开启吴江五金行业新篇章——吴江五金机电城营销策划报告目录第一篇、市场总体概况第二篇、项目情况分析第三篇、项目综合定位第四篇、营销推广思路第五篇、招商策略分析第六篇、宣传推广策略第一篇市场总体概况一、区域发展概况二、房地产市场概况三、商业发展概况四、五金市场调研分析一、区域发展概况1、吴江简介吴江东邻上海，西濒太湖，南连浙江，北依苏州，地处以上海为龙头的长三角的腹地。面积1176平方公里（不包括吴江太湖水域），2008年末全市户籍总人口为795254人，全市登记外来暂住人口65万。辖9个镇（松陵、盛泽、同里、震泽、平望、汾湖、桃源、横扇、七都）和1个省级经济开发区。2、交通条件吴江离上海虹桥机场80公里，距京沪铁路苏州站22公里，与上海洋山港和苏州太仓港的距离分别为190公里和105公里，四通八达的水陆交通网把吴江与上海、杭州、苏州等大中城市联成一体，人员和货物运输十分方便。境内苏嘉杭高速公路、227省道、京杭大运河纵贯南北，318国道、太浦河、沪苏浙高速公路（吴江段）横穿东西。3、经济状况吴江2009年全市农村居民人均纯收入为1.4万元，城镇居民人均可支配收入2.7万元。地区生产总值GDP750.10亿元，2009年百强县第5名。全市企业共11652家，工业总产值2650.49亿元，全部工业企业中，电子信息企业完成工业总产值占全部工业比重45.5%，丝绸纺织企业27.8%，机械制造企业8.1%（规模以上的600家左右），电缆光缆企业7.9%，日用化工企业2.1%。产销率97.81%。2010年上半年，吴江市实现社会消费品零售总额29.44亿元，其中批发零售贸易业实现社会消费品零售总额25.50亿元。而楚州作为苏北城市淮安的一个下属区，其09年的社会消费品零售总额就达58.4亿元，由此可见吴江市大量的消费群体被吸引到苏州、上海等周边城市消费购物。自身的消费力严重不足。4、吴江市工业产业布局5、城市发展规划城市性质：临沪重要的制造业基地，著名绸都，太湖东岸江南水乡旅游城市。城区布局：规划形成适应吴江市“江南水乡”地域特征和“一市双城”的双核空间结构，松陵和盛泽城区分别作为中心城区发展的两大核心空间，统筹考虑各类用地和设施布局。松陵城区：“东整、西进，南拓、北融”松陵城区空间拓展的主要方向是向西和向南。其中“东整”是在城市工业空间继续发展的基础上整合开发区内部功能和同里镇现状工业用地；“西进”是利用滨太湖优良的景观资源由“运河”时代走向“太湖”时代，建设滨湖城市；“南拓”是在南部城区现有基础上，生活用地顺应向南延展；“北融”是各项建设与苏州市区协调。盛泽城区：“东整、西拓，南延、北优”盛泽城区空间拓展的方向主要是向西、向南。其中“东整是整和盛泽旧城区及沿227省道两侧杂乱的用地；“西拓”是城区向西拓展生活用地，并有效整和原坛丘和南麻的建设用地；“南延”是城区向南形成工业发展空间；“北优”是利用城区北部的湖荡资源和交通条件形成重要的景观功能区和物流集散地。6、城市用地规划?工业用地：城北工业组团、运东工业组团、运东南侧工业组团?行政办公用地：中山路与人民路交叉口东南、东北两块地；笠泽路与鲈乡北路交叉口。?文化娱乐用地：新行政中心的南移，在其东侧建设吴江主要文化设施会展中心、文化中心、艺术馆等。?商业金融业用地：继续完善老城商业中心，以中山路为纵轴，油车路、永康路、流虹路为横轴的“丰字型”商业区；重点建设南部新城中心的商业金融设施。二、房地产市场概况1、土地市场分析数据来源：吴江国土局09年下半年，随着周边土地市场的火爆，吴江土地市场也逐渐发力，土地价格整体呈明显上扬趋势。成交土地集中在苏州河沿线及松陵城南板块，楼板价较之前有大幅上涨。09年末，吴江土地地块主要以周边乡镇为主。由于新国十条的出台，今年以来，土地高成交情况得到明显遏制，土地成交量和成交价都相对平稳。吴江09年土地成交汇总吴江土地市场呈放量的态势，且这些土地规模体量都相对较大，未来市场竞争存量趋于激烈。随着吴江土地市场的大幅出让，出让土地大部分集中在城西以及城南板块，这些出让的土地都将在今后的1－2年内上市，区域市场竞争趋于激烈。从吴江向西向南的发展方向来看，南边区域内仍有大量的可供出让的地块，住宅的大量开发，将为本项目导入大量的人气，提升项目周边的商业价值和投资增值潜力，催生区域商业不断走向成熟。2、住宅市场分析09年吴江土地市场共计推出各类土地面积约240万方，总建筑面积约为550万方，其中松陵地区住宅从土地出让市场来看用地共计约110.5万方，约可开发建筑面积240万方，其中除去已上市的土地建筑面积，剩余约为＋170万方左右。从吴江各个楼盘后续供应量来看，在新湖明珠城、奥从住宅新增供应量来看林清华三区以及丽湾域等几个大盘的带动下，吴江已开发住宅后续供应量达190万方。通过初步估算，吴江市场后续综合供应量将达360万左右。从吴江市场目前的总供应量来看，按照楼市现行的去化速度来看，若全部推向市场，这部分供应量一年半左右方可去化完毕，也就是说吴江未来几年内供应相对较为充足。3、商业地产情况分析2008年商业经营用房2008年办公用房?施工面积1331510平方?施工面积94292平方?竣工面积239748平方?竣工面积15000平方左右?销售面积155985平方?销售面积12734平方?空置面积195391平方?空置面积3561平方根据08年的商业用房统计数据显示，吴江商业经营用房竣工面积接近24万，而空置面积就达到了惊人的19.5万，空置率相当高。相对来说，吴江办公用房08年竣工面积约15000平方米，空置面积只有3561平米，空置率较低，这说明08年吴江商铺销售乃至开门情况并不理想。2010—2012年商铺上市量预估从2009年全年到2010年2月份土地成交量并用于商业部分的面积看，估计2010—2012可开盘商业用房共12个项目约182484平方米。加上2010年后将上市的恒达项目商业部分约12万平方米、恒大市场二期商业约12万平方米，共计约40万平方米以上，其中超过2万平方米的项目共计6个以上。三、商业发展概况1、传统商业布局情况分析吴江市传统商业大多集中在几条繁华的主干道上，其商业情况基本如下：名称租金空置率档次人流车流永康路一楼13元/平/日5%，集中在四到五高人流大，车有一定限二楼8元/平/日层中。制三至五楼1.3元/平/日油车路最东段1.2元/平/日左右1%—2%，多在东段低人流车流都比较少中山北路左右段7元/平/日左右仲英大道1.2元/平/日—1.8元/平/基本全部正常营业中低人流稀少，车比较日多，但基本为过路车运东大道1.1元/平/日—1.5元/平/50%，有新小区，社中低人流车流较少日区的店铺还未出租笠泽路1.5元/平/日—2.0元/平/基本全部正常营业中人流车流普通日百润发广场，5%，百润发广场，2.0元/平/日左面积比较大。右永康路15%9%永康路为吴江最为繁华的商业街区2%，人流比较大，在吴江人心中的认3%4%可度也比较高。但是步行街的管理3%比较差，车流控制也不是很好，一8%44%定程度上影响了发展。在服装业态2%的店铺中，经营最多的两种为休闲10%装和运动装，分别占服装业态的29%和32%。在其他中，主要的分布为餐饮服装通讯金融摄影、书店、货运、卫生间等商业饰品化妆品综合街和消费、游客服务型。健身休闲娱乐及体育用品药品医疗眼镜其他油车路油车路上店面相对比较小，特别是在13%2%油车东路上，小店比较多，比如说面3%宽1.5米的小服装店、小饰品店等。31%同时油车路上店铺的数量比较多。在11%整条路上，人流和车流都不大，只有9%在中山北路以西到鲈乡二村段人流量8%比较好。在业态分布上，主要为文印12%4%7%、移动运营厅、电信运营厅、动漫周边等居民服务型。金融服装鞋箱包美容美发中介餐饮休闲建材电工商超便利药品其他仲英大道仲英大道上，业态相对比较少，多集中在装饰装潢、橱柜家具、25%28%建材上，该道路上人流稀少，车辆虽比较多但基本为路过的。8%17%11%11%装饰装潢橱柜家具建材餐饮美容休闲其他运东大道7%15%5%运东大道上人流和车流都比较少，但是7%将有几个运东大道旁的小区开始陆续开7%2%始居民入住。未来的人流和人流都将有10%可能得到提升。但是在目前阶段上，小15%区的社区配套商业还没有出租，所以空置率比较高。5%27%杂货银行网吧餐饮洗浴汽修，配件，5金货运药店旅馆其他笠泽路2%2%4%11%2%笠泽路除了大润发广场以外，其他路段的人流11%和车流都比较一般。大润发广场基本为一个相31%对独立的商业区域。但是大润发提升了笠泽路位置周边的商业价值。25%4%2%6%杂货餐饮汽修，配件药店证劵中心SPA装饰歌舞厅美发银行货运总体而言，吴江的整体商业氛围还比较差，整体的商业水平也比较低，即使最有本地人认可度的永康路也没有什么很有影响力和聚客效应的商业出现。在这样的情况下，比较富裕的吴江人在选择比较少同时层次比较低的情况下，很多选择了到苏州、上海、杭州去消费。2、吴江典型商业个案分析项目名称华东商业城开业时间2007知名度较高电梯/扶梯有楼层3层结构类型街铺停车场/车位1000中厅无空调设施有经营状况一般客流量2组/10分钟空置率10﹪经营形式批零经营档次中高低经营特色陶瓷、木业商户总数400管理状况一般单铺面积38㎡免费班车、餐配套设施商户来源浙江、福建、江西顾客来源吴江地区饮、超市1F一托三均价4000元/㎡2F3F售价交通状况102、108路4F1F20元/㎡/月2F12元/㎡/月3F租金管理费暂无4F陶瓷卫浴、五金、地板、门业一层二层灯具、窗帘布艺、油漆、