专业创造价值博凯地产振三街项目前期思路沟通石家庄源恒房地产经纪有限公司12010年9月基本框架PART1——分析/Anaysis1122PART2——策略/Strategy33PART3——建议/Advice44PART4——执行/Perform2目录分析策略建议执行环境分析客群分析分析总结为策略提供充分的参考依据3分析分析宏观环境分析一、量价相关性濒临“时间窗口”。　2010年房地产市场价滞量跌已有时日。尤其是在一线城市,成交量偶有反弹,但幅度很小,并且从时间来看往往“昙花一现”。一般来说,房价相对于成交量的变动有一定的滞后性,这个时间差大约为半年左右。换言之,当成交量持续下降半年左右,房价将开始出现明显下降。　　此轮楼市调控新政于4月中旬出台,目前房地产市场正出于这种发展阶段的临界点上。二、政策预期的“时间窗口”也已打开。2010年7月4日,国土资源部部长徐绍史曾明确说,“再过一个季度左右,房地产市场将面临全面调整,房价会有所下降。"　　尽管我们不能机械地理解为从7月4日起数满3个月就是房价下调的时间点,但我们还是可以从这句话中看出明显的政策预期。4分析分析宏观环境分析◎2010年上半年石家庄市房地产开工量大增，大盘不断涌现，小区建设质量方面各项指标均上台阶。大型城市综合体在西部、北部、南部、东部全面开花。高价楼盘接连出现，低密度、真正高档住宅销售看好。◎城市基本建设开工量大增，新火车站建设到了冲刺阶段，城铁开工在即。◎上市公司进入石家庄市场，一些大中型企业开始回头关注石家庄，楼市竞争愈加激烈。◎石家庄人口快速增加，中大型城市态势显现。石家庄市进入了提速发展阶段。5分析分析中观环境分析卡玛国际占地104亩体量25万㎡容积率3.36主力户型100㎡~130㎡价格现价5500元/㎡主题定位欧式尊贵生活亮点八大景观，欧式立面，多样产品提供改善型住宅环境，欧式主题，前期销售良好，只剩下100多套220㎡以上的大户型。6分析分析中观环境分析紫阁占地67亩体量18万平米，8栋楼1300户容积率4主力户型80㎡~180㎡价格均价5700元/㎡主题定位文化派主题社区亮点高档住宅，燕都品牌，景观卖点提供改善型住宅环境，文化主题，春江花月后的又一文化精品，为本项目主要竞争对手。7分析分析中观环境分析志诚华府占地110亩体量25万㎡容积率3.3主力户型89㎡~158㎡价格均价4200元/㎡主题定位大规模高性价比社区亮点规模优势，产品优势一期延期交房，至今证件不全，二期剩余房子数量不多8分析分析中观环境分析西引力占地20亩体量4万㎡容积率3.24主力户型50㎡~90㎡价格4800元/㎡主题定位投资性小公寓亮点小面积，投资价值高。不是纯粹的居住型产品，投资价值较高（临近高教区），属于过渡型住宅产品9分析分析中观环境分析泊悦湾占地30亩体量105744㎡4栋27层高层容积率5.19主力户型45㎡~158㎡价格均价4700元/㎡主题定位城市生活小区亮点准现房，单价较低审计厅团购绝大部分，所剩约100套房源。付款方式为一次性和分期两种，不能贷款10分析分析中观环境分析新大院占地32亩体量10万㎡容积率4.38主力户型80㎡~140㎡价格均价4640元/㎡主题定位升级版现代院落生活亮点中式风格的宣传，单价较低新大院至今刚开始挖槽建设，施工进度极慢，影响了项目形象11分析分析【总结】1、西南片区中高档住宅比较密集，市场竞争激烈。2、本区域除紫阁外，其他项目手续都不全，都是一边销售一边办理证件。3、突出文化亮点及主题楼盘还是能够受到区域客群的主要关注。4、此区域具有很大的发展潜力，已隐然成为中高档住宅的聚集区。12分析分析微观环境分析项目区位图位置：石铜路与新石中路交叉口体量：销售面积15万余平米产品类型：26层高层和33层高层建筑用途：纯住宅13分析分析微观环境分析区区位位项目位于新石中路和石铜路交叉口西北角，处于西南片区的中心地带。地地块块项目土地平整，有望发展成为有较大影响力的大型住宅项目，操作空间巨大。紧邻红旗大街、友谊大街，117路、58路、48路、36路、14路等直达交通交通小区石家庄职教中心幼儿园、桥西实验小学、振头小学、麒麟学校、第十中学教教育育、第十七中学、四十一中、师大附中以岭医院、友谊烧伤医院、石家庄市六院医疗医疗益友百货、图书市场、天客隆、祥隆泰、国大365超市购购物物14分析分析SWOT分析1、周边居住氛围浓厚1、紧挨家居装饰市2、生活配套完善SW场，声音嘈杂，人流3、周边学校众多劣势众多4、公交车环绕周边优势5、大规模生活社区SWOTOT1、未来潜在项1、未来振头全面改造机遇风险目竞争压力。2、石家庄新火车站的2、未来房地产建设政策导向。15分析分析【针对解决】紧挨家居装饰市场S——W家居市场为办公类场所，不会有太大的嘈杂声音，而且和小区，人流众多能够很好的用围墙和绿树隔离开来。1、未来潜在项目竞争压力。O——T通过营销策划，增加项目产品亮点，实现项目独特气质，增加抗风2、未来房地产政策导向。险性。16分析分析【人群区域特点】三多生活小区多高等院校多机关单位多原住居民多青年教师多素质人群多17分析分析【人群排序】上层人群项目无法支撑需求高高官富豪官富豪中上人群机机关高层关高层形象到达层面企企业主业主机机关中层关中层中层人群资资深教师医深教师医生生产品价格工厂工厂中高层中高层到达层面工厂职工工厂职工中下人群小小企企业主业主周周边边殷实居民殷实居民毕毕业新生业新生基层客群周周边边居民居民价格零散打工者零散打工者实现高形象，高性价比，实现对中高层及中层偏下的人群吸引。18分析分析【人群解读】置业：首次置业+改善性居住年龄：（主力：28~45）收入：工薪收入特征：1、“首次置业者”希望购买门槛低，非常重视生活的方便，出行条件的便利，工作地点多在城内，往来的畅通，是其选择住宅的要素。重高2、“改善型居住”客户讲究务实。注重户型设计的合理产形度，功能分区的人性化，对房屋的通风采光要求较高。品象3、追求服务人性化，住宅的安全和居住空间的舒适性，，重高。生品4、追求便利、安静的社区环境空间，喜欢安逸生活氛活质围。，，重低感价觉格19分析分析【分析总结】?考虑到客群喜好市场需求?要有让客户熟悉的声音?生活性差异化产品?打造独特性产品项目打造竞争态势?注重产品推广包装?提升项目竞争力?纯居住社区调性?地块角度充分挖掘地块的价值关键词：生活（定位）、居住（产品，景观）、人文（包装）20目录分析策略建议执行项目定位定位解析主题感受为整个项目提供灵魂性主旨Fortheentireprojecttoprovidethesoulofthesubject21策略策略【项目定位】【项目定位】新都市主义生活圈NewUrbanismLivingarea22策略策略【概念解释】新都市主义（NewUrbanism）是指上世纪晚期美国在社区发展和城市规划界兴起的一个新运动。新都市主义其宗旨是重新定义城市与住宅的意义和形成，创造出新一代的城市与住宅。它的出现深刻影响了美国的城市住宅和社区发展，并很快在世界范围内流行。新都市主义的精髓就是让都市文明与自然属性和谐共存，在满足人们对城市资源的高度利用的同时，充分发挥城市的基本作用，充分顾及人与自然、社会的关系。倡导的是一种快节奏、低生活成本、高娱乐的都市“跃动人群”生活模式，强调居住背景、个性化生活；强调轻松便利的居住环境、和睦的邻里关系；强调全力以赴的工作、尽情地享受与娱乐的生活方式。23策略策略【定位剖析】1、位于城市中心的物业，能最大程度地利用城市资源，包括最好最便捷的医疗、教育购物、餐饮、休闲服务等。2、主张在旧城改造和新区建设中，强调社区与整个城市的和谐，强调人与自然的和谐，强调邻里关系的和谐。3、外部环境上，它具有临近广场、公园等具有时代特征、人文特色的外部资源。4、内部环境上，住宅区内提倡以人为中心的、温馨的、宜人的新社区空间。5、保持和延续城市的历史和文脉，让城市成为“有故事的建筑空间”。6、实现精神层面的深层次挖掘，避免项目单一推广的局面。7、实现自我独立的风格，实现持续竞争力。24策略策略【主题推广语】新都市主义生活典范备选源自于和谐的儒雅生活25策略策略【案名推荐1】【都市名园】主题语新都市、新生活--------并非绝无仅有，却是非凡出众26策略策略【案名推荐2】【名都新城】【案名推荐3】【天韵新城】主题语源自于和谐的儒雅生活27策略策略【主题感受】优雅中心城，完美生活家28策略策略【主题感受】新都市主义的居住理念，让城市成为“有故事的建筑空间”29目录分析策略建议执行规划产品景观提供细节化的产品支撑架构30建议建议【项目总体产品打造】新都市主义生活典范家庭和谐·邻里和谐·环境和谐贯穿和睦的社区文化主线社区外部环境和内部环境的自然和谐以家庭和谐为灵魂31建议建议【规划设计思想】强调新都市主义设计思想，在设计中注重：⑴以人为中心，强调建筑环境的宜人性以及对步行生活的支持。⑵公共价值重于私有价值。⑶尊重历史与自然，强调规划设计与自然、人文、历史环境的和谐性。32建议建议【规划建议】1、由一条中央景观步行带贯穿整个小区作为轴线，两旁是四合院式的建筑群落。轴线是开放的空间可以景观共赏，四合院则充满家庭的亲情交融的气氛。构成人与自然、人与人的理想沟通平台。2、为突出小区高档社区的品质，建议建筑用材用料方面采用高档的材质，例如品牌电梯、塑钢窗、开关插座等等，为楼盘高品质的宣传打下很好的硬件基础。3、创造公共广场、步行街道和林荫大道、人行道和步行小径，丰富公共空间的内容，形成以公共空间为主，以私人空间为辅的相辅相成的社区环境。4、拿出一到两个单