申达?御源大湖区2期3批次广告推广策略提案成都锦治行策划顾问有限公司提报2010.09一、前言二、市场分析与项目解读目三、形象定位与客群分析四、项目SWOT分析与卖点提炼录五、子案名、核心推广主张、广告主题六、VI设计及报纸广告设计展示七、市场推广策略综述（一）前言广告人，惯以“新鲜”的目光看世界！物化商品，我们要赋予其精神气质；项目无言，我们要代言其情感格调。市场信息纷繁芜杂，与其罗列，不如提炼；循规蹈矩，何如打破？理性的分析必不可少，创意的风筝不能断线。市场、地段、产品等皆是“客观”事实，但视角不同，感受不同，解决思路也不同。让我们从提纲携领的分析入手，一步步为项目展开想象的翅膀！（二）市场分析与项目解读区域市场宏观扫描截至2010年7月，全区在建房产项目39个。1-7月批准新开工项目6个，批准续建8个项目12个批次。2010年上半年，新建商品房销售10454套，面积98万平方米，增长8.9%。新建商品房均价4530元/平方米。区域定性：大龙泉区域之强势板块御源大湖区所在的“世纪广场板块”，已经成为大龙泉区域的强势板块。纵观大龙泉，五大板块，唯我独秀。?“东山板块”——独唱和寡（东山国际新城）?“老城板块”——星光稀落（格兰玺城、香水城等）?“同安板块”——偏安势弱（利通.天鹅堡、懋山湖等）?“大面洪河”——参差有别（龙城1号、四季映像等）?“世纪广场板块”——因其大盘云集、配套日益成熟、靠近地铁、接轨成都而成为当之无愧的强势板块！区域属性：五子登科，催生新中心气象世纪广场板块——大盘林立、五子登科。几个重要邻居（果壳里的城、艺锦湾、皇冠国际社区、首创.东公元、四季康城）构成直接参照系：1）规划中地铁渐行渐近，距离抗性日趋弱化2）四邻皆为大盘，锁定中高档次，推升区域形象3）楼盘渐次成现，商业氛围初步形成，大型配套启动在即4）区内楼盘销售良好，人气浓厚，价格趋涨。与“狼”共舞，错位竞争房产项目都忌讳”同质化“竞争。环顾四周，我们身处一个众星捧月的热点区域。直接比照四邻，本案存在四大差异：1.主力面积差异：皇冠国际120m2起，艺锦湾109m2起，首创东公元77—130㎡、果壳里的城79—124m2为主。2.建筑类型差异：（艺）纯多层、（果）大高层、（皇冠）高低混合、（康）高层高密。3.风格景观差异：（皇冠）西班牙风情、（艺）欧陆园林、（首创）东南亚风情、（果）英式风情集中园林。4.市场价格差异：（艺）6200左右、（皇冠）6100左右、（果）4400左右、（康）4300左右。特别值得关注的是：面积区间、价格差距、建筑类型不同。艺锦湾物业类别：住宅户型：109㎡起项目特色：创意地产，水景地产。宜居生态地产建筑类别：多层6+1带电梯装修状况：毛坯开盘时间：2010-04-18入住时间：2011-10-30容积率：1.60绿化率：50%物业费：1.50元/平方米·月物业公司：四川万嘉物业管理有限公司开发商：四川君信房地产开发公司预售许可证：成房预售龙泉字第353号均价：6000元/平方米打折优惠信息：全款96折，按揭98折首创?东公元物业类别：住宅户型：77-130㎡。项目特色：宜居生态地产，地铁沿线建筑类别：超高层装修状况：毛坯开盘时间：2010-10入住时间：暂无资料容积率：4.20绿化率：30%物业费：暂无资料物业公司：暂无资料开发商：成都首创驿都置业有限公预售许可证：暂无资料司均价：未定打折优惠信息：暂无资料恒禾·皇冠国际社区物业类别：住宅户型：121.6-142.5㎡项目特色：国际化社区，花园洋房，打折优惠楼盘建筑类别：多层装修状况：毛坯开盘时间：2008-06入住时间：2009-12容积率：2.16绿化率：40%物业公司：成都恒禾吉良物业服务有限公物业费：1.00元/平方米·月司开发商：成都恒禾置地发展有限公预售许可证：成房预售龙泉字第司285、271号均价：5700元/平方米打折优惠信息：全款96折，按揭98折合能?四季康城物业类别：住宅项目特色：地铁沿线，景观居所建筑类别：小高层、高层装修状况：毛坯开盘时间：2010-8入住时间：2013年容积率：4.47绿化率：30%物业费：1.50元/平方米·月物业公司：合能物业开发商：合能地产均价：4500元/平方米果壳里的城物业类别：住宅户型：79—124㎡项目特色：创意地产，宜居生态地产，景观居所建筑类别：高层装修状况：毛坯开盘时间：2010-05-16入住时间：2011-11容积率：4.20绿化率：70%物业费：1.40元/平方米·月物业公司：艾明物业管理有限公司预售许可证：成房预售龙泉字第348开发商：中铁地产号均价：4500元/平方米共性利好，为我所用再次比照四邻，与本案存在四大共性利好。?优势地段：同处世纪广场板块，相距皆在步行范围、商业配套可共享。?均为大盘：皇冠327亩，艺锦湾340亩，果壳266亩、东公元112亩。?靠近地铁：均在规划中2号地铁站点附近，且是重要节点站。?成现较快：大湖区已大部交房、艺锦湾、皇冠等部分呈现，人气渐旺。热点板块和竞品带给我们什么？在明确市场坐标之后，让我们打开思路：大盘云集于此，我们如何将区域特点转化为自身优势？我们要如何“借力”？我们如何实现“占位”？自身特点鲜明，我们如何在延续的基础上实现突破？我们如何在形象上立异标新？我们如何有效分流客户？（三）形象定位与客群分析大湖区带给市场什么“印象”？大湖区带给市场什么“印象”？?一个颇具想象力的名字：“御源.大湖区”——水景主题社区?”500亩水域城邦“——水景大盘，有容乃大。?”小日子大生活“——性价比、平易近人的诉求。?”水景、大盘、生活气息“，这是前期推广积累的市场印象。2.3批次，是建立在大湖区整体形象基础上的一个组团。”水景、大盘、生活气息“，这是需要延续的楼盘印象。但仅仅如此是不够的！提升形象基于三点现实?从所推主流户型出发：我们面对的是偏年轻客群：丁克家庭、新婚家庭、小太阳家庭。?从所处”语境“出发：果壳里的时尚路线、皇冠的高调与自我标榜、艺锦湾的产品路线、四季康城的”实惠派“、东公元新盘推出的强势。?从自身所处阶段出发：上市已三年多，是否有审美疲劳？实景成现，是否缺乏了想象空间？她的形象塑造应该贯彻什么样的策略原则？BI策略：延续和创造，借力与蓄势?新气象：我们需要一个新的推广子案名！我们要打破原有的”湖心岛“、”环岛“、”枫桥岛“的旧系列。为什么？?可借力：我们的传播核心，要赋予项目更丰富的价值内涵！不仅仅拘泥于”水“！为什么？?时尚感：我们的广告诉求，要一改“大众脸、”陈旧气“和”小家碧玉式“的温婉诉求？让我们在第五部分给出答案！三个维度分析客群第一维度——区域来源：1）项目周边工作人群（含经开区）；2）龙泉本地客户，家庭分化与改善居住；3）主城区（东延线工作人群）；4）部分外地客户。第二维度——形象偏好：1）区域成熟度，都市氛围；2）时尚生活情调；3）宽松舒适的环境第三维度——实际利益：1）经典实用的户型；2）可以独享和共享的配套；3）现房实景的确定性。抓住客户眼球，引发客户情感共鸣是广告之要务。促进下单率，则需小区实景的全面整改到位（简述）客群分析为推广策略之基本依据?单点/多点？”一生之城“因其过于宽泛的产品线，造成推广执行的复杂性，同时存在”质量剩余“与”质量不足“。我们在本批次重点着眼于900余套主流户型，21套叠拼可在整体形象推广下，作专案处理。?房子/生活？客户买的是房子，更是以房子为载体的生活；买现在，也是买未来预期；因此，广告推广要虚实结合。?自住/投资？虽然本项目具有长线的投资价值，但重点不是投资客。因其区域供应量并不稀缺，且不是项目第一二批次。着眼于居住需求，将区域价值、社区价值、户型价值浓缩为一炉，将是广告的正确导向。（四）项目SWOT分析与卖点提炼项目SWOT分析优势劣势位处热点板块2.3批次为延续部分，无明显区隔500亩大盘，容积率较低靠近路边，毗邻果壳里的高层产品为多层与小高层本批次景观无鲜明主题与特色户型面积合理，方正实用建筑外立面质感较差，档次不够水景主题，前期推广印象水景、立面、植被现状不佳，须整改大部分房子已成现或交房销售断档5个月，门庭冷落临街商户入驻，基本配套成型前期部分业主投诉，影响口碑机会威胁地段靠近规划地铁站，升值预期实景感观较差，影响客户下单配套日渐成熟，大商业将启动户型无赠送面积，造成客户分流周边项目推广间接带来人气东公元等新项目亮相，形成竞争周边高价项目带来“杠杆效应”客户投诉形成的隐患主力户型客群受信贷约束较小低价项目促销带来影响市场回暖，刚性需求趋旺……项目卖点提炼通过以上简明的SWOT分析可知，2.3批次本身自有的优势很局限。让我们打开思路，转化多角度、多层面的优势为我所用，形成“累加优势”。?靠近地铁：未来预期明确（参见广州购房实例）?热点板块：龙泉新中心（优于其他几个板块）?低密大盘：宽享社区（非小盘及高层、高密社区可比）?亲近自然：亲水、亲地、亲绿，景观均好性?成熟生活：城市街景已成型，皇冠国际胖大型商业将启动?经典户型：格局方正、尺度合理，通透敞亮，舒适怡人?现房实景：如现场整改到位，可给客户以极大信心?卓越性价比：面积适中，首付门槛较低，主流价格显实惠。项目卖点提炼如果从更细小的层面剖析，应该还有更多的卖点可以归纳，诸如电梯品牌、部品用材、景观小品等等。但大众广告不是销售说辞，将着眼于最精炼、最直观、最具想象力的部分加以诉求。换言之，2.3批次的广告将浓缩区域优势、项目优势、产品优势，形成其有力的”核心传播主张“。（五）子案名、核心推广主张、广告主题子案名——延续与发扬案名大气，朗朗上口。给人以强烈的”湖居、水景“