项目目标??销售180套房子，价格40000元/平米，每套总价400万左右这是巽寮湾公寓价格的珠穆朗玛峰！这差不多是一套别墅的价格！那么是谁？又凭什么？来到巽寮湾对我们项目下手？智盛同盟我们卖的不止是房子！观点提案纲要PART1旅游业与旅游地产推广PART2协会组织与它背后的秘密PART3本案的价值构成和核心价值主张PART4本案的营销主张与广告推广PART1旅游业与旅游地产推广中国经济的快速发展，助推中国旅游业的腾飞按照经济学界的认识，人均GDP达到1000美元，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到2000美，旅游形态开始向休闲游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到3000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；当人均GDP达到5000美元，则开始进入成熟的度假经济时期。2009年中国人均GDP达到3603美元，这说明中国已开始进入度假游发展阶段，此时旅游形式体现为观光+休闲+度假。中国总体经济水平的提升，引发全国旅游风景的建设高潮。旅游业风生水起，成为旅游地产发展强劲引擎北京、上海、深圳、三亚等景观资源优秀的城市和地区，纷纷依托星级宾馆、度假村等旅游房地产项目，积极发展与旅游业结合紧密的房地产业，借鉴国内外先进经验，开发分时度假酒店、产权式酒店、C2C、家庭旅馆、酒店式公寓等旅游地产。就南中国来说，海南的三亚、深圳的大小梅沙成为当代中国旅游地产发展的高峰之地，惠州的巽寮湾也正在成为后起之秀。旅游地产置业需求大都表现在投资和消费上旅游房产通常具有“投资+自用”的两重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资长期享受物业的带来了空间享受和消费功能。这样的旅游房产通常会吸引一些“高收入”、追求“高品质”生活的人群前来消费与投资。目前来看，两种模式的结合是旅游地产需求特征中重要的方面。???那么，当前旅游地产都有什么样的推广概念？案例?：八十步海寓（海丽晶商住园）位于深圳风景区大梅沙海滨，占地面积约36062平方米，总建筑面积约55000平米，其中包括商务公寓面积约37700平米，商业面积约17300平米。八十步海寓是一个具有西班牙风情的建筑群落，共有8座4-6层高的多层建筑，价格：待定。八十步海寓·概念及表现八十步度量世界，亲海度假生活案例?：皇庭玺园位于深圳市盐田大梅沙内环路南侧湖心岛东侧（东部华侨城入口对面），占地7977.9平方米，建筑面积9594.49平方米，是全深圳唯一同时拥有山、湖、海资源的湖岸独院，仅46席。价格：最高价格75000元/平皇庭玺园·概念及表现东部滨海城居时代，优质资产案例?：金融街·金海湾金海湾，金融街打造的国际滨海度假旅游区，利用11公里白金沙滩、海景、山景等资源，集星级酒店、度假公寓、别墅，以及商业、餐饮、球场、游艇码头等娱乐设施于一体，目前主推产品为别墅，价格：最高价格35000元/平金海湾·概念及表现1小时滨海同城度假距离综上小结???旅游地产的推广概念大都以度假、养生为主，产诉求点离不开“海”，强化滨海居住的舒适性尊贵性，创意表现大都以海洋元素为基础，对海的魅丽大肆地渲染和创意，以此来感动买家，以此来吸引市场。本案海王子项目是否也一脉相承沿袭这样的推广概念呢？现在做出结论，还为时尚早。???我们继续探讨另一个话题——协会之谜！PART2协会组织与它背后的秘密??高尔夫球会??高尔夫球会是高球爱好者的一种俱乐部组织形式，近年来，高尔夫球会在全国各大城市迅速发展，深圳、广州、惠州、海南等各地均有名称各异组织，而且发展越来越庞大，成为社会上流阶层的一种流行爱好。??游艇俱乐部??游艇俱乐部是运动爱好者的一种组织，以开展海上游艇休闲、旅游、度假、运动为主，是社会上流阶层的一种生活方式，参加游艇俱乐部的大都是社会成功人士。MBA（工管硕士）??MBA源于欧美国家的一种专门培养中高级职业经理人员的专业硕士学位。工管硕士是市场经济的产物，培养的是高素质的管理人员、职业经理人和创业者，工管硕士是商业界普遍认为是晋身管理阶层的一块垫脚石。?对组织协会的表层现象解读高球会让一部分人的绿茵情结得以释怀，登峰事业沉淀财富之后，领略挥杆会友的快意，同时高球会所组织的慈善义举，也为自然的人性加添了光辉的注脚；游艇俱乐部让一部分圆结了自己纵横大海的梦想，驰骋商场沥血对手之后的王者雄威在蔚蓝的海洋上悄然转化为淡定从容的人生观，为伟岸的人生延展出万众仰慕的生活形态；MBA让一部分人学业达成声望斐然，在灼灼生辉的学历勋章的拥戴下再度驭领江湖。???那么，这些协会组织蓬勃发展的秘密是什么？?这是一个心知肚明的秘密事实上，游艇会、MBA、高球会等这样的组织和协会，入会年费高，支出费用大，但是，还是有许多人蜂拥而入。不可否认，加入这样的组织和协会，满足了喜好，丰厚了修养，陶冶了情操，证明了品味，实现了个人情操的升级。然而，大多数人不惜一掷千金地步入这样的圈层，更多的是出于追求利益的欲望，更多的是出于提升事业的需要，因为，在这样的圈层里，他们能发现并寻找到了更广泛的人脉关系，他们拓展并收获了更深阔的社会资源，助推并引发他们事业和财富的继续飙涨。那么，这些协会组织与我们项目会有必然的关联吗？这些协会组织对我们的启示是什么？PART3本案的价值构成和核心价值主张本案海王子项目的吸引力在哪里？给海王子项目一个什么样的说词，才会激发市场的冲动？才会让买家心甘情愿地掏三四百万来买房？我们来看看海王子到底都有哪些值得炫耀的资本？??景观面巽寮湾二十余公里纯美学海岸线，一线蔚蓝的弦律，弥漫天籁的谐音，有轻盈的碧波，有奔腾的海浪，有缓缓的潮汐，有狂野的台风，海，不停地变幻着蔚蓝的梦想，真的可以让人确信：世界上只有极少数地方，早晨可以如此优雅地醒来。——这是本案海王子项目的景观价值。??旅游面看日升月落，看潮起潮退，看山海相嵌，看云淡风轻，让久居城市的人们再一次坠入生活的无限遐想，回到自然，回到生命最原始的本真，这是一个让世界奢想的地方。——这是本案海王子项目的旅游价值。??度假面巽寮湾，中国的马尔代夫，海浪，沙滩，椰树，青山，每一缕空气，每一寸空间，都许你一个永恒的心灵假期，都给你精神和物质的快乐与逍遥。——这是本案海王子项目的度假价值。??养生面海的气息是清新的，山的境界是空灵的，自然生香，生命怡然。——这是本案海王子项目的养生价值。??学习面学习、进修、提升；专家讲座、名师授课、高峰论坛；精品艺术展览、公司年会，大师汇集，名流聚落，知识得以长足的提高，圈层得以广阔的发展。——这就是本案海王子项目的学习价值。旅游价值景观学习差异点价值价值价值结构度假投资价值价值养生共同点价值项目价值与广告推广之间的取舍分析??如果我们的推广还是对本案与其它项目的共同点进行整合，那么我们就会步入海景旅游地产的老路子，跟金海湾、八十步海寓、皇庭玺园、海南三亚旅游地产项目的做法没有两样，我们产品价格也会跌入到它们的水准。项目价值与广告推广之间的取舍分析??所以，我们要对全部价值进行重新组合，有重点地放大差异化价值，有效率地缩小同质化卖点。抓住并放大差异化价值点——学习型，对学习价值进行挖掘和升华。传播主张?差异战略，扬长避短核心价值旅游放大价值景观学习差异点价值价值价值整理度假投资价值价值养生共同点价值缩小辅助价值???那么，学习价值的深层表现是什么？学习价值表现（1）提升个人学习型平台增长个人知识，扩展个人眼界，提高生知识资本存能力，升级事业疆域，成功者更懂学习的价值。学习价值表现（2）面对上流社会的学习型平台，出入皆为鸿儒，往来积累个人社会资源尽是英雄，让每一位业主长期生活于上流圈层，源源不断地为每一位业主积累事业发展和财富增长的提升个人社会资源。知识资本学习价值表现（3）学习型平台的互助与激烈体制，进一步融合了人与拓展个人人之间关系，进一步增长了人与人之间的情感，每人脉关系一位业主事业发展和财富增长所需的人脉关系链得以建立。积累个人社会资源提升个人知识资本学习价值表现（4）“龙生龙，凤生凤，老鼠的儿子只会打洞”，后传予子孙辈的成长不仅依靠自身的秉赋，更需要父辈营造的成长平台成长平台，本案不仅能成就业主个人的发展阶梯，70年长久产权更为后辈奠定了上流圈层的资源人拓展个人脉，后辈子孙的人生跳板自然高人一等。人脉关系积累个人社会资源提升个人知识资本手段学习结果人脉+资源产品类型：学习型酒店式公寓价格40000元/平米价值每套总价400万左右那么，谁会为了这个结果来买我们的房子？目标客户他们是这个社会的成功阶层，他们是这个时代的佼佼者，他们有着殷实的资产，他们追求上进，他们远见未来，他们有与众不同的世界观，但是他们又惜财如命，他们希望每花1分钱都能有丰厚的回报。客户类型细分a.成功的私营企业主b.世界500强企业高层人士c.大型实力企业的总裁CEO们d.政府部门高灰色收入者e.实力型企业购买综合本案的核心价值、产品的物理属性和目标客户状况我们对项目进行广告定位广告定位?不可复制的高端社交主场案名建议??峰汇不可复制的高端社交主场——上流社会峰流人物汇聚之所在案名建议??世金蓝宫不可复制的高端社交主场——滨海的上流社会巅峰人物铂金生活案名建议??悟堂不可复制的高端社交主场——学习进步领悟生命真意的场所其它案名建议?ISA(InternationalStudyApartment)海王子大境上界PART4本案的营销主张与广告推广广告逻辑论营销面推广面客层面推广是联结营销和客层的纽带，推广面的科学性直接决定营销面与客层面的有效对接。广告创作的主旨?文化植入?海王子项目的文化，应该是一种追求上进的