太平春城.花园洋房-整合营销推广建议-谨呈:黄山祥龙实业集团有限公司公元、二零一零年七月中/国/地/产/增/值/服/务/商黄山太平项目组出品汇报核心本报告为简洁版主要核心是阐述“新政下”如何回笼资金中/国/地/产/增/值/服/务/商黄山太平项目组出品核心疑问外商投资如何捕捉???怎样挖取本地刚需???焦点客户圈层破析???中/国/地/产/增/值/服/务/商黄山太平项目组出品回报纲要一、新政下的黄山房地产市场二、市场概况三、产品力解读四、产品定位（反思）五、目标客户群六、如何推广七、谈谈营销策略（计划）中/国/地/产/增/值/服/务/商黄山太平项目组出品一、市场概况Second,marketprofile一山一湖一太平中/国/地/产/增/值/服/务/商黄山太平项目组出品外地购房需求对黄山房地产市场比较看好，　　就黄山市房地产市场情况看，国家房地产市场调控政策的影响主要体现在以下几个方面，仪式外地购房开始止跌。一是：大城市的“限购令”早以开始，外地购房需求对黄山房地产市场比较看好，外地购房户开始入市。二是：房地产开发企业资金进一步趋紧。去年4月国家房地产提啊看政策执行以来，开发项目贷款收紧，许多项目很难得到贷款支持，销售情况虽然较好，但银行的按揭款额度很少，许多项目按揭手续无法办理，导致企业资金紧张。三是：购房者成本提高，由于信贷额度紧张，部分银行对首套房购房户也提高了利率，一般在10%，这对刚性需求是一个打击。　　近期，国家又放出信息，限购政策将向三、四线城市扩展，而黄山房地产外向程度很高，一旦黄山被纳入，很大需求会被排除，对房地产市场将是一个严峻的考验。四是：太平房地产开发过旺、曾在大量积压现象。一山一湖一太平中/国/地/产/增/值/服/务/商黄山太平项目组出品“限购令”仅是权宜之计，不能解决下半年随着调控的继续收紧，物业税迟房价上涨的根本性原因，对房地产市早也会推出，因此有多套住宅物业的投场的影响也是暂时的。黄山版限购令资者，将受到新投资政策限制。出台，可能会造成短期的观望情绪，因此我们必须设定优越的投资环境。但不能影响市场的趋势，一旦政策放开，市场还会恢复到常态。越来越多的购房者开始进入观望状态政策是房地产行业2011年走势决定性，尤其是首次置业，业主也开始惜售因素。我国房地产行业具有极强的外部，等待即将出台的“限购令”。可以政策性，而2011年的房地产调控政策说目前全国乃至黄山片区的住宅都处的出台，不但影响本地刚性客户需求，于大量滞销状态。更多的是影响外来商旅客户投资。对我们的启示：外来商旅客户到太平市场投资已经深受新政影响，大城市限购令早已出台。因此我们必须解决好“限购令”这个难题。一山一湖一太平中/国/地/产/增/值/服/务/商黄山太平项目组出品二、太平春城产品认识Three,productforceinterpretation中/国/地/产/增/值/服/务/商黄山太平项目组出品项目宗地认识黄山·太平春城位于安徽黄山市黄山区，紧临太平湖旅游度假区和黄山北大门，项目北依山势向南仰望黄山，南面紧临合铜黄高速，北面紧临黄山区通往太平湖、九华山的必经之路——103省道。太平春城由黄山区祥龙集团超林房地产开发有限公司开发。黄山区首家现代欧式纯水多层高品质社区；黄山区首家外墙面砖的高档社区；依托有“世界级森林公园”美誉的黄山，致力打造黄山最佳投资度假公园社区，可谓居住、投资、旅游、颐养天年的绝佳之选。中/国/地/产/增/值/服/务/商黄山太平项目组出品项目宗地认识太平春城------项目基本理解项目位于甘棠镇甘棠社区境内,内环翡翠路左侧,项目占地50亩,总建筑面积2.86万平方米,总投资2亿元。项目于2008年开工,目前已完成建筑1.2万元,完成投资4500万元。项目总平图中/国/地/产/增/值/服/务/商黄山太平项目组出品项目位于长三角的“后花园”——国际旅游城市黄山市的黄山区太平镇，项目所在地交通便捷，北面紧临合铜黄高速，距离高速出口5分钟车程；南面紧临103省道,是黄山区通往太平湖、九华山的必经之路。项目距离合肥约2小时车程；距离杭州约2.5小时车程；距离南京约3小时车程；距离上海约4.5小时车程。项目处于黄山景观带核心，公寓、多层花园洋房、高绿化景观社区，周边配套齐全，生活便利。项目总平图项目宗地认识中/国/地/产/增/值/服/务/商黄山太平项目组出品太平春城位于长三角的“后花园”——国际旅游城市黄山市的黄山区太平镇，目前在售多种房源，太平春城目前在售一期多层，均价3500元/㎡以内，推出10栋房源，面积86-131㎡。项目地块位于黄山太平城区，地块周边为城市道路，交通便利，西侧紧邻浦溪河，拥有极其优越的自然资源和良好的居住环境。地理位置优越，地势较为平坦，总用地机积为80528平方米，总建筑面积为120792平方米，其开发建设将为黄山市太平区起到高规划起点，高建设档次的示范小区。中/国/地/产/增/值/服/务/商黄山太平项目组出品SWOT分析-优势社会资源山景,坡地,本土共享黄山北大门企业地方知名开发优势太平湖优势企业学校、医院等本土企业优势核心产品品质优势现房呈现,独有一优外挂大理石,现房销售优势项目线山景园林景观势外墙面转独享品质产品规划统一自然园林景观优势优势高品质路面户型产品布局合准现房销售理位于长三角的“后花园”——国际旅游城市黄山市的黄山区太平中/国/地/产/增/值/服/务/商黄山太平项目组出品SWOT分析-劣势（限购）花园洋房.商业公寓干扰性劣势仅在太平有知名度在当地缺乏知名度，新“限购企业令”开发周期未能控制障碍性劣势周边市政、商劣势业生活配套缺核区域发展乏心尚不成熟周边市政、生活劣“新政”大环配套缺乏势境下项目一期产品面积过生活配套缺乏不可克服性劣势的综合影响劣势大周边交通混杂.方便产品层次不齐备,不可克服性劣势周边缺乏大型商业配套.中/国/地/产/增/值/服/务/商黄山太平项目组出品SWOT分析-机遇高品质一线景观花园洋房区域未出现高品质“投资热点社区”。独享高端和多元化产品市场空白。机遇花园洋房、品质领先外部机旅游消费资源价值,遇度假客户需求项目将有大好的发展前景。共享经济发展迅速，对周边市县居民的居住吸引力强；机遇便捷交通:合同黄高速；投资机会南面紧临103省道;中/国/地/产/增/值/服/务/商黄山太平项目组出品SWOT分析-威胁直接挑战黄山风景区其他地产,是主要竞争对手，新政策阻碍外来商户投资间接挑战太平本土楼盘大量积压、楼盘增多，竞争加剧外竞争性挑战项目放量增多，滞销累积，潜在威胁较大部挑战影响性挑战交通差、区位吸引力低，外部高端客户不认可区域价值　　　　新政威胁可回避挑战黄山本市其他高端项目对客户的分流，新政策打压住宅不可回避挑战居民整体收入偏低，产品总值高，有效投资后劲不足中/国/地/产/增/值/服/务/商黄山太平项目组出品项目威胁与特有劣势原因分解前期整盘营销规划+不符规新政策下的住宅地产律项目机遇与特有优势资源梳理黄山太平旅游度假客户市场新政策下的客户要的是品质和地段中/国/地/产/增/值/服/务/商黄山太平项目组出品三、产品定位再思考Four,productpositioningandthink中/国/地/产/增/值/服/务/商黄山太平项目组出品投资.度假.居住的好地方在售一期11#、16#、17#、21#、22#、26#、27#、29#、30#、36#，面积89-139平方米，均价3450元/平方米。中/国/地/产/增/值/服/务/商黄山太平项目组出品12万平米.纯多层.欧式.花园洋房新政下——真正值得投资的花园洋房欧式.私家.度假会所私享黄山北大门——欧式洋房中/国/地/产/增/值/服/务/商黄山太平项目组出品总思考：住宅产品价值投资化吸纳投资型客户群体----加速资金回笼----中/国/地/产/增/值/服/务/商黄山太平项目组出品购买产品客群划分、产品力解读外来投资性客户中小户型、整层购买本地刚需要性客户花园洋房.多层大三房产品功能定位规划总体建议学校、医院、政府品质大三房、二房综合投资性客户餐饮.社区门店.沿街商铺中/国/地/产/增/值/服/务/商黄山太平项目组出品本地投资客几乎无人投资本地改善需求本土去划率底本地刚需求深受政策影响外来旅客投资有潜在市场需求不足以去化产品，住宅产品滞销产品价值和性价比没有竞争优势项目回款缓慢，甚至停止中/国/地/产/增/值/服/务/商黄山太平项目组出品五、目标客户群谁来买谁来投资据销售中心工作人员反馈，购房客群七成是本城客户，外地客户占少数，这不符合黄山？房产一向受外界客户购买和投资的“营销规律”。中/国/地/产/增/值/服/务/商黄山太平项目组出品本土、涉外投资客户（购买）目标:购买目标:投资者者当地购买投资性客户本地公务员（政府.企业）本地私人（私家朋友）外地自由行游客外地团体客户家长、教师、医生、电信中/国/地/产/增/值/服/务/商黄山太平项目组出品中/国/地/产/增/值/服/务/商黄山太平项目组出品六、如何定位推广Ten,howtopromote中/国/地/产/增/值/服/务/商黄山太平项目组出品花园洋房纯多层.欧式.花园洋房形象释意中/国/地/产/增/值/服/务/商黄山太平项目组出品“花园洋房”新概念产生花园洋房公寓概念：上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。中/国/地/产/增/值/服/务/商黄山太平项目组出品洋房洋房——既然能和花园洋房扯上关系的，或多或少的和花园