目录第一篇市场分析第二篇土地属性研究第三篇项目物业可行性研判第四篇项目发展战略定位第五篇项目产品建议市场Part1分析整体市场走势09年市场供需两旺；进入10年，受供应量少与调控影响，量跌价升。?09年北仑住宅新增供应49万方，成交64万方。?10年北仑新增36万方，成交27万方，供应成交均有所下降，但价格攀升幅度大。?北仑年均消化量在39万方左右。09年以来北仑月供求状况及价格走势：09.1-11.1万方北仑区市场情况元/平米16供应量成交面积成交价格12000141000012800010860006400042000200.1.2.3.4.5.6.7.8.9.11212345678911219999999999.1.10.0.0.0.0.0.0.0.0.0.111.9911111111110.0.111整体市场表现市场产品层次参差不齐，市场标杆价在12000-14000元/㎡。北仑市场在售项目情况：项目规模　（套产品　产品层次面积价格　数）销售情况京华茗苑　多层、小高层中档主力48-1327000约40%恒山路以北老多层、小高层、公城板块花香维也纳中高档70-1009500销售80%寓14000里仁花园四期高层高档110-300未售精装修2000世茂世界湾二期高层高档76-17212000销售40%四季花园四期高层、小高层中高档140左右10000销售80%核心区板块兴隆华府二期小高层中高档76-13010800销售18%黄金海岸五期高层、小高层中高档70-1208500销售10%小高层、高层高层6000-滨海新城板块世茂滨海花园中高档60-520销售40%别墅8000小港板块一品江南单身公寓、高层中档58-1679300销售66%高层：9000钱塘江路以西荣安花园多层、高层　中档70-120售完多层：1100板块派舍提香多层、小高层　中档80-1207500-9000售完市场消化情况未来供应量大，市场竞争进一步加剧。目前市场年均消化量39万平方米米/约39万平年米约270万平世茂三期、东方港城、龙湖总部基地、华润北仑中心区.....小结?北仑市场整体情况良好，价格处于上升期。?未来供应量大，品牌开发商进入，市场竞争进一步加剧。区域参考楼盘荣安花园产品主力面积集中在120平米以下，其中70-90面积段户型最多，占到57%，二期价格涨幅较快，导致园区购房比例下降。荣安花园面积配比：荣安花园经济型二房（80㎡）64-78㎡＞230220~230实用型二房（80-100210~220680-88㎡㎡）200~2100190~2000经济型三房（110㎡）89-110㎡180~1900170~1800实用型三房（110-130160~1700110-127㎡150~1601㎡）140~1500舒适型三房（130-150130~1402/120~13040㎡）110~12059100~11057豪华型三房（150㎡）/90~100167经济型四房（140㎡）/　80~9018470~80259舒适型四房（140-170＜7020/　㎡）050100150200250300其他（150㎡）216平米区域参考楼盘荣安花园该项目在户型设计上以经济实用性为主，符合中层次客群的消费需求。64平米二室二厅一卫一厨96平米三室二厅一卫一厨区域参考楼盘派舍提香60-100平米中小户型占了76%，是主力产品。产品相对于荣安花园档次更高一些。派舍提香面积配比：派舍提香一房62-69㎡＞2000190~2000经济型二房（80㎡）74-79㎡180~1900170~1800实用型二房（80-100160~170080-91㎡150~1600㎡）140~15039130~14018经济型三房（110㎡）93-105㎡120~13076110~1201实用型三房（110-130119-127㎡100~1103㎡）90~10026380~9098舒适型三房（130-15070~8042134-143㎡＜7036㎡）050100150200250300豪华型三房（150㎡）/经济型四房（140㎡）/　舒适型四房（140-170147㎡顶复㎡）其他（150㎡）/区域参考楼盘派舍提香一期户型设计比较中规中矩，缺乏突出亮点，二期推出的大面积产品可由入户花园或者露台包成书房或卧室。74平方一房二厅一卫90平方二房二厅一卫128平房二房二厅区域产品分析小结?区域主流面积在60-100平米之间。?户型设计上以经济实用为主。土地Part2属性研究地块指标地块方正，中大规模，规划空间大。指标　　占地面9.1万方积　用途住宅　容积率1.8　建筑密≤40%　度建筑　/地块指标区域陌生，有一定的景观资源，居住氛围差，不利于项目形象提升。区域规划产业园区内，非城市发展方向，对产业园区外人群吸引力不足。本案本案区域价值体现规划以产业园及生活配套区为主，产业人员数量庞大。?区域未来规划为产业园区，分为保税区南及北，项目位于南面生活配套区边缘地带，未来周边规划有产业员生活办公综合配套区工生活区、模具园区等。?目前除了华丰整流设备厂等个别公司外，其余规模较小，层次不高，未来预计有约0.65万人入驻，其中中高端人群占20%，结合保税区产业园区人员，约有8万左右的产业工人，其中企业中高层占20%左右。模具园区规划人数情况：产业类型就业密度就业人口普通工人研发人员企业高管模具产业（生501500120022575本案模具园区产模具）模具产业（生8024002040240120松以仓储设备制造有限公司产产品）汽配机械类3025802064387129华丰整流设备厂合计64805304852324区域价值体现轻轨站点设立，带动区域价值。宁波大城区随着轻轨在宁波的设立，宁波城市建设从老三区向六区迅速延伸，城市的扩张，带动了区域板块的价值提升。小结非城市发展方向陌生区域产业园区内轻轨站点旁本案物业Part3可行性研判住宅可行性研判本案对周边产业园区人群有一定的吸引力。以荣安花园及派舍提香为例，存在一定的周边产业人群购房，本案周边未来有相当数量的产业人群，以此类推，本案对产业园区员工具有一定的吸引力。北仑个别项目客户组成情况：　世茂世界湾里仁花园金城国际花园荣安花园派舍提香客户组成：客户组成：大北仑客户北仑客户为主，部份客户组成：客户组成：大市范围投资客。大北仑客户以大碶客户为主客户组成：客层结构：以大碶客户为主区域刚需（婚客层结构：客层结构：客层结构：房）区域刚需（婚房）区域刚需（婚城镇化建设促进客层结构：区域换房客（改客户结构区域换房客（改善房）的改善型城镇化建设促进的善型）型）区域换房客工业区员工改善型北仑园区外籍人公务员及事业单位中公务员及事业区域刚需（婚工业区员工士高层单位员工房）区域刚需（婚房）公务员及事业单大企业中高层大企业中高层投资客（宁波温位中高层受世茂品牌吸引的投州）大企业中高层资客住宅可行性研判本案周边乡村存在一定的购买需求。本案周边存在多个乡村，包括前郑村，湖塘村在内约1万人左右，目前主要以农村小产权自住房为主，由村中的房产中介处询问得知，村民改善性住房需求较小，个别村民为子女购置新房选择商品房（如派舍缇香），以此类推，当地存在一定的购房需求，住宅可行性研判轻轨将为本案带来被城区高房价挤压客群。?相对于区中心，离宁波方向更近，至阿育王寺车程仅10分钟。?轻轨开通后，将吸引一批来自宁波大市的被高房价挤压的客群。PS：派舍提香及荣安花园为二手价格区中心车行约30分钟）本案阿育王寺（车程10分小港红联板块镇海新城板块慈城板块城西板块钟）本案住宅可行性研判本案住宅具有较好的可操作性。三大因素导入决定项目住宅客群产业园区产业导入产业园区人群轻轨站点交通导入宁波大市人群商品住宅形象导入周边村镇人群办公可行性研判周边办公需求少，本案不适合做纯办公产品。?本案周边产业以实体企业为主，基本拥有独立办公场所，对办公需求不大。本案?本案区域内规划有产业服务中心，性质与办公基本相同。松以仓储设备制造有限公司华丰整流设备厂单身公寓可行性研判项目周边产业人群庞大，隐含着大量的租赁需求。产业人群对单身公寓需求情况：　目前居住方式单身公寓需求　该类客户群体外溢的区域外，以酒店、里仁中高端酒店式公寓、需求量企业高层人员以及非大陆人花园、高档单身公寓等为主。有限　一部分外溢到区域外、富春花园以及企业提企业中高层管理人员需求量大　供宿舍企业员工以宿舍为主，一部分自租需求量不大　单身公寓可行性研判单身公寓具有一定的可操作性。产业人群数量租赁需求单身公寓需求商业可行性研判项目周边商业业态粗放，以生活配套为主。?项目周边不存在集中性商业，主要的商业配套来自于湖塘菜场附近的沿街商铺，由村里开发，出租经营。?商业业态以基本生活业态为主，其中包括菜场、药店、美容美发、快餐店等，为一通二商铺，一二整租，业态较为粗放，租金价格处于低位，大约在1.2-1.4万/年/间（一间含上下二层约120平方左右）。目前主要消费群体为村镇居民及产业工人。商业可行性研判保税区商业（弘基休闲广场）处于相对独立，辐射范围小，以产业人群为消费群体。目前钱塘江以西板块所存在的唯一一个商业体—弘基休闲广产业人群消费吸引场，业态档次不高，主要以餐饮生活配套为主，辐射范围小老城区商业圈，以产业人群为主要消费群体长江路商业圈，租金上涨水平较快，存在明弘基休闲广场显高端消费群体外流现象。相距2.2公里富邦世纪商业广场曼哈顿广场一楼租金水平在2.7-3.2元/平本案米.二楼在在1.2-1.5元/平米。商业可行性研判基本的生活商业配套存在一定需求，可适度发展。模具园区未来规划为