新沂项目前期策划总体思路阿基米德说过：“给我一个支点，我可以撬起整个地球！”，慧谷文人说：“如果本案是一个地球，我们要做的就是寻找撬动它的支点！”本报告结构第一部分：大盘思考第二部分：市场环境解析第三部分：项目地块分析第四部分：项目相关定位第五部分：项目总体开发思路第六部分：项目启动策略及大一期启动区战略第七部分：前期总体营销思路第一部分：大盘思考对于地产商而言，今天，我们正在经历着、经营着一个大盘时代。大盘时代两大特点：一、今天的大盘时代具有浓厚的国土整治色彩。所谓国土整治是指在国家宏观战略的指导下，对土地进行科学规划、科学控制、科学治理、科学利用，从而实现土地资源的最佳配置和最大价值。二、一批实力雄厚、品牌卓著的超重量级城市运营商将迅速崛起。他们的影响力将远远超越地产行业、超越特定地域、超越某一城市。——王志纲项目档次：中高端思考一：市场总建面积：250万平方米容量开发周期：开发五年以上V，平均年消化量最少40-60万平方米之间新沂市城市房地产市场2008年全年消化量：S46万平方米2009年全年供应量：73万平方米2010年全年消化量：98万平方米中高端项目消化量占总消化量约为：30%单个楼盘平均年消化量：小于10万平方米关键词：现有市场、潜在市场、来访量、达成率市场容量是进行项目整体大盘操作时首先应该考虑的问题，因为再大的体量最终还得由目标消费市场所消化，目前新沂城市的市场容量特别是中高端产品的市场相对有限。所以项目运作首当其冲应该做到的是充分发掘项目所能达成的市场容量，实现项目的旺销快销。发掘市场容量，扩大目标客群的具体措施包括以下两个方面：解决问题方向一：深度挖掘现有市场1、提高来访率：□加强整体推广深度、广度以力度□推广诉求的差异化：产品个性是一个项目区别于其他项目的基本特征，也是项目在目前竞争激烈的市场上最终能够夺人眼球的根本所在。个性化的产品需要个性化的宣传推广手法，个性化的宣传手法才能最大程度上吸引项目的竞争目标客群。2、提高达成率：□提高达成率最根本的措施是加强现场把握，最大限度减少客户流失，缩小客户流失率。解决问题方向二：扩大/激发潜在市场发掘潜在市场是一个项目、尤其是大盘项目能够圆满运作成功的关键所在，也是在项目推广营销过程中应主要花费精力的目标销售领域，针对于本项目：除了新沂市区外，还应该考虑如何吸引以下几类客户：◆郊县、镇区客户◆新沂2小时车程经济圈内客户◆江苏本地或全国乃至国外性的投资经商类客户关键词：城市运营、边缘客户思考二：产业支持产业塑造是造城运动的核心环节关键词：产业支撑、持续发展、造城运动思考二：产业支持1、产业----城市发展源动力。产业是一个城市发展的原动力，失去了产业支撑的城市最终必将成为“卧城”、“空城”而不能够形成一个完整意义上的“城市”。完善的产业结构不仅可以增强区域的综合竞争力，而且可以扩大区域内闲散劳动力的就业机会，形成区域小产业链的良性循环，从而也可以进一步完善一个区域的生活功能，真正形成一个新“城市”的概念！这一点是大盘运作主要区别于小盘之关键所在，也是在超级大盘运作中应当重点考虑的地方。产业－就业－生活－新城市；2、完整的社会功能-----城市生命力一个完整的城市必然是一个各项功能都具备的城市，完备的社会功能是一个城市的生命力。完善的内部社会功能包括：交通、医疗、治安、教育、生活、娱乐、商业等；即个体生存所需要的一切生活设施以及整个城市实现良性运转所需要的一切基础条件。解决问题方向：产业支持产业创造与重塑：产业塑造本案周围无任何生活配套功能，但依托自身规模大，易于因地制宜的营造主题、景观、配套设施等项目，增加地产的附加价值，具有较大的自由度和发挥空间；如能依托橡胶产业园的建设，增加就业机会从而制造强大的社会效益并充分整合社区内配套及周边生活、市政配套设施则可以形成相对完整的区域性房地产业。关键词：产业整合第二部分：市场环境解析政策法规环境解析市场环境解析新沂市场环境解析政策调控过往特征3310提高个人下半年严住房贷款持续放松信格土地政门槛贷条件，降下半年通过策以及相低利率继续尝试房贷新政，关贷款金限制，但二手房交易提高投资门年末开始收融政策主要为执行收效微弱营业税，抑槛紧，打击屯05年政策，政策从紧转制过度投资地及投机开始限制不再加强打压松，减免商打压品房交易税扶持打趋于温和扶持压20032004200520062007200820092003-2009新沂商品住宅成交量走势（单位:万平方米）1.中国楼市一贯是“政策楼市”2.“市场低迷——扶持；市场过热——限制/打压”，特征明显;3.但并非每次调控都并非成功，政府也在不断吸取经验教训，出台新政内容和时机越发成熟。2010年调控政策本轮调控内容——针对购房者时间政策或行动内容合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；对已利用贷款1月10国务院办公厅关于促进房地产市场购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括日平稳健康发展的通知“国十一条”借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不4月11银监会：银行不得对投机投资购房对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的日贷款首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家4月15国务院会议庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准日利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房《国务院关于坚决遏制部分城市房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证4月17价过快上涨的通知》（新“国十明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。严格限制各种名目日条”）的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。主要针对多套房的首付比例及贷款进行限制新的房贷政策是以房屋数量,从年初至今不断加强来认定是否为第二套、第三套，4月21证监会同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定日标准出现了根本性的变化5月4日，国务院法制办财政金融司副司长季怀银也通过官方媒体透露：“开征住房保有环节的税收，是保证住房市场健5月4日住房保有税？物业税？康发展的治本之策，也是解决当前我国面临的多项棘手问题的治本之策，早开征比晚开征好，但需分步实施而非一蹴而就”。2010年调控政策本轮调控内容——针对购房者时间政策或行动内容6月12日，住建部、发改委、财政部等七部门联合发布《关6月12　"夹心层"住房之困有望破冰于加快发展公共租赁住房的指导意见》。《意见》对发展公日共租赁住房提出了保障土地供应等相关政策支持。9月27日，国土部、住建部联合发布了《关于进一步加强房9月27地产用地和建设管理调控的通知》。《通知》明确，企业违土地闲置一年的将禁止竞买资格日约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非9月29本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款暂停发放第三套房贷日比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定以及其他相关规定10月19日，中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基10月19《银行上调存贷款基准利率准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；日一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提主要针对多套房的首付比例及贷款进行限制高到5.56%；其他各档次存,从年初至今不断加强贷款基准利率据此相应调整住建部称，从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为10月201.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。与此上调个人住房公积金存贷款利率日同时，个人住房公积金贷款利率同时上调。其中，五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。从11月1日起，全面取消房贷七折利率，首套房首付最低11月1房贷七折优惠利率取消30%，利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%；二套住日房最低首付50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍。2010年调控政策本轮调控内容——针对购房者时间政策或行动内容住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会11月3日发布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。《通知》规定使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷11月3款首付款比例不得低于30%。同时，第二套住房公积金个人　全面叫停第三套住房公积金贷款日住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。中国人民银行宣布，自12月26日起上调金融机构人民币存12月25贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分中国人民银行二度加息