国安置业新地块项目策略提报2010·7报告宗旨着重近期发展关注远期趋势寻求核心发展要素应势而谋PART1市场篇PART2项目篇PART3推广篇PART4销售篇PART1市场篇PART1市场篇两个思考1、项目的吸引力在哪里？2、项目的爆破点在哪里？PART1市场篇【壹】南通土地市场03-09年南通市区商业用地与住宅用地成交块数比03-09年南通市区商业用地与住宅用地成交面积比2003年至2009年南通市区商业用地与住宅土地成交块数对比2003年至2009年南通市区商业用地与住宅土地成交总面积对比））顷幅8065068公（70（量量550交60交431.49成5040成450373538357.284033350326.662628283.33317.2430222222224.221717250212.96207.262014155.97150129.98123.77169.761068.260.52年200320042005200620072008200950年2003200420052006200720082009住宅用地成交块数商业用地成交块数住宅用地成交面积商业用地成交面积?在近7年，南通市区商业用地、住宅用地土地成交块数、面积整体趋势向上；?经历了08年国家宏观调控后，商业与住宅用地在成交数量、面积在09年开始复苏，呈现“V”型反转；?09年商业用地成交地块数量在近7年内，首次超越住宅地块成交数量；?09年住宅用地成交面积在近5年内，首次超越商业用地面积；PART1市场篇03-09年南通市区商用、住宅土地成交单价对比03-09年南通市区商用、住宅土地成交总价对比20032009至年南通商业用地与住宅用地成交单价）2003至2009年南通市商业用地与住宅用地地成交总价800元700185亿（）600155亩/500125元万40095（价30065均200交35成1005年0年20032004200520062007200820092003200420052006200720082009住宅用地成交单价商业用地成交单价住宅用地成交价格商业用地成交价格?在近7年，南通市区商业用地、住宅用地土地成交单价、成交总价，整体趋势向上；?经历了08年国家宏观调控，在09年南通商业用地、住宅用地在成交单价、总价达到新高；?09年，商业与住宅用地价格出现爆发点，价格成倍增长；我们的观察：商业、住宅土地市场交易量整体向上，土地市场成交量火爆！PART1市场篇南通09年土地市场出让土地性质分析图南通09年土地市场出让土地区位分布分析图南通2009年土地市场出让土地性质分析图南通09年土地市场出让土地区位分布分析图15%4%33%30%纯居住地块15%商住两用地块商办两用地块商办住综合地块纯办公地块70%11%22%崇川区港闸区开发区?从地块属性看，居住项目仍是南通楼市的开发重点，纯居?从地块分布看，崇川区是南通土地市场的开发重点，70%的住项目占据比例最大，达33%，商办住综合性质地块已成上升土地分布于崇川区，对于开发区、港闸区的建设则较谨慎；态势。PART1市场篇【贰】南通商品房市场南通市房地产投资状况）元2003年～2009年南通房地产投资额与增长率图比亿22540.00%分（200.7920034.79%百两个突破额34.93%172.6835.00%17534.37%资投150137.4330.00%2006年突破100亿12525.65%108.0127.24%25.00%10022.91%80.052009年突破200亿7559.3920.00%48.325015.00%2516.28%010.00%3456789200200200200200200200年南通房地产投资额增长比例?从03年至09年，南通市房地产投资额快速增长，整体发展趋势向上；?从03年至09年，南通市房地产投资增长比例整体趋势向下；PART1市场篇2003年至2009年南通市房地产开发完成情况单位：万平方米年份商品房施工面积与新开工面积对比图2003200420052006200720082009面积（万平方米）分类22002008.4819501700施工面积453.52634.3889.241168.461417.391860.762008.481417.391860.7614501200889.24819.16（住宅施工面积）366.88506.47734.18944.161145.131462.561551.479501168.46634.3628.91700749.54450453.52565.79350.47519.07年新开工面积278.07350.47519.07565.79628.91749.54819.16200278.072003200420052006200720082009（住宅新开工面230.55297.06447.02479.65521.33584.15623.83施工面积新开工面积积）竣工面积商品房新开工面积与住宅新开工面积对比图181.72253.22327.23376.64394.02518.29549.68）?03年至09年，施工面积与新开工面积之间的距离迅速拉大米900（住宅竣工面方800积）144.47209.18281.05323.41335.76425.61，表明南通市439.74开发的大盘量在不断激增；平700万?03年至09年，商品房新开工与住宅新开工面积之间的距离（600逐渐拉大，说明商业用房在不断增加中；积500面400300南通房地产市场发展迅速，大盘的量在不断增加，200年2003200420052006200720082009商业地产项目不断增加。新开工面积住宅新开工面积南通2003年至2009年商品房销售状南通商品房均价走势况2003年～2009年南通市商品房销售状况图）2003年至2009年南通市区商品房均价表米600平550均价百分比万500（7200633330.00%积45064005800面400560026.25%527425.00%售3504356销480020.00%3004000378125016.21%318115.87%17.41%15.00%3200234613.20%200240010.00%1509.07%8.42%10016005.00%5080000.00%0年20032004200520062007200820092003200420052006200720082009年销售面积住宅销售面积南通商品房均价（元/平米）房价增幅?近7年南通商品房销售面积整体趋势向上；?09年商品房均价是03年商品房均价的2.6倍；?商品房销售在08年经历“V”型反转，重回向上通道?近7年南通商品房均价趋势向上；；?商品房房价增幅在近7年整体向下后，在08、09年趋向平稳；PART1市场篇【叁】南通消费群体分析消费者信心分析2008年5月至2010年4月消费者信心指数分析数指10910710510310199图中，消费者心里在972009年3月经历95了“V”型反转！9391898785月月月月月月月月月月月月8年58年78年9年119年19年39年59年79年9年110年10年320020020020082002002002002002009201201消费者预期指数消费者满意指数消费者信心指数消费者预期在但满意度低，表现出消费者的实际需求是客观存在，但受环境影响而有所抑制，一旦有达到他们心理满意度的产品出现，积压的需求将一触即发。PART1市场篇房价预判调查调控政策对购房是否产生影响上涨10%-15%上涨5%-9%前提划上涨10%-15%计房购上涨5%以内上涨5%-9%上涨5%以内定况情下跌5%以内下跌5%以内场市看下跌5%-14%下跌5%-14%下跌15%-19%有没都响说不清影点下跌15%-19%一楚清说不清不说0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%0.00%10.0020.0030.0040.0050.0060.00%%%%%%结婚动迁改善居住条件自主兼投资子女教育为父母购房很多楼盘开始优惠促销其他根据问卷调查的分析，38.7%的消费者对南通市场报以极大的信心，认为南通作为一个自住需求主导的市场，受政策调控影响小，因此未来市场价格将以稳步小幅上涨趋势为主。基于对后市持续上涨的认知判断，促使刚性需求消费者开始寻找合适机会出手，构成了当前市场成交回升的主力。我们的观察：政策影响面较小，合理优惠促销效果显著，前期积累刚性需求近期适时释放。PART1市场篇购房计划调查购房计划图表消费者购房关注因素25.00%00%40.20.00%17.12%17.43%0%0.014.56%315.00%0%9.31%8.37%9.71%0.0210.00%5.90%7.80%00%2.10%4.40%0.5.00%2.50%10.20%0.60%%.000.00%0他之前之前之前之前月内其年年年年个段通型理划套面格力育牌施他三两一半几地交房管规配立价潜教品设其近业区边外值女商所物小周品升子发会半年之内一年之内两年之内产开我们的观察：从图中看出，地段、房型、价格、交通、子女在所有调查的消费者中，现在计划购房的消费教育、周边配套是消费者购房主要关注的因素。者超过30%PART2项目篇PART2项目篇【壹】项目地块概况本项目位于南通市工农路119号。基地西面为南通市主要城市道路——工农路；北面为规划道路；四面为新桥北村小区房。基地内地势平坦