恩宇丽景项目全程营销推广策划报告长沙XXXX营销策划有限公司谨呈本报告严格保密1前言首先，感谢贵司对我司的信任，使我们有机会参与贵公司恩宇丽景项目前期营销的深入沟通，并有机会搭建起双方合作的平台。在正式撰写本方案之前，和盛公司做了以下功课：对本案所处的片区环境进行了深度了解；对本案竞争项目进行了有针对性的比较；对本案进行了切实可行的方案讨论及思想交流；本方案着力对本案的营销推广执行做了深入浅出、切实可行的探讨，提出了适合项目发展的成熟见解，我们有信心在贵公司的大力支持与协助下，圆满完成项目的销售任务。本报告严格保密2在本方案中，我们力图解决的问题：步骤一分析市场背景，找到趋势与成功经验?认识本案所处的这个多彩的时代背景，以及成功案例经验步骤二分析客户群体，找到宣传诉求方向?客户是多种多样的，我们只能说给一部分人听步骤三分析自身，找出核心竞争力?深入剖析自我，梳理项目的优劣势，构建项目的核心卖点步骤四确立项目推广定位，构建独一无二的价值形象?每个项目都是独一无二的，只有这样，才不会轻易被遗忘步骤五确立推广策略，影响我们要影响的人?要解决用什么方式、策略、节奏，影响我们的目标客户步骤六确立销售执行计划，按部就班完成销售目标?有效的执行计划与执行力，才是项目成功的最后关键本报告严格保密3PARTI认识本案所处的市场背景本报告严格保密42010年1-11月，长沙地产市场整体上扬，房地产市场成交量及价格均大幅攀升市场大背景目前在本市注册并具有房地产开发资质的企业1519家，开发项目1101个，其中待建项目333个，在建项目532个，竣工在售项目236个。1-10月，全市新建商品房累计批准预售1731.95万㎡长沙楼市在经历了年初的疯狂、新，同比增长60.04%，本月新增批准预售259.45万㎡，环比政后的短时低迷、八增长15.11%；其中，内五区新建商品房累计批准预售月份起的回暖之后，1223.63万㎡，同比增长66.16%，本月新增批准预售181.39二轮调控、加息、限万㎡，环比增长12.86%。贷、限购令、停办二1-10月，全市新建商品房累计销售备案1698.00套房产权等政策又以万㎡，同比增长25.80%，本月新增销售备案144.02万㎡，迅雷不及掩耳之势席环比减少3.11%；其中，内五区新建商品房累计销售备案卷而来，全国大部分1152.47万㎡，同比增长20.15%，本月新增销售备案107.49一线城市楼市成交量万㎡，环比减少3.10%。开始回落，市场再次陷入观望状态。然而1-10月，内五区新建商品房备案均价为4688元/，长沙楼市表现出了㎡，同比上涨16.69%，其中住宅4392元/㎡，同比上涨它异乎寻常的“处变15.58%。本月商品房备案均价为4825元/㎡，环比上涨不惊”。6.98%；其中，住宅均价为4600元/㎡，说明：以上数据来源于长沙市房产信息中心环比上涨7.96%。本报告严格保密5空置面积大幅增加，销售压力仍然存在市场大背景截止2010年6月底，商品房空置面积为587.24万平米，其中住宅置面积为252.75万平米，办公楼空置面积到2010年6月底为21.45万平米，商业营业用房空置面积为123.31万平米。，全市空置面积达在全市587.24万平米的空置面积中，住宅空置面积到了587.24万平米252.75万平米，占43.04%；非住宅空置面积（办公楼、，其中住宅空置面商业营业用房、其他用房（主要为车库））为334.48万平积252.75万平米，米，占56.96%。占40.04%；非住全市6月底的空置面积为587.24万平米，从空置时间宅空置面积（办公看，滞销（竣工一年至三年）和积压（竣工三年以上）占楼、商业营业用房30.75%，所占比例与去年同期相比增加8.37个百分点，、其他用房（主要随着时间的推移，这一比例将有可能越来越大。从空置房为车库））为的用途看，住宅空置面积252.75万平米，占43.04%；非334.48万平米，占住宅空置面积（办公楼、商业营业用房、其他用房（主要为车库））为334.48万平米，占56.96%。其主要原因是56.96%。非住宅面积销售时间相应滞后于住宅，销售的周期相比也更长。再加上相当部分项目入住率较低，也影响了商业营业用房、其他用房销售，占用了开发资金。本报告严格保密6空置面积中，120平米以上的大户型占多数，中小户型供给不足。市场大背景2010年1-10月，长沙新建商品房累计批准预售1731.95万㎡，同比增长60.04%。而同期新建商品房累计分析数据显示备案销售额也高达1698万平方米。尽管存量仍然存在，但：在2009年和2010年两年的快速消化库存中，长沙市商品房2010年长沙房存量急剧减少。地产市场以刚以9月份为例：万科城、麓谷林语、保利花园、华润凤性需求为主，凰城、中铁国际城、珠江花城、水岸新都、巴比伦花园等成中小户型供不交量排行前列的楼盘均为宜自住型项目，户型以面向刚需群应求。预计这体的90-120m2的三居室和60-90m2的二居室为主打。8月种局面短期内长沙市场≤60平方米、60－80平方米、90－100平方米不会改变。的中、小户型供应量大幅增加。90平方米以下户型占市场总量的36.80％。以上数据反映出，目前房地产市场中小户型受市场欢迎，虽然市场中小户型供给不足，但也开始放量供给。本报告严格保密7企业存量土地充足，后市供应潜力很大，竞争压力依然存在市场大背景2010年1-9新建月长商品沙市新建商品、住宅供房　其应中：情住况宅长沙房地产开发预警预报信息系统的数据显示，1-9区域批准预售面积批准预售面积同比(%)同比(%)月全市新建商品房累计批准（万平米)（万平米)预售1472.50万m2，其中住宅批准预售1308.89万全市1472.555.731308.8949.31m2。分区划来看，内五区芙蓉区97.0966.0287.3263.26新建商品房累计批准预售1042.24万m2，其中住宅天心区160.77158.85149.16163.55批准预售961.21万m2。岳麓区242.7989.83221.3779.78与去年同期对比来看，今年1-9月五区四县除开福区、开福区169.96-5.1165.78-5.53浏阳市外，其他各区县新增其中雨花区371.6384.46337.5889.71批准预售均呈正增长，天心区、岳麓区、雨花区、宁乡长沙县202.5224.87186.0917.02县同比增幅超过80%，这表望城县112.2465.692.8852.93明当前长沙城市外拓明显提速，城市南部、西部是今年浏阳市40.06-10.8634.865.03长沙房地产市场拓展的重点。宁乡县75.4481.3833.85-8.55本报告严格保密8说明：以上数据来源于长沙市房产信息中心分析2009年及2010年房地产发展趋势，我们认为将会有以下特征：近期趋势研判市场存量依然处于供大于求?2008年长沙供销比达到创纪录的1.83:1，2009年上半年，各开2010年成交量发商均大幅压缩了供应量，全市供销比控制在0.76:1的合理范围内，部分化解了市场高空置情况；远远超出历史?受09年行情好转的影响，原计划持观望态度的开发商又加快了开发水平，这在经节奏，预计2011年市场供应量将非常大，因此，短时间内长沙楼市济发展过程中供大于求的局面不会改变。，并非可持续价格或将以5000整数关口为基数，向上攀升；随着刚性需?2010年长沙整体均价将维持在5000元/平米左右，并在此形成一求的集中消化段时间的盘整。但从长远来看，虽然不排除未来依然有发展的压力，但价格走势必将以5000元/平米整数关口为基数，向上爬升，预，长沙房地产计短时间内将达到6000-8000元/平米之间。市场或将进入当前主要靠刚性需求支撑，投资客受政策限制明显平稳状态，11年的行情或将?2010年的销售热潮，是被市场的刚性需求的集中爆发而拉动的，但从当前的购买力来看，长沙的投资客因受政策限制，在购房群体弱于10年。中，所占比例非常小，部分投资客已经转移至商业地产。本报告严格保密9近期趋势研判2011年可能出台的楼市调控政策?试点物业税征收、取消商品房预售制度（广西南宁已试点执行）、首次房贷利率优惠取消（工行、建行、农行、商行等四大家已经而从政策层面分析下发内部文件）银行按揭政策紧缩、银根紧缩、住房公积金政策已细化其房贷政策。，国家对持续上涨的房价进行新一轮二套房贷审核更严格，标志着国家对房贷政策短期内全面收紧紧急政策性调控，?央行已连续发文要求各银行严格执行房贷政策：首套住宅首付3成，11年1月后可能取消利率优惠，二套房首付五成，利率上浮以确保房地产业长10%，停止发放第三套房按揭贷款。这意味着政策向收紧的趋势发展，政府预防房地产泡沫的决心不会改变。这对投资客来说，是一远稳健发展；后期种打击。不排除将有连续性2008年政府救市的各种补贴或将取消，政府将为低收入群体提供廉租住房的政策出台，以遏制房价快速大幅上扬?目前，始于2008年楼市最低迷的经济适用住房货币补贴（号称地方政府的最大救市政策）已经逐步取消，今后有可能仅面向拆迁户发。放，取代货币补贴政策的将是政府提供廉租房。不利刺激刚性需求市场。本报告严格保密10从中长期趋势来看，长沙房地产市场由于以下原因的存在，将保持稳步上升的态势总体趋势预测1、长沙房价收入比处于相对合理范围内在中部省会城市中，长沙的房价与收入比为5.79，是相对最合理的从总体发展趋势房地产市场（目前世界上通行的说法认为房价收入比在3-6倍是合理来看，长沙由于的），其住宅销售均价目前相比邻近的南昌（长沙的GDP、个人收多方面的原