实现地产金融协同发展。?财务结构稳健。2013年，在项目开发和新增土地储备等资本性支出大幅增加的背景下，公司仍保持了行业内相对稳健的财务结构。2013年末，公司资产负债率和总资本化分别为69.31%和48.12%，同比分别小幅上升1.56和1.04个百分点。关注?行业整体利润水平回落。随着政府对房地产行业的调控持续，整个行业的利润水平逐渐回落。近年来公司房地产开发业务毛利空间持续下滑，2013年营业毛利率为26.91%，同比下降5.27个百分点。?非经常性收益占利润总额比重大幅提高。自2013年12月1日起，公司投资性房地产由成本模式改为公允价值模式进行后续计量。此项会计政策变更使得公司当年公允价值变动收益达到20.31亿元，占当期利润总额的比重较上年同期提高24.19个百分点至32.18%。2金地（集团）股份有限公司2008年公司债券跟踪评级报告（2014）图2：2008～2013年全国房地产开发投资情况重大事项单位：亿元截至2014年4月21日，生命人寿保险股份有限公司（以下简称“生命人寿”）通过上海证券交易所的集中竞价交易系统购买公司股份累计达885,748,901股，合计占公司总股本的19.8087%。扣除授权深圳市福田投资发展公司行使股东表决权的股份，生命人寿所拥有金地集团有表决权股份数达670,748,901股，占公司总股本的比例为15.0005%，成为公司第一大股东。资料来源：中诚信资讯，中诚信证评整理行业关注土地成交方面，随着房地产市场的成交走势的2013年，在刚性需求和首改需求持续释放的不断上扬，房地产企业在2013年加大了土地市场投带动下，国内房地产市场出现回暖，投资和入力度，全国土地市场也迎来了近年来的成交高销售规模明显增长；房地产调控更加注重长峰。2013年房地产开发企业土地购置面积38,814万效机制的建立，不同城市政策导向呈现差别平方米，较上年增长8.82%；土地成交价款9,918亿化元，同比增长33.9%，增速提高2.4个百分点。近年国家持续出台了一系列调控政策，随着政图3：2013年全国房地产开发企业土地购置面积增速策效应的逐渐显现，房地产市场投机性需求被挤单位：%压。2013年，在刚性需求和首改需求持续释放的支撑下，国内房地产市场出现回暖，行业景气度有所回升，全年国房景气指数保持在97左右。图1：2009～2013年我国国房景气指数资料来源：国家统计局，中诚信证评整理从需求情况看，2013年刚性和改善性需求出现集中释放，当年全国实现商品房销售面积130,551万平方米，较上年度增长17.3%，增速同比提高15.5资料来源：中诚信资讯，中诚信证评整理个百分点。其中，住宅销售面积增长17.5%，办公投资方面，2013年在需求释放的带动下，全国楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增房地产开发投资增速有所恢复，全年完成投资长9.1%。2013年全国实现商品房销售额81,428亿元，86,013亿元，同比增长19.79%，增幅较上年度提高同比增长26.3%，增速较上年度提高16.3个百分点。3.6个百分点。其中，住宅投资58,951亿元，同比增其中，住宅销售额增长26.6%，办公楼销售额增长长19.40%，增速提升8个百分点，占房地产开发投35.1%，商业营业用房销售额增长18.3%。资的比重为68.54%。同期，房地产开发企业房屋施工面积665,572万平方米，同比增长16.07%。其中，住宅施工面积486,347万平方米，同比增长13.38%。3金地（集团）股份有限公司2008年公司债券跟踪评级报告（2014）图4：2008～2013年全国商品房销售金额及增速着力建立健全长效机制，维持宏观政策稳定，不动单位：亿元产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。各地方调控政策因市场走势不同出现差别化，北京、上海等一、二线城市调控政策持续偏紧，而温州、芜湖等少数三、四线市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。整体来看，目前在坚持房地产调控不放松的前提下，中央在加紧完善房地产调控的长效机制，重资料来源：中诚信资讯，中诚信证评整理点研究在推进新型城镇化的背景下，加强不动产登资金来源方面，据国家统计局统计，年房2013记、房地产税收、差别化信贷等手段，并通过土地地产开发企业当年资金来源合计万亿元，较上12.21制度改革、保障房建设调整供需结构，有效平衡经年度增长，增速比上年提升个百分点。从26.5%13.8济增长与抑制投资投机，为房地产市场长期健康发资金来源结构来看，2013年房地产开发资金来源中展提供保障。自筹资金占比38.83%，其他资金占比44.62%。在其房企分化更趋明显，行业集中度持续上升；他资金中，定金及预收款3.45万亿元，同比增长同时，行业利润水平逐渐回落，且未来继续29.9%，个人按揭贷款1.40万亿元，同比增长33.3%。回落的趋势基本确立由此可见，内部融资和销售回款仍为房地产开发最近年来，持续偏紧的政策调控、紧缩的信贷政主要资金来源。策和日益高企的土地价格压缩了行业内中小企业表1：2011～2013年房地产开发投资资金来源的生存空间，行业集中度逐步提高，行业竞争的重单位：亿元201120122013心将倾向于资本实力及品牌影响力。据统计数据显资金来源合计83,24696,538122,122示，2013年全国行业排名前10的房产企业销售额增速%14.112.726.5占全国市场的比例达13.72%，较上年同期增长了其中：个百分点；行业排名前的房企销售金额占自筹资金34,09339,08347,4251.2620占比%40.9640.4838.83比为18.88%，同比增长了1.57个百分点。未来资增速%28.011.721.3本实力较强且具有品牌影响力的大中型房地产企国内贷款12,56414,77819,673业和具有独特优势的房地产公司能够在整合中占占比%15.0915.3116.11增速%0.013.233.1据优势和主动地位，通过兼并收购等方式逐步扩大利用外资813.63402534市场份额，综合实力将有望得到进一步提升，行业占比%0.980.420.44集中度将持续上升。增速%2.9-48.832.8随着行业深度调整，房地产企业普遍采取以价其他来源35,77542,27554,491占比%42.9843.7944.62换量的策略来加快销售周转，同时提升企业土地储增速%8.614.728.9备周转率以提高盈利水平，房价上涨趋势明显放资料来源：国家统计局，中诚信证评整理缓。因此，通过土地溢价来获得较高利润的时代已行业政策方面，2013年全国房地产市场调控基经过去，整个行业的利润水平逐渐回落，未来继续调贯彻始终，但不同城市政策导向出现差别化。年回落的趋势基本确立。初，国务院出台“新国五条”，进一步明确了支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。下半年以来，新一届政府4金地（集团）股份有限公司2008年公司债券跟踪评级报告（2014）房地产市场区域性分化加剧，一、二线城市表2：2011～2013年公司项目销售和结算情况短期受限于政策，但中长期优势依然突出；单位：万平方米、亿元2013年三四线城市潜在供应过剩风险不容忽视201120122013同比变动从统计数据来看，2013年全国40大中城市中的结算面积183.04241.21276.1214.47%一、二线城市累计实现商品房销售额3.89万亿元，结算金额232.14318.72334.935.09%占全国商品房销售额的47.8%。一、二线城市总体销售面积223.60287.37359.825.20%供不应求，其商品房销售价格也显著高于三、四线销售金额309.24341.53450.431.88%已售未结转面积城市，百城住宅价格指数样本中的一、二线城市住236.70282.5634622.45%已售未结转金额312.72343.303759.23%宅的平均价格分别为元平方米、元平27,903/10,365/资料来源：公司提供，中诚信证评整理方米，同比增速分别为23.4%、10.2%，而三线城市从结算业绩来看，2013年公司结算面积和结算住宅的平均价格为7,243元/平方米，同比仅增长金额均保持增长，全年房地产项目结算面积276.125.1%，低于全国商品房均价涨幅。万平方米，同比增长14.47%；结算收入334.93亿未来我国房地产市场运行将呈现更加明显的元，同比增长5.09%。但受前期高地价项目以及降区域性分化特征，一线城市潜在需求尤其是刚性需价走量项目进入销售、结算周期的影响，2013年公求强劲，但供应量不足，住房供需矛盾进一步突出，司营业毛利率为26.91%，同比下降5.27个百分点。房价上涨压力加大；二线城市供求基本平衡，价格目前公司已建立了华南、华北、华中、西北、未来的走势取决于经济和人口的辐射力和吸引力；东北、东南七大区域的全国化扩张格局，已进入25三、四线城市的供应量较大但潜在需求不足，供应座城市。从2013年销售收入和结算收入的区域分过剩风险不容忽视。布来看，当年销售收入和结算收入占比超过10%以上的区域有华南、华东、华北、东南和东北。业务运营表3：公司2013年房地产收入区域分布情况2013年，公司实现营业收入348.36亿元，同区域销售收入占比结算收入占比比增长6.00%，其中房地产开发收入334.93亿元，华南10.9%15.7%同比增长5.08%，占公司营业收入的96.14%。华东18.8%16.7%华北21.1%16.0