LOGO天津市武清玉圭园项目营销策划报告CompanyLogo目录Contents1区域宏观环境分析2区域房地产市场及竞争个案分析3项目定位推导4营销策略5商务合作模型CompanyLogo1、区域宏观环境分析行政区划概述——区位优越，扼守天津发展主轴线?区区位位?武清区位于天津市西北部，区域面积1574平方公里；城城区区距北京距北京71km71km天津天津25km25km?从京津走廊角度看，武清处在京津大通道轴向位首都机首都机场场90km90km天津港天津港71km71km置，是发展轴上四个关键节点之一（北京、武清、?基本情基本情况况天津、滨海新区），是京津一体化实现的必经之路，具备承担京津大通道重要节点的潜质；区区域面域面积积1574km1574km22乡镇乡镇街街2929个个村村741741个个人口82万人口82万北京城区武清滨海新区武清天津城区滨海新区天津市区?从天津市空间发展角度：规划形成“一轴两带三区”的城市空间格局，武清处于“武清新城－中心城区－滨海新区”的一轴的重要节点，这是武清发展的核心带。CompanyLogo区域宏观经济数据经济发展迅速，人民收入水平高2010年数据增长率备注GDP（亿元）276.3115.2%城市GDP达到一定高度,城市固定资产投入固定资产投资（亿218.7845.6%是城市建设有力依托元）职工人均收入(元)255967%人均GDP和可支配收入均达到较高水平城镇居民储蓄存款余城市居民储蓄能力高速提升，居民购买大型151.513.7%额（亿元）消费品的能力较强经济发展水平、人民生活水平快速提高，大宗消费品购买力强，为房地产业的发展打下了雄厚的基础。区域整体规划目标?国务院批准的《天津市城市总体规划（2005－2020年）》将武清新城定位调整为：　武清是京津城市发展主轴上的重要新城，将成为京津塘发展轴上产业合作的着力点，承担区域内的产业、生活等功能，建设成为京津之间的高新技术产业基地、物流基地和生态宜居城市。?京津城铁周边规划大量投资型项目：围绕城际列车武清站区域，将进行一系列的开发建设。车站周边地区场所重塑，树立武清新地标，打造武清新名片，展示武清特色的城市发展图景。规划规划面面积积18001800亩亩，定位，定位为为：商：商业业、居住、特色、居住、特色产业产业，建有，建有城城铁铁商商业业中心、生中心、生态态居住居住区区等多等多个项个项目目。。CompanyLogo区域板块功能划分六体一心，全区发力武清总体城市规划确定了六大城市功能区：1、城西新区中心122、软件区工业服务中心33、体育休闲中心4564、行政文化中心5、运河商务商业中心6、城际站商务商业中心区域产业规划武清的两个开发区均为天津国家级产业园，对承接天津第二产业起到巨大作用。目前开发区产业规划：主要以先进制造业聚集区、高端产业服务功能区和生产型服务业功能区三个模块为重点建设方向；远期的发展规划：武清开发区将同步进行辖区内的软件创意园、高等教育区、国际保税物流园区、文化创意产业园等区域建设，带动产业升级，发展第三产业。区域重要交通规划四四条条高速，高速，55个个出口出口//103//103、、104104两条国两条国道道////六六条条城市干道城市干道////城城际铁际铁路—路—杨杨村客村客运运站站////京山京山铁铁路—路—杨杨村村货运货运站站?京福公路（104国道），双向二车道，直通天津市区，与京津塘高速连接，路况较差，通行车辆较多且以大型货运车为主?京沪高速，双向二车道，北端头与京津塘高速公路交叉，直达天津市区（高速费30元）?京津塘高速公路，双向二车道，是区域内最为繁忙的高速公路，快速连通天津、北京和滨海新区，京津塘二线目前亦通车京津城际使武清更便捷地承接北京和天津产业转移和扩散，更好地在疏解大都市部分功能（比如居住功能、休闲功能等）。CompanyLogo小结?通过我们对项目所处宏观环境的分析，我们可以看出1随着京津区域一体化发展的大趋势，武清将会承担更多的区域功能，必将进一步拉动其经济水平的提升，同时也将为房地产市场制造更为稳定及丰富的发展环境；在天津整体规划中，武清是作为天津未来发展轴心的重要组成部分，在全市整体经2济水平的不断发展的前提下，其对天津的影响将不断增加；京津整体发展的前提下，其产业布局也将进一步整合，武清将会更多承担天津的3第二、三产业功能，而产业的增加势必带来大量的产业及产业相关人群，为区域提供了大量的潜在购房人群。CompanyLogo2、区域房地产市场及竞争个案分析CompanyLogo区域房地产市场供求比较09年开始，武清房地产供求关系逐渐平衡07至08年，武清区商品房明显处于供大于求态势09年开始，供略大于求，供求关系基本保持平衡2007年—2010年武清区商品房供求分析2007年2008年2009年2010年供应量：99.4万平米供应量：134.9万平供应量：103万平米供应量：155万平成交量：51.3万平米米成交量：87.4万平米米成交量：34.2万平米成交量：119万平米2010年，武清房地产供应量已突破120万平米CompanyLogo区域房地产市场成交分析房地产市场09年进入“井喷”态势武清商品房成交量09年大幅攀升，价格五年来持续上扬,年价格增长率约为19%06年07年08年09年10年35.7万平米51.3万平米34.2万平米87.4万平米119万平米年成交均价年成交均价年成交均价年成交均价年成交均价2663元/㎡3032元/㎡3615元/㎡4603元/㎡5494元/㎡13.88%19.24%27.32%19.36%CompanyLogo竞争个案分析CompanyLogo竞争个案区域划分CompanyLogo案例分析——新城区保利上河雅颂盛世天下雍景园武清雍阳西道与武清雍阳西道与翠地理位置武清泉发路西侧泉达路交口通路交口占地面积30万平方米26.4万平方米2万平方米高层（18、15、高层（18层、27物业类型11层）别墅（2~3高层（25层）层、33层）层）商铺户型面积90~160平方米70~140平方米93~130平方米产权年限70年70年70年目前均价7200元/㎡7700元/㎡6700元/㎡CompanyLogo案例分析——开发区住总尚清湾地理位置武清泉旺路天鹅湖度假村西侧占地面积26.9万平方米高层（13、15、16层）花园基物业类型本洋房、别墅信6400~6600元/㎡（高层）息价格区间7400~7600元/㎡（洋房）12000~14000元/㎡（别墅）产权年限70年与玉圭园属于同一板块，产品类型丰富，打造低密、亲水、墅质湾区概念，先行销售小高层部分，花园洋房及别墅后期销售，70年产权，以小面积低总价的策略吸引人气，反应对目前市场环境的信心不足，其主要由于地域不成熟因素，而待后期环境略有成熟后推出别墅产品，提高总产值。CompanyLogo案例分析——开发区保利海棠湾武清雍阳西道与泉达路交口栖地理位置仙小区西区西门旁占地面积15.4万平方米基本物业类型联排别墅信息户型面积310-370平米价格区间均价350万元/套产权年限70年借助区域环境优势，打造高端联排别墅产品。首期推出350平左右联排，赠送花园或地下室，销售以当地高收入人群为主，辐射北京郊区、廊坊等有别墅情节客户。CompanyLogo案例分析——外围区域松江运河城龙湾城翡翠半岛武清区雍阳道与建武清下朱庄街京津武清翠亨路与京津二地理位置国路交口西行200快速路西侧线交汇处米800万平方米，核占地面积19.8万平方米14.7平方米心启动33万平方米联排别墅、花园洋高层（10~16层）高层洋房6层到顶，物业类型房、高层（11~18、别墅与商业复式5层到顶层）110—170平层及户型面积——30~160平米270平方跃层产权年限70年70年70年目前均价6600元/㎡未售6000元/㎡CompanyLogo案例分析小结?新城区居住功能及人气远远高于开发区，同类产品售价略高些。?客群以当地居民消化为主，其次为外地办理蓝印户口（廊坊），天津市内六区购买人群很少。?新城区目前是武清新建商品房消化体量最大的区域，未来发展趋势较强，会分流部分玉圭园客户，因此着手于差异性。?开发区内项目更具有竞争力，除蓝印户口客户外，小高层产品与玉圭园2号楼酒店公寓会有客户的重叠部分，故应该在规避重复定位上做足功夫。?别墅产品与湖心岛销售会有竞争，故入市时机与打造综合特色私人岛屿概念两大因素尤为重要。?住宅部分征收房产税、提高贷款首付比例、提高存贷款利率等新政出台，对于刚性需求不会带来较大影响；观望势态的持续发展直接导致当期价格的下调；但同时也会带动对商业地产的开发及投资热情。CompanyLogo3、项目定位推导CompanyLogo项目规划223层类公寓住宅，建面3.25万1-4层洗浴中心15-22层为酒店式公寓，建面积4.09万328层五星级酒店4娱乐中心CompanyLogo项目SWOT分析——类公寓地块优势Strength劣势Weakness1.具备其他开发商所不具备的休1.房型和设施配置稍有欠缺；闲娱乐资源；2.项目的商业土地性质，且不能2.项目自身商业配套具独特性；满足蓝印户的置业需求；3.在京津双城会中地理位置居中3.项目客源区域化严重。，易被辐射。机会Opportunities威胁Threaten1.同类型小户型低总价的产品供1.武清地区的中低价格商品房搅给存在竞争真空；浑新建商品房价格市场；2.北京东扩和廊坊发展的为武清2.武清地区短期内开发量巨大。带来第二三产业的跳跃发展。市场现状与项目任务的矛盾竞争现状及客源区域化与快速去化对抗形成1、周边