金网络2014长沙嘉华城90万㎡营销策略报告北京金网络地产顾问有限公司2013-06-20区域篇嘉华城一个近90万㎡的生活大盘，于嘉华地产来说，是一个战略转型；于长沙南城，是可以撩起一片战火的劲敌；于项目而言，是可以立势的生活综合体。我们思考：这一样一个生活大盘在长沙南城可有所作为？区域板块分布嘉华城完全独立于区域板块之外南城房地产市场依据楼盘集中程度，可划省府板块井湾子片区植物园片大托—暮云组区团分为4个区域：省府板块、井湾子片区、区位特湖南行政领地雨花区经济以生态健长株潭核心区征新型生态健康龙头，以商康为名片域地带。植物园片区以及大托暮云组团城市，融城核贸批发出名，大力发心。。展生态旅游绿色经井湾子片区济。省府板块资源优生态、行政、地段好，成生态旅游交通便捷，生势商务。熟商业生活，绿色产态宜居。配套。业。植物园片区产品供新增供应量持纯住宅相对以小高层别墅多样化住应主体续加强，销售较少，以商和洋房为宅，高层住宅特征一直走高，区业写字楼、主，主流较多。面积在域主流产品为公寓为主、产品在480—500平方80—140平方供应量以两房面积120不等。米。房和三房为——160平主，左右。市场需以小高层、高以两房和三依托万家现阶段以别墅求总体层为主，洋房房为主。丽路和植为主，但产品趋势和多层产品相物园，房多层次发展局对较小，两房价升值幅面形成，以满大托暮云组团至三房的投资度大幅度足多层次人群需求大。提高。需求。综合评楼盘品质高，楼盘品质好各个楼盘区域价值还未价区域规划好，，讲究商住产品定位被真正认知，可持续发展强两用充分利和价格差基础配套设施。用好每一个距区间大陈旧落后。空间。我们处在这么一个尴尬的哪儿都不搭噶的“黑户地带”真正是爹不疼，娘不爱！无依靠，无势借！然而，我是否就止步于此了呢？区域交通路网通向全市的路网成熟，家门口的直通公交稀少武广高芙芙韶韶山蓉蓉山万万路路铁路路家家丽丽路城路际湘府路湘府路铁书书路长长沙汽沙汽车车南站南站院院京路路三广三环环（（绕绕城城高高速速））铁路大道环环保保大道万万家家丽丽路路区域配套大区域配套完善，小区域生活配套稀缺省政府省政府天心天心区区政府政府长长沙新广播沙新广播电视电视中心中心红红星商星商业业广广场场通程商通程商业业广广场场区域主要中大型零售商业配套红红星星会会展中心展中心集中在湘府路与洞井中学长沙汽车南站洞井中学保保险学险学院院长沙汽车南站韶山路交汇处;教育主要有金桂花坪小桂花坪小学学海中学、长郡雨工程工程职职院院长长郡雨外郡雨外金海中金海中学学商贸职院外以及怡雅中学国税国税国际国际企企业业中心中心商贸职院奥奥特特莱莱斯斯理工大理工大学学金井小金井小学学，能基本保证区地地质质大厦大厦域的就学需求。怡雅中怡雅中学学区域配套大区域教育、休闲配套突出，5分钟生活圈未见雏形长郡雨花外国语学校金海中学省植物园友阿奥特莱斯环保科技园长沙理工大学云塘校区面对如此矛盾的区域特征我们想起一句名言这里现在特远，将来很近！接下来我们看看大区域范围内的竞品表现竞品篇竞品分布特征嘉华城有机会成为区域洼地内的地标项目汽车南站目前主要在售项目分布图红星商圈欧莱雅郡恒大城长城水郡恒生碧水龙庭金房奥斯卡七里香榭丰园城中建芙蓉嘉苑鑫远和城嘉嘉华华城城国际企业中心国税国税大厦大厦国际企业中心中信新城理工大理工大学学地地质质大厦大厦区域内在建在售高层项目主要分卢浮原著丽发新城格澜郡布在芙蓉南路沿线以及绕城高速北侧，而工业园区内商品房项目怡海星城基本空白。竞品价格价格受地铁利好主导融城价值尚未体现目前主要在售项目价格欧莱雅郡6300元/平米恒大城6800-7200元/平米（带装修）长城水郡5650元/平米金房奥斯卡6300元/平米恒生碧水龙庭5600元/平米七里香榭5300元/平米中建芙蓉嘉苑6500元/平米丰园城5400元/平米鑫远和城6300元/平米中信新城6400元/平米目前区域内主要在售楼盘对外均价主要分为两个梯队，沿芙蓉路沿线卢浮原著高层待定项目基本保持在6300-6500元/平丽发新城米之间，项目北侧以及南侧在售高（待售）格澜郡5200元/平米层住宅均价主要集中在5300-5600怡海星城4800元/平米元/平米之间。竞品产品类型满足刚需，高层成产品主流趋势住宅以及商住住宅以及商住综综合体合体项项目目较较多多高高层层住宅住宅为为主主高高层层住宅住宅为为主主,,部部分分为为安置安置高高层层住宅住宅为为主主小小区区和和经济经济适适用房用房项项目目工工业业地地产为产为主主别别墅洋房墅洋房类为类为主主区区域房地域房地产开发现状产开发现状竞品产品类型产品类型全覆盖，高层户型集中于85-140㎡项目产品类型面积（平米）中信新城高层住宅、写字楼、酒店、商业40-50（公寓），87-140（高层）芙蓉嘉苑高层住宅、公寓31（公寓），51-123（高层）鑫远和城高层住宅、公寓35-77（公寓），89-177（高层）金房奥斯卡高层住宅、公寓32-48（公寓），60-124（高层）怡海星城高层住宅、公寓、商业31-68（公寓），77-134（高层）丽发新城高层住宅、别墅78-146（高层）长城水郡高层住宅、酒店、公寓74-173（高层）丰园城高层住宅、商业90-132（高层）欧莱雅郡高层住宅、洋房83-119（高层），85-143（洋房）格兰郡小高层85-129（小高层）竞品去化速度百万平米以上的大盘引领区域销售年均约800套相对于本项目所处地段而言，芙蓉路沿线项目以及植物园周边项目具有较明显的地段或配套优势，成为整个南城板块成交形势较好项目。产品推售85-90㎡两房+110-130㎡三房供销两旺片区内采集了格兰小镇、欧莱雅郡、芙蓉嘉苑、金房奥斯卡、中信新城等10个楼盘从2012年2月至2013年5月推售产品信息数据作为样板分析。推售产品总比例：一、两、三房占市场主流套数，一房主要以怡海星城学区房源为主，两房主要推售面积在85-90平，三方主力面积110-130平，四房以上大面积户型数量较少。各户型销售情况：一房受地段季推量影响，一房去化一般，紧凑型两房三房受市场热捧，无销售压力。创新户型：区域内多数楼盘含n+1户型，因其赠送面积大、功能齐全受市场客户关注。未来住宅供应未来3-5年，730万㎡以上的片区供应，竞争压力巨大项目总建（平米）已上市（平米）未来供应（平米）欧莱雅郡310000110000200000长城水郡31500063000252000金房奥斯卡1240009300031000芙蓉嘉苑610000157000453000中信新城22500003060001944000鑫远和城1160000770001083000怡海星城23000006650001635000丽发新城1700000待售1700000合计7298000整个片区未来未上市房源约为730万平米，其中以丽发新城、中信新城、鑫远和城以及怡海星城为主要上市项目，未来片区供应仍以该四个项目为代表，未来片区不可避免与该四项目产生竞争，而项目对客户的争夺将非常激烈。冷静判断区域及竞争环境之后我们可以预见本案如果着眼于片区，必将陷入混战唯有跳出南城，放眼长沙立势！才有机会然而，我们不得不反观项目自身我们有什么我们凭什么跳出南城，放眼长沙项目篇技术指标近90万㎡多形态生活大盘项目四至项目处于片区开发阶段自然环境较好嘉华城西北侧嘉华城北侧嘉华城北侧：长郡雨外嘉华城北侧嘉华城1期金海中学嘉华城1期嘉华城东侧：国际企业中心嘉华城1期内部嘉华城南侧项目交通项目周边路网成熟，通行条件好韶芙山速绕城高蓉南路里南5公路2.道环保大里里1.8公公5.1路万家丽号线地铁5地铁1号线优势分析：1、90万㎡具备规模优势劣势分析：1、位于工业园区旁，配套2、项目内有独特的坡地资源3、环保大SW不足；2、公共交通不便利；3、项目道与韶山路交汇处通行条件好、昭示性好所处位置相对孤立，购房者自动到访不4、长郡雨外、金海中学等教育资源充足足；4、市场对区域认知不足；机会分析：1、长株潭融城带来的城区威胁分析：1、房地产调控政策带发展及工业园区企业进驻带来的居住需来的影响延续，政策风险带来市场求将会持续；2、轨道交通的建设，给不确定性；2、周边项目巨大潜在予区域房地产市场支撑；3、项目所处供应对区域客源的争夺；周边自然环境宜居；4、市场同质，具OT有打造特色项目的操作空间由此我们看到一些项目可以拿得出手的特征90万㎡生活大盘路网通达世界坡地园林是现在的宜居地，未来的生活城金网络观点中国铁建·山语城90万平米浅山城市中房·瑞致国际中国铁建·梅西青秀人民路上120万㎡都汇生活体梅溪湖核心·CBD·69万平米集粹住区嘉华城大盘操作四字真言守正！出奇！大盘操作大约经历三个阶段以目前入市不到一年的中房瑞致国际为例她处于守正阶段守正阶段第一步是树立项目品牌吸纳周边客户守正阶段第二步是拉近城市距离差落实利好深掘客户出奇阶段第三步是运营城市树立城市标杆课题篇目前嘉华城所面临的核心课题是在目标客户的需求下如何奠定价值基础！树立价值标杆！客户篇那么我们的客户是谁？他们具有什么样的需求？作为本项目的潜在购房者咱老徐有话说了……三年前作为长沙的“外来客”老徐在这座城市奋斗了四年他想做地主了他在北边的90万平米的山语城和南边的90万平米的嘉华城徘徊了好长一段时间那时嘉华城地段不好配套不好又是集资房……最后他买了山语城三年后嘉华城地段好起来了配套好起来了二三期不是集资房了老徐说了还不够好“我看好她三年后的发展如果你让我现在选择这里请给我一个选择你的理由“又是一个三年是老徐与三年磕上了还是项目需要一个撬动地球的发力点于是我们又说了你老徐一人就能代表项目的客户了吗