邢台市安联邢台市安联··德国印象项目德国印象项目营销推广代理服务标书营销推广代理服务标书邢台市华韬顾问房产有限公司邢台市华韬顾问房产有限公司2014年10月28日-1-?服务站简介政策解读政策解读2014年10月28日-2-?近期主要相关政策列表时间政策名称内容要点1、二套房认定既认房亦认贷；三部委关于规范商2、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请业性个人住房贷款2010.06.04住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行；中第二套住房认定3、商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状标准的通知况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。住建部、民政部、1、明确廉租房家庭再购买其他住房的，应当办理廉租房退出手续；财政部通知：转租2010.05.042、对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规转租、出借或出借廉租房将被、调换和转让廉租住房等行为，可以收回廉租房。收回1、未取得预售许可的项目，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式变住建部关于进一步相收取费用；加强房地产市场监2、取得预售许可的项目需明码标价在10日内全部公开销售；2010.04.19管完善商品住房预3、要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名；售制度有关问题的4、鼓励现房销售；通知5、不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。1、商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及国务院：房价过高以上住房贷款；2010.04.17地区可暂停发放第2、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停三套房贷发放购买住房贷款。1、14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款国务院常务会:贷首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。2010.04.15款买二套房首付不2、对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比得低于50%例不得低于30％。银监会：银行不得银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应2010.04.11对投机投资购房贷大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。款2014年10月28日-3-?政策解读在全国经济快速复苏，居民住房问题已到刻不容缓的背景下，国家出台系列相关调控政策一方面能稳定民心，另一方亦想从政策层面引导房地产业进入健康发展轨道。2009年12月以来，全国共计出台22项政策调控房地产业，政策内容涉及房地产业开发与经营的各个环节以及现金流引导等，为05年以来国家调控房地产业最为全面的一年。销售环节：提高首付门槛、遏制投机、杜绝捂盘惜售1、首付利率提高，购房成本增加，大部分投资及炒房客将退出商品房市场2、10日内一次性公开所有房源的措施将杜绝捂盘惜售、哄抬房价行为3、限购限贷政策亦压制大部分置业者的购房需求。信贷环节：严格执行差别化信贷机制1、异地限贷或禁贷给楼市交易以重创2、首付提高、利率上升以及三套限贷均将挤出多数购房者营销环节：禁止开盘前各种推广营销活动，增大回款难度2014年10月28日-4-?服务站简介邢台邢台楼楼市分市分析析2014年10月28日-5-?邢台楼市目前的几个热点区域邢台西北区域是目前邢台大盘、高钢铁北路（中华大街至外环）的邢台西端楼盘聚集区，不论价位及项目的北区域是目前邢台大盘、高端楼盘聚集整体运作水平都代表了目前邢台的区，同样是竞争最残酷的区域，不论价泉北大街最高水平，目前该区域项目价位多位及项目的整体运作水平都代表了目前在4000甚至以上邢台的最高水平，目前该区域项目价位多在4000甚至以上泉南大街同属大面积的城中村改造集中区，项目档次、价位参差不齐，但是从团结大街整体的超大规模的供给量上也对邢台整体房价有巨大影响，正是这两年桥东及北部区域的大供给量，分流了部分客户，对桥西房价的上涨速度也起到了一定抑制作用，目前价位多处于3200—4000左右中兴大街城市核心区域的旧村改造项目同时迸发，其最主要的影响在于对于商业格局的影响，大量的大型城市商业综合体更进一步巩固了中兴大街（冶金路—顺德路段）邢台唯一商业中心的地位新兴大街2014年10月28日钢铁路守敬路京广线新华路邢州路-6-?邢台邢台楼楼市市主主要在售代要在售代表表性性楼盘楼盘分分布图布图金域首府泉北大街城市花园盛世公馆水岸蓝庭燕云台三奕润城泉南大街爱上城泉北泉上品家园团结大街麒麟湾天一城第五大道新华里188阳光巴厘岛锋尚公寓国际新城中兴大街现代城世贸天街水榭翰城新兴大街冶金路桥西区项目水印城桥东区项目钢铁路守敬路京广线新华路邢州路2014年10月28日-7-?其他未上市的其他未上市的主主要代要代表表性性楼盘楼盘序号项目名称（改造的村名称）建筑面积住宅套数1北郭庄480002402曹演庄800006733李演庄750006254拥军东街345503305张东253000　6申庄840005807五里铺299002858黄家园324453099南小汪147000110010北小汪143510106011北大郭172000128712拐角村5300029513淮家屯49350470　　1432055　如上表所示，邢台市2010年城中村改造项目以桥西区为主，占总推出面积的75%建筑面积为108万平方米。此次统计只包含规划已审批与待审批项目16个碾子头、苗王庄、后炉子、百虎村、南大汪、冯家庄已有投资计划2014年10月28日-8-?邢台地产邢台地产统计数字统计数字1、据统计，2010年上半年邢台在售或面市的住宅类楼盘将进50个，总建筑面积超过600万平米，其中不含小产权、新民居等；这些面积会在未来三年内逐步投放到市场中，可见邢台目前的住宅市场竞争非常激烈；2、粗略估计，目前邢台已放开推向市场在售的住宅类楼盘建筑面积约140万平米（已售出面积未含在内），这是由于绝大部分楼盘均是部分部分推售；3、房管局2009年根据备案统计数字显示，2009年全年邢台商品房销售面积大约162万平米（含产权车库、储藏间等），但是仍有大量预售或延期备案面积无法统计在内；备注：由于有一部分的小规模项目难以统计其具体的经济指标以及去化量数字，因此以下的供给和销售等统计按照主要代表性楼盘进行统计，这部分楼盘的供给和销售量占到了邢台市楼盘的绝大比例！详见以下统计数字！2014年10月28日-9-?目目前竞争前竞争特征特征分分析析：：竞争与机竞争与机遇并存遇并存1、存在较严重的项目扎堆情况，直接的项目对抗和竞争非常明显；2、从产品层面已逐渐上升到了拼营销、拼策略、拼服务的高层次水平；3、整个市场多点开发，已不再是几年前桥西独大的特征，桥东的开发量和开发水平在2009—2010年有了突飞猛进的提升，价格涨幅也有所提升；4、“乱”——一方面源自于市场放量集中迸发，大批新项目上市，你方唱罢我登场，其次也是最主要原因开发商素质参差不齐导致项目水平参差不齐，部分小开发商由于资金压力增大，只能通过价格竞争取得短期内的回笼资金，这些都严重影响市场的正常发展，并且直接导致了部分购房客户对于房价下降的预期；5、以后将是规模开发的时代，大规模项目、资金实力雄厚的开发商会逐步占据市场主导，由于政策对于预售条件的严格控制，小型开发商资金必然吃紧，从而难以保持工程进度，而这又进一步影响其销售进度，此恶性循环会导致小开发商逐渐退出市场竞争，从而市场会趋于良性的发展。竞争是目前邢台市场的主要基调而且会在未来较长一段时间内持续，但是从2010年邢台市区人口即将突破100万的趋势来看，大量需求仍然存在！2014年10月28日-10-?目前已面市的主要项目供目前已面市的主要项目供应应表表所在区域在售楼盘面积段套数从数量看，世贸天街42-70㎡416桥西区共13个项目，19500套新华里18850-140㎡约400桥东区共7个项目，9000套水岸蓝庭67-120500供应总套数不低于28500套。桥东泉北泉76-1372200国际新城42-158㎡约2700（含已售出的部分）天一城41-1912097从项目属性看，城市花园80-150㎡约700目前邢台正处于“3年大变爱上城86-132㎡约800样”中最后一年，城市化进程金域首府97-200㎡1801加速，旧城改造与城中村改造水印城77-143㎡约4000上品家园45-1381100项目较多，桥东有泉北泉、城麒麟湾89-2001000市花园，桥西有爱上城、水印燕云台77-2082600城、上品家园、第五大道、现桥西阳光巴厘岛90-1801300代城、三奕润城第五大道93-132㎡1150现代城42-121㎡约1300盛世公馆100-160㎡以上800从供应户型看，水榭翰城50-180㎡2000两房面积以80-90㎡为主，三奕润城56-140已知1000左右三房面积以100-120为主。锋尚公寓42-302㎡654合计约285002014年10月28日-11-?目目前已面前已面市的市的主主要项目要项目去去化化量量及及比例统计表比例统计表所在区域在售楼盘推出套数销售率销售套数水岸蓝庭30050%约150世贸天街20095%约190新华里188一期约400户35%预定约140桥东泉北泉80054%约420国际新城约40075%约300天一城209786%约1800城市花园一期约46076%约350上品家园110054%约600三奕润城约100050%约500麒麟湾约842诚意金400户预定400燕云台260060%约1550爱上城一期约200套约130户排号预定约130金域首府1