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杭州网新双城国际营销计划
杭州网新双城国际营销计划
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网新双城国际2010年营销计划动力(中国)地产机构目录一、滨江区市场分析二、目标大客户分析三、项目定位四、项目核心卖点提炼五、销售策略六、营销推广策略动力(中国)地产机构滨江区市场分析动力(中国)地产机构宏观市场分析区域概况滨江区是未来的杭州市城市副中心,目前正在建设成为“以高新技术产业为骨干,集教育、商贸、居住等功能为一体的高科技、多功能、园林化的科技新城”。杭州城市区划调整后,高新区(滨江)位于杭州城市新版图中央,尤其是随着市行政中心的东移和跨江发展战略的实施,高新区(滨江)成为杭州市实现钱塘江两岸共同繁荣的战略要地,也是杭州市最先启动的“浦东区块”。滨江新城将成为“天堂创智港”,未来是“中国电子商务之都”的核心区域。是未来杭州的“浦东新区”动力(中国)地产机构区域宏观市场分析1、高新技术产业区域经济及产业特征目前杭州高新区(滨江)集聚了全市70%以上、全省25%左右的高新技术企业,企业总数五千家左右。2、总部经济总部经济的发展可以带来“五种效应”,即税收贡献效应、产业乘数效应、消费带动效应、劳动就业效应和社会资本效应。板块规划起点高,区域价值明显;政府支持力度大,大力引进总部型企业;产业集中性强,高薪产业是主导。动力(中国)地产机构区域一级市场分析滨江历年商业办公用地交易情况对比万平米元/平70.00700060.00600050.00500040.004000注1:此土地不包30.003000含工业用地;20.002000注2:此成交面积10.001000已折合成可建面积0.000。2005年2006年2007年2008年2009年1-8月年份成交面积(万平)楼面地价(元/平)数据来源:杭州市国土资源局土地市场分析:?滨江成交的商业办公用地多集中在2005-2006年,其他年份成交面积则较少,特别是土地市场较热的2007年和2009年;?2009年,滨江成交的商业办公用地仅一宗,但是成交的楼面地价较高,为6332元/平米;?近年(2007-2009年),滨江推出的土地很少,而投资消费者滨江置业的需求很旺,这对拥有滨江土地的开发商是个优势;?从成交的单价来看,滨江成交的商业办公用地呈逐年上涨的趋势。动力(中国)地产机构区域写字楼市场分析写字楼供应状况:1、03—05年大量出让的总部大厦用地使得滨江06—07年的写字楼市场供应量相对饱和,05—07年的土地出让多以商业办公和住宅性质为主,2010年滨江写字楼市场供应达到高峰。2、滨江区05年出让土地多为总部基地,引进UT斯达康、浙大网新等一批大型知名企业,随着这些大型企业的进驻,势必带动一批为其服务的中小型企业进驻滨江,也会吸引一批同行业的中小型企业进驻滨江。动力(中国)地产机构竞争个盘分析润和信雅达总建面积17万平米楼面价格1018元/M2销售价格15000元/M2左右开盘时间预计11月开盘外墙石材+玻璃幕墙+铝合金百叶合资品牌电梯;6+1,速度:电梯4M/S空调风机盘管+新风的中央空调系统标准层面积1500平米层高标准层高3.8米大堂面积800平米,20米挑高车位配比725个,0.63:100平米物业管理公司CBRE(顾问)物管费8元/平米·月景观资源+资源整合型+高硬件配置定位:全线江景·滨江制高点·商务综合体广告语:放眼天下宽动力(中国)地产机构竞争个盘分析东冠恒鑫总建面积6.8万平米楼面价格1152元/平米销售价格12000元/平米,但项目交付5年后才有产权销售情况出租、未销售外墙LOW—E玻璃电梯合资品牌电梯;14台,速度:2.5M/S空调大金VRV标准层面积1580平米层高标准层高3.6米,净高2.65米以上大堂面积1000平米,9.5米挑高车位配比400个,0.8:100物业管理公司东冠物业物管费4元/平米.月完备商务配套(裙楼)+招租先行+5A硬件支撑+现楼动力(中国)地产机构竞争个盘分析柏悦轩总建面积4.8万平米楼面价格1728元/平米销售价格7500元起,均价9500元/平米销售情况售罄外墙Low-e玻璃+石材电梯空调VRV标准层面积约1700平米层高3.5米,loft4.8米大堂面积车位配比车位250多个;0.6:100物业管理公司深圳和平物业物管费2.50元/平方米·月?酒店式公寓,低价位入市,现已售罄动力(中国)地产机构竞争个盘分析金龙大厦总建面积46837平米楼面价格1778元/平米均价13200元/平米(精装修单销售价格身公寓在售)销售情况已售50%结构LOFT结构电梯6客梯+2观光电梯+1货梯空调标准层面积1500平米层高3.5米大堂面积车位配比208个;0.61:100物业管理公司金龙物业物管费2.5元/方.月酒店式公寓,开发商为丽水当地知名房产企业并带来较多投资客动力(中国)地产机构竞争个盘分析天恒大厦总建面积52678㎡楼面价格1139元/平米销售价格均价165000元/平以上销售情况即将开盘开盘时间预计11月底开盘4+1台国际名牌的高速电梯电梯(4m/s)空调中央空调和新风系统标准层面积约1300平米层高3.8米大堂面积700平米车位配比305个;0.92:100物业管理公司浙江南都物业物管费4.8元/平米.月双子塔+高速电梯,户型分割较小动力(中国)地产机构市场总结1、2010年滨江写字楼市场供应量达到高峰,市场竞争压力较大小结:;2、2009年开始滨江写字楼供应多为市场化操作,产品品质看好,如信雅达大厦、世贸75号地块等;3、随着杭州经济的发展,城市外扩已成必然趋势,钱江新城和滨江新城是城市外扩的第一步;钱江新城定位杭州中央商务区,滨江新城定位“中国电子商务之都”的核心区域,是最具有升值潜力的区域,未来商务前景良好。4、随着地铁投入使用,星光大道建成使用,规划中的望江隧道等多维度的交通系统和配套,滨江区的CBD优势和区域优势将更加明显。动力(中国)地产机构1、钱江新城庞大的推量和CBD中心位置的确定凸显出大杭州对本项目的启示:钱江时代的到来,本项目应借助钱江时代,树立项目高端商务形象;2、写字楼投资价值攀升,在滨江区产业环境和钱江时代背景的支撑下,本项目投资价值较高;3、2009年2010年滨江写字楼集中推盘,市场竞争压力较大,由于项目2010年开盘,项目概念包装的前瞻性尤为重要,需要考虑到投入部分软性服务;4、利用滨江产业政策增加项目卖点。动力(中国)地产机构目标大客户分析动力(中国)地产机构一、回顾成果——关于客户定位我们做了什么竞品楼盘的租赁客群和购买客群研究;竞品楼盘的大客户研究;滨江区、钱江新城总部性质大客户深度分析;滨江区总部性质以及租赁入驻客户的行业分析;滨江区招商局、竞品楼盘销售经理等人员的深度访谈;我们的客群从两方面进行阐述……动力(中国)地产机构角度一:地域筛选大客户拓展方向:杭州市内(滨江区重点拓展)、富阳、萧山及绍兴、金华、台州、宁波;角度二:行业筛选大客户行业:投资、制造、金融、创意科技其他行业:服务、证劵、贸易、保险动力(中国)地产机构国外及国内大型企业分支机构或者研发中心;——以租赁为主,可作为本项目偶的客户?省内(非杭州市)民营大中型企业;——绍兴、金华、台州?杭州周边民营大中型企业;——萧山、富阳?由杭州高新区发展起来的杭州本地高新技术中大型企业。——城西、滨江企业规模:大客户群描述?公司在职人数至少在50人以上;?公司资产普遍在千万甚至亿以上;?办公需求面积至少在6000平米甚至一万平米以上;大客户关注点:?性价比、升值潜力?大面积户型?品质、档次中端客户群描述滨江本区域、城西高新文教区溢出企业、部分萧山区溢出企业;关注点:性价比、升值潜力外立面的张扬动力(中国)地产机构项目定位动力(中国)地产机构优势分析位置优越项目处于滨江CBD的一级辐射圈地铁、庆春路、规划中的望江过江隧道的开通为项目塑造了交通优势得天独厚的交通优势环境优越文化公园与一线江景的双重景观优势浙江省作为民营企业发达的省份,有大量的中小企业希望能区域优势在杭州建立总部,市场需求旺盛国际设计团队,德国温克教授建筑事务所的国际视野,本公司团队优势为上市公司,高标准的知名物业管理公司动力(中国)地产机构机会分析一、滨江区在大杭州的背景下处于强势上升期,高品质的产品较容易获取大的市场份额二、项目所处的区域为滨江区重点打造的区域动力(中国)地产机构问题分析?钱江新城及项目周边的竞争压力?项目自身硬件条件不属高端配置?项目自身亮点还待挖掘核心的亮点?项目地块拿地性质导致地块存在限销期,提前开盘时间受到一定影响?项目工程已启动,但推广未跟进,市场暂无知名度动力(中国)地产机构项目定位产品定位思考?如何利用区位价值对于产品价值的提升,实现市场价值最大化??如何树立市场差异化,形成高附加值??如何通过对产品价值、市场价值、附加值的综合包装,提升项目的品牌价值??带着以上几个疑问,我们对产品进行了全方位的梳理。动力(中国)地产机构项目定位产品核心价值提炼杭州沿江发展、跨江发展的大杭州战略背景下,滨江区的区域聚集力和升值潜力越来越明显;1、区位价值滨江成为杭州科技产业的重中之重,代表着杭州未来产业发展的方向。四大产业基地国家软件国家集成电路产业国家留学生国家动画产业基地一体化基地创业基地产业基地五大支柱产业现代通讯软件、IC光机电一新材料产生物医药设备制造设计产业体化产业业产业动力(中国)地产机构2、企业资源网新是浙江高新技术产业的领头羊,企业的发展与未来代表着杭州新兴科技产业的一极,是滨江区的制高点;网新的后盾机构——浙江大学,是我国著名的教育、科研基地,全国综合排名第四位,在整个华南具有不可动摇的霸主地位。动力(中国)地产机构3、景观资源双景观资源一线江景&文化公园北
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营销策略
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总部经济的发展可以带来 “五种效应”,即税收贡献效应、产业乘数效应、消费带动效应、劳动就业效应和社会资本效应。
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