2009~2010年中国发生了什么？2009房地产住宅市场调控不断地产大佬潘石屹百亿抄底京沪商业龙头老大万科，启动二八新开发策略2010房地产住宅市场调控升温！商业地产大额——万达集团王健林，荣登新财富榜中国首富！21世纪的前十年是住宅投资的黄金时期，第二个十年是投资商业地产的黄金时期。——业界预言，也是业界共识报告框架PART1.PART2.PART3.PART4PART5PART6政策契机自身机遇案例借鉴模式探索运作规划战术构思ＰＡＲＴ．１－－地产新政下的商业地产契机（一）近年来商业地产市场发展概述最近几年以来，商业地产市场一直受政策影响很少，既没有得到政府的鼓励和支持，也没有受到政策的限制和打压。商业地产市场近几年基本与中国的经济同步发展。通过资金成本和租金回报率来衡量，商业地产并未出现严重的泡沫程度，相比住宅市场来说，较为健康和稳定。近年来，随着住宅市场投资热度的增强乃至投机氛围的加剧，当前不少城市已出现了“商住价格倒挂”的现状，使得商业地产的“价格洼地”效应和抗政策风险功能正在空前凸显。（二）新政下的商业地产利好?近年来的楼市调控政策主要针对住宅市场，并没有将商业地产纳入其中，在当前整个楼市遇寒的大环境下，商业地产几乎没有受到冲击，新政甚至有可能会刺激商业地产的发展。?商业地产市场一直执行比较独立的老政策，投资者依然可以通过银行办理异地贷款或者一次性购买多套商业地产，贷款仍不受限制，并没有受到住宅放贷市场收紧的影响。?商业地产可以自用、投资和出租，外地客户也不受限制。?当前新政下，由于投资、投机性需求在住宅市场中受抑制，从住宅市场撤离的资金，选择商业地产作为资金避风港的可能性很大，必然成就商业地产下一波的机会。（三）未来商业地产市场的发展机遇?1.宏观经济向好，商业地产需求、租金水平有望迎来新一轮增长。?2.住宅受调控政影响，商业地产成为资金投资转移阵地?3.受调控影响，大佬纷纷看好商业地产后市。（比如：首创置业提出，在未的三四年要拿出300亿的资金，除了发展自己的主营业务以外，发展综合体的项目，在未来的五到十年，把旗下的奥特莱斯增设30家；保利地产表示在未来的三到五年时间内，将所持有的商业物业投资比例增加到30%；金地集团表示今年将会有20%的资金流向商业地产投资商业的项目。）?4.温州人历来有投资商业地产的传统。当前，不少嗅觉敏锐的温州投资者又开始将目光转向商业地产，一些外地的开发商也瞄准了商业地产这块“蛋糕”并频频向温州人招手。ＰＡＲＴ．2－－正国房产的商业地产资源及开发重心调整战略思考（一）正国——塘下商业地产的领军者以塘下大道为核心的三大项目底商及未来沿线地产开发物业的投标获取，形成了以塘下核心商业街为主轴的商业地产布局，已经具备规模效应、集聚效应和整合拔高基础。温莎时代总府正国商业铁三角温莎国际：商业面积9000平方。初步定位——中高端主题商场。亿嘉时代广场：商业面积21000平方。初步定位——大型一站式商业综合体。总府壹号：商业面积12600平方。初步定位——中高端综合百货。（二）正国系商业地产运营思考作为实力开发企业，拥有大量商业地产资源，如何在政策影响下的住宅市场转型，利用手头商业地产资源进行试水，并借此整合多方商业资源，打造适合自己可复制的商业地产模式，是正国房产未来的重大挑战。正国商业地产五大疑问?1、单个启动还是整体联动？?2、一盘棋战略还是纵向深耕？?3、如何拔高到建立地产模式的高度运营？?4、如何提炼和整合附加值，打造获取政府支持的利益点？?5、区域价值挖掘与商业主轴整体价值包装谁更打动投资者？（包括营销诉求侧重点的确立）（三）区域商业地产资源与模式思考三大商业体隔街相对，近在咫尺，同属于正国系，但又分属于三个独立的商住综合项目，在经营定位上需要根据各自的具体条件进行错位，但在新兴的塘下商业大道乃至温州南翼商业次中心又需要呼应、协作，发挥正国系商业资源的规模集群优势，既应对区域商业市场的竞争，又可以打响正国系商业品牌和创建正国系商业发展模式。正国系商业地产的六点思考?1、塘下第一商业大道的价值体系及话语权的整合？?2、商业体量和错位定位对商业街的品质提升？?3、强镇扩权热潮下的商业主轴树标杆效应迎合政府需求？?4、商业地产投资逐利的非地缘性效应如何与宣传调性的“大温州思维”结合？?5、“一街三点多主题”商业地产资源如何找到主线进行有效整合并形成模式复制？?6、打造成熟商业地产模式并挟温商资源低价获取外区域政府土地资源进行开发整合？ＰＡＲＴ．3－－国内及温州模式化商业地产借鉴借鉴一：万达广场的国际品牌联合布局战略?从2001年，第一家万达广场在长春破土动工，今万达集团在全国近40个城市投资项目，已在全国开业19个万达广场，6家五星级酒店，持有的收租物业面积达到300万平方米。?2010年，万达集团计划开业40个万达广场、16家五星级酒店、70家影城600块电影银幕、25家连锁百货，持有的收租物业面积超过600万平方米，?资产超过600亿元，年销售收入超过400亿元，成为中国一流的企业集团。万达商业地产的“订单模式”解密?首创了商业地产“订单模式”，与几十个国际知名品牌主力店形成战略同盟，在全国的项目布局上连锁经营，形成了万达独一无二的“商业资源”。?“先租后建”万达项目在开工之前，主力店的招商就已基本解决，整个项目70%~80%的租赁面积已经有主。?因为万达项目都是先租后建，在规划设计上进行“量身定做”的合理规划，避免后期浪费，也保证了每个万达广场在建设的过程中就已基本“满铺”。?万达的订单地产还有一个重要的优势就是“满铺开业”，不管哪一个项目，开业当天必是所有大小商家同一时间开业。与众多国际知名品牌主力店结成战略同盟，共同攻城略地借鉴二：瑞安地产的休闲娱乐布局及先商后住战略广为人知的“上海新天地”只是瑞安上海太平桥旧区改造项目的一部分。规划后的整个太平桥项目由几大元素组成:?以上海新天地为特色的老建筑商街保护区；?以瑞安打造的大型人工湖和其周边绿化为分界，以北的“企业天地”甲级办公区和五星级酒店；以南的“翠湖天地”高尚住宅区，?另外还有规划建设的地标性建筑白玉兰大厦和全国首家大型百老汇剧场。翠湖天地——瑞安“先商后住”运营模式下的典型代表。在新天地国际化潮流街区的支撑下，太平桥区域奠定上海核心地位。瑞安随后开发的“翠湖天地”，价格从一期的1.6万，上升到现在的12万，升值速度远远高出同区域同类型产品40%以上。新天地开发模式启示?在上海新天地既古朴又时尚的休闲步行街中，中西方文化互补和交融，成功展现了国际化视野与本土文化的完美结合。在太平桥整体规划布局中，可以感受到瑞安充满实力的国际化高端运作实力。?上海新天地经验以及太平桥区域的开发模式是瑞安运营大型项目的成功符号，在这一基础上，从树立“新天地”成功模式到全国范围内的“天地”系列战略布局，瑞安正成功地在杭州、重庆、武汉等城市复制“天地”项目，均在当地奠定了超脱于大众项目的特殊地位。?????瑞安在每一个”天地”项目中的商业体都会融入一些“上海新天地”的开发理念，保留一部分当地的老建筑，引进特色“88新天地”精品酒店，都会在住宅项目中为业主配备大型会所，都会尤为重视营造景观和社区环境等等，这些瑞安标签式的国际化打造手法，为每个项目奠定了超前地位。???瑞安是一个极其强调和重视建筑文化的企业，又时刻在项目打造中运用国际化视野引领未来发展方向，把一种前瞻性的思维方式融入到人居生活、消费方式当中，引领时尚乐活的生活方式，这就是瑞安打造“天地”项目的内在精髓。借鉴三：奥康百城百街策略奥康百城百街计划：在国内100个城市开发建设100条商业步行街。目前，该计划的第一条商业步行街已在湖北省黄冈市正式开街，该计划的第二条商业街位于安徽全椒县，目前已进入招商阶段，华润苏果超市、香港大地影院、苏宁电器等主力商家均已签约入驻。此外，奥康还在筹划在山东、河南和云南等地建商业步行街。奥康“百城造街计划”的发展模式：?1、联手国内外100家知名品牌，奥康的商业步行街无论到哪里，都会有100个左右的品牌跟随，保证了商业步行街的品质和品位；?2、奥康所有的步行街都是旧城改造项目，以地级市为主，选址保证了能聚集商业步行街所需的商气和人气。借鉴四：温州名购“温州名购”是温州市委、市政府“拓市场、保增长”重要举措之一，源于服装协会和商会旗下商业物业处理的定位创意。按照市政府的温州名购项目实施方案，2009年—2010年，我市将在全国大中城市建立100家温州名品购物中心，主要采取以下三种创建方式：　　（一）温州名购旗舰店。鼓励同行业企业、跨行业企业之间进行联合重组，组成营销专业团队，在温州本地以及全国各大城市商业街、步行街、在外温州人开办的商场等开设温州名购旗舰店。鼓励在外温州人创办的商城创造条件联手温州名品开设温州名购旗舰店。加大政企商联动推进力度，促进营销专业团队加快创建一批各具行业特色的温州名购旗舰店。　（二）温州名品集成店。由行业龙头企业发挥自身营销网络优势，在已有的或延伸拓展的营销网络中，吸纳中小企业进入其营销链，体现以大带小、带动中小企业发展而形成的集成店。通过政府强力引导、行业集力推进、龙头企业积极带动，推进一批成长型企业和品牌进入行业龙头企业营销网络，实现营销网络资源共享和共同发展。　（三）名品进名店。名品定义为获得国家级名牌产品、知名商标称号的企业产品；名店定义为地级市以上所在地具有一定影响的百货商场、百货商店、百货公司等。加快推进名品进名店，通过“温州名购”落地推广对接活动，推动一批行业龙头企业品牌进入一流营销渠道。2009年8月，《温州名购项目实施方案》正式出台，在各方面对加盟