环境分析：莞城区交易市场板块传统商业不发达；以服务商务办公－工厂制造为主业态的马路型交易市场为主类分项现状发展趋势别周边传统商业不发达，没有像样的大依据莞太大道两旁的土地和物业现状分析，做大型综合传统型综合商厦或品牌专卖店；以满足周商业的空间不多和市场环境不成熟；但是金域名苑一带商业边居民和市场的便利店和餐饮店为主的特色餐饮发展较好。；和生市场的停车位较欠缺，周边可扩容的地方不多；服该地段的和生文具市场发展了六年、务于东莞市的文具市场规模体量不大；但对当地污染不经营旺盛，带动旁边底商的发展。严重，估计五－十年内搬迁的可能性不大。时代广场几经变更业态，想以尾货衣从物业形态和地理位置分析，做文具相关的行业加上部商业服为主，目前仍空档经营。分零售配套的比较合适。与本项目的商业相关性大。专业莞太路依托以往的汽车总站发展起来由于发展历史悠久、估计搬迁的可能性不大，但是较难市场的人才市场，目前仅剩智通人才市场扩容，以莞太大道以东一带为主。尚能经营和部分培训机构。莞太路两旁底商以八达路的五金配件八达路五金市场随时面临搬迁的可能性，但从香港街变机电产品顺延，零散分布着该产业链更业态为“五金电子城”后招商火爆可看出，八达路五的附属产品，如保险柜、机电、配件金市场尚在内部升级中；加上东田百达中心的待建，莞类，但是不成行成市。太大道的五金零散户应逐步减少或搬迁到八达路内铺。城市◎房地产◎运营商www.ccctime.com.cn方中－莞太路项目初步思路建议案4、周边环境（3）居住环境分析：莞城区零散分布型传统居住区潜在新盘不多，发展方向远离本项目；二手市场低位徘徊。分类别现状发展趋势项1、八达花园：未建用地，在八达路城市星座旁；2、旧海关旁地块：目前属于莞城创意文化产业园用项目所在的莞太大道板块，新盘地，使用用途不明确；新建的优质楼盘不多；但三旧改造后或潜3、塞纳河畔：还有二期、三期等30多万平米货量今是否有新地块盘活还不清楚。在新明年推出，以大户型为主，销售缓慢。目前，这一地段的市场关注盘4、富通围仔项目：莞城地王3800元楼面价，以商业度很低，投资者和自主者对该片区的为主利润开发，住宅往投资型和大户型为主，预期明自住物业购买认可度不高。年动工。住宅1、地块周边的时代广场、金域名苑、香港街、金升国际等产品，都处于二手市场交易中。?时代广场：户型138平米左右，二手单价3600左右毛坯；二手整体二手市场不活跃，盘量不多；二?金域名苑档次较高，二手价格是4500-5000左右；楼盘手单价在3500-5000元左右较多。?金升国际的产品质量较差、配套不完善、居住混杂，以租赁市场为主，50平米一房一厅租金在700-1200元左右，二手售价在4500-5000元左右，低于当时售价。城市◎房地产◎运营商www.ccctime.com.cn方中－莞太路项目初步思路建议案4、周边环境（4）办公环境分析：莞太路中低档办公板块曾经辉煌－配套服务型办公为主分类别现状发展趋势项1、莞太大道的兴起带动两旁低矮建筑群的开发，以各大公司命名的大楼比比皆是。可见原有对该区域规划的短视，造成今天升级改造的难度。2、原有莞太路两旁的写字楼以服务与莞太路及周边交易市场为主的配套服务业：1、写字楼转变功能，往研发、创业?服务于与人才市场的培训机构、认证单位；、需要大面积低租金的配套服务功能莞太?服务于旧海关的报关、代理、中介机构；发展（莞城创意园）写字路两?服务与五金机电的贸易公司、办事处机构；2、需要整体商业发展才能带旺写字楼旁写?原来行政中心区尚未兴建前的公司办公、金融服务楼。字楼、保险、广告公司、装修公司等。3、改造提升，以SOHO办公作为写3、随着行政中心区的兴建和投入使用，租金水平的字楼产品的变通发展。相差无几和写字楼供应量的增加，从2003年开始逐步外迁。4、目前的写字楼租金价格：带装修15-30元左右，商务办公环境较差。城市◎房地产◎运营商www.ccctime.com.cn方中－莞太路项目初步思路建议案【第一部分：目标地块情况】小结传统区域的没落板块不具备布局舒适性小区的环境资源临街型物业与传统商圈有利于底商定位板块居住潜力有所落后限制产品开发范畴认清自己精准定位务实中创新城市◎房地产◎运营商www.ccctime.com.cn方中－莞太路项目初步思路建议案【第二部分：市场环境】环境分析小结城市◎房地产◎运营商www.ccctime.com.cn方中－莞太路项目初步思路建议案1、宏观环境不确定性太大，对后市不看好宏观经济尚未完全改观，稍有改色的东莞外向型经济已有内迁或转型的“暗涌”，外商投资下降、民间投资转移征地，外来务工者减少、现有已购房的新莞人跃跃欲“回”。东莞给人的“不稳定性”比以往更加强烈！东莞的宏观环境不稳定，起码有三到五年的变化后才能相对清晰。对于我们项目明后年推出时间，大势并不看好！城市◎房地产◎运营商www.ccctime.com.cn方中－莞太路项目初步思路建议案2、国家对房地产的严控政策，影响当前销售项目?2010年注定是房地产“调控年”，也是房地产去泡沫化、消化投资性的一年。从近期国家对房地产的严控政策看，重点打击和控制的是对象是投资型的行为和高消费型的产品，主要对大户型产品的楼盘影响较大。?相比广深、东莞的楼市投资性相对较小，但宏观打压政策影响购买者行为，观望气氛浓厚；近期东莞楼市行情为“量缩价稳”，对于即将面世的项目影响较大。但是宏观政策变化频繁，对于明后年才入市的本项目而言，目前政策对销售的影响尚未体现，但是由于宏观政策的严控，对于房地产相关产业链的建筑材料、成本及其他费用将有所下降，当前投入的成本可控性较强。?但是，东莞政府部门对地产的严控也逐步加强，主要表现在对限制用地的加强回收、对规划方案的审批、各类专业规划许可证的审批，对户型创新等今年兴起的产品设计日渐加强，估计我们项目审批时间会有所延误。城市◎房地产◎运营商www.ccctime.com.cn方中－莞太路项目初步思路建议案3、国家若推出房产税，直接影响待开发项目?5月17日，一条关于发改委即将推行房产税的传闻让房产股顷刻暴跌。就在5月17日当晚，国家发改委产业研究所所长助理黄汉权明确表态：“三年之