西门的“万达广场”成都中医药大学十二桥路校区项目建议报告结构思路城市城市经济经济背景背景项项目目属属性界定性界定项项目目目目标标解析解析案例借案例借鉴鉴项项目初步定位目初步定位市市场场分析分析商商业业定位定位附件附件中国经济增长第四极的核心城市，占据西部经城市地位城市地位济发展的制高点，具有明显的区域竞争优势◎2007年国务院将成渝规划为“经济特区”培育“中国经济第四增长极”。目前两地的国民生产总值占到全国的5％，在长三角、珠三角、环渤海地区之后，排名第四位。成为中国经济增长点名副其实的“第四增长极”核心城市。◎坐镇我国大西南，四川中部，地处成渝经济（又称“西三角”经济区）特区核心区。为我国重要的区域中心城市。京津翼成渝经济特区珠三角经济长三角经济西三角经济区城市GDP发展迅猛，增速超越国内一线城市,经城市城市GDPGDP济地位、城市形象逐年提升，未来发展潜力巨大成都市2004-2010年GDP◎成都GDP近7年来一直保持健康持续增长，虽单位：亿元500025%然经历了08年地震以及全球经济危机的影响，4500GDP增长出现下滑的趋势，但经过09年的强势400020%3500反弹，未来经济增长将持续快速增长，城市经济300015%GDP地位将逐年提升。2500GDP增速200010%◎成都GDP总值与我国一线城市GDP总值有一150010005%定的差距，但高达14.7%的增速已经超越部分一500线城市的增长速度，城市发展潜力巨大，经济实00%2004200520062007200820092010力一线城市靠拢。成都市2010年GDP与主要城市对比增长速度10.1%8.2%14.7%14.9%14.5%12%排名556622113344160001400012000北京10000上海8000成都6000重庆4000西安2000昆明0北京上海成都重庆西安昆明城市人口城市人口城市人口增长强劲，快速推动房地产发展截至2010年底，成都市总人口达1171万人，其中农业人口占比仍然较大，达514.88万人；城乡成都市2006-2010年人口11803一体化进程以及所带来的大规模商业及居住用房建设，将给成都房地产行业的发展注入巨大推动11602.511402力。年人口总额（万人）11201.5年增长1100110800.51060020062007200820092010数据来源：成都市统计局外来购房者占比的不断增高，昭示着成都国客户构成客户构成际化建设步伐的不断加快成都外来置业者占比超过50%，并持续攀升，60%根据国际惯例，一个城市外来置业者占比超过50%50%，并持续攀升时，标志着这座城市房地产40%进入一线开发城市的行列。30%外来置业者占比20%10%0%20032004200520062007200820092010数据来源：成都市统计局成都正以相当快的步伐向一线城市靠拢，经结论结论济形势大好?中国经济增长第四极的核心城市，占据西部经济发展的制高点，具有明显的区域竞争优势?城市GDP发展迅猛，增速超越国内一线城市,经济地位、城市形象逐年提升，未来发展潜力巨大?城市人口增长强劲，快速推动房地产发展?外来购房者占比的不断增高，昭示着成都国际化建设步伐的不断加快报告结构思路城市城市经济经济背景背景项项目目属属性界定性界定项项目目目目标标解析解析案例借案例借鉴鉴项项目初步定位目初步定位市市场场分析分析商商业业定位定位附件附件随着成都的十二五规划逐步实施，成都传统的区域项目解析项目解析格局将被彻底打破，区域的重新定位成为首要前提?城市化进程中的区域规划、片区整合，使得老成都东西南北各个片区的发展已经发生了天翻地覆的变化。“东穷北乱，南富西贵”的传统看法正在逐步减弱甚至消失它的影响力，成都的传统区域格局将被彻底打破，越来越多的人将目光投向了城北、城西、城东北等区域。老城西本地块的规模较大、地段稀缺，具备高端物业气质区位及规模区位及规模?项目位于十二桥路蜀都大道旁，刚好在西一环以内，属于城市核心区城市核心区城市核心区?占地约80多亩（一环内绝无仅有）与市中心距离与市中心距离骡马市骡马市?距天府广场约2.5公里天府广场天府广场?距春熙路约3.5公里春熙路春熙路?距盐市口约3公里盐市口盐市口?距骡马市2.5公里地块周边交通方便，通达度好，设有地铁站口枣子巷?南临蜀都大道，通往市中心的主要通道?东至西安南路，蜀都大道支线北边界?西临中医附院，离一环一环路西安南路路很近西边东界项目地块项目地块边界?北临枣子巷?地铁四号线在中医附院南边界设有出入站口蜀都大道依托几条主、支干道，项目周边车流、人流量非常大?城市的主要交通要道：一环路、蜀都大道每天的车流量和人流量相当大周边生活、商业氛围浓厚，但不具规模?两公里范围内配套较为成熟，生活、商业氛围浓厚，省医院、中医附院、琴台路餐饮街、服装店、小型连锁超市等处于良好的经济大环境下，优势特征明显项目属性界定项目属性界定，具备高端商业气质的项目?属性诠释区位?位于城市核心区?刚好位于西一环内属性?交通方便，通达度好，设有地铁站口?两面临主干道，未来地铁4号线中医附院站口?周边车流、人流量非常大?紧邻两条主干道，两条支干道?生活、商业氛围浓厚，但不具规模?生活、商业配套较为成熟，业态较散乱项目?规模较大?占地约80多亩，在区域内规模较大属性?地段稀缺?一环内土地稀缺报告结构思路城市城市经济经济背景背景项项目目属属性界定性界定项项目目目目标标解析解析案例借案例借鉴鉴项项目初步定位目初步定位市市场场分析分析商商业业定位定位附件附件项目目标解析项目目标解析?成功的开发项目目标?品牌形象的提升?利润最大化?与政府建立良好关系?怎样的定位可行困惑?区域市场情况如何，商业可不可行，如何对商业进行定位?后期房地产市场的价格走势如何依托成都的经济大势和规划，基于地块属性，借目标理解目标理解鉴成功项目经验，规避风险，最终达到成功开发?提升企业品牌形象企业战略层面?与政府建立良好合作关系项目操作层面?借鉴成功项目经验报告结构思路城市城市经济经济背景背景项项目目属属性界定性界定项项目目目目标标解析解析案例借案例借鉴鉴项项目初步定位目初步定位市市场场分析分析商商业业定位定位附件附件?城市经济环境类似：处于高速发展阶段，大势向好案例选取原则?项目属性类似：1.较大规模2.位于城市核心区3.交通可达性好:地铁站口/主干道沿线4.周边人流、车流量大5.周边生活、商业配套成熟，但较为散乱所选案例?成都万达广场?成都仁恒置地广场案例借鉴案例借鉴--成成成都万达广场是成都市目前为止最成功的综合体项都万达广场都万达广场目之一，其影响力已遍及整个成都市范围内?总建筑面积40万平方米，其中商业面积26万平方米，是成都市建筑面积最大、商业业态最全、商气最旺的购物中心?项目位于成都市锦江区锦华路，周边人流、车流量大?紧邻二环路东五段，交通方便，可达性好?2公里范围内生活、商业配套较为成熟万达广场实际已成为继春熙路之后新的城市商业生活副中心?成都万达广场商业部分包含了国际百货、超级市场、休万闲餐饮、国际影院、酒店式达29公寓、写字楼等多种建筑形克态，并通过一条室内商业步拉行街将各大主力店自然相连万万、有序组织在一起，形成商达达业及客户资源的高度共享。2929克克拉拉伊藤万洋华达堂电室内步影行街院万餐饮千娱乐百场所货成都仁恒置地广场地处市中心绝版繁华地段，既能案例借鉴案例借鉴--成都成都坐享春熙路-盐市口商圈所带来的充足人气；又可仁恒仁恒置地广场置地广场与紧邻的人南综合体板块联动体现其核心价值?成都恒置地广场位于成都市人民路南路二段红照壁十字路口，此处是中国西南地区中心商业区。该项目座落在拟议修建的城市主要交通快线的交会处，地铁一号线从此经过。?仁恒地广场建筑面积约21万平方米，主体建筑包括国际标准的甲级写字楼、酒店服务式公寓及国际品牌购物中心，具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮休闲服务等复合商务商业功能。集多种功能于一体的综合性广场,商业部分面积约6万平方米。预计投资投资26亿元人民币。仁恒置业广场将引领成都国际化进程仁恒广场项目由全球享有盛誉的美国NBBJ公司担纲项目规划设计，并整合一流国际团队资源：美国易道、英国奥雅纳、英国全景、仲量联行、新加坡辉盛等为项目提供各方面顾问服务，保证项目的国际一流商业地产品质。仁恒地仁恒地产项目产项目集中汇聚中集中汇聚中心区景心区景观式休观式休闲闲酒酒店式店式公公寓和超甲寓和超甲级服务级服务式式写写字字楼，楼，体体现办公现办公——居家—居家—购购物—物—餐饮娱乐一餐饮娱乐一体化体化的国际的国际化化规规划划模式。模式。启启示示类似项目以城市综合体的定位获得成功关键词——规模较大城市核心区交通可达性好人流、车流量大现有配套散乱城市综合体报告结构思路城市城市经济经济背景背景项项目目属属性界定性界定项项目目目目标标解析解析案例借案例借鉴鉴项项目初步定位目初步定位市市场场分析分析商商业业定位定位附件附件同单功能物业相比，综合体拥有适应性强、投资风险小、客户综合使用成本小的显著特点比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形势多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小具有自我寄生功能，部分来自客户来源全部来自于外部于内部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大综合体有四种发展模式根据项目核心驱动物业类型模模式式一：一：酒酒店、店、写写字字楼楼、、模模式式二：以二：以写写字字楼为楼为核心核心的不同，综合体有四种发展商商场场、公、公寓寓等各等各种种功功能均能均功功能能的的发发展模展模