皇明太阳谷项目整体定位及物业发展建议报告焕响营销策划战略中心2010年11月每一方水土背后，都应该蕴含着未来的力量POHCWOITPEYERS策略层面的关键词－One颠覆若按传统认知，我们根本没机会达到目标。策略层面的关键词－Two超越不是说服，是引领他们开阔更高的眼界，超越自身，继续超越其它。策略层面的关键词－Three高度没有高度就没有关注，必须影响城市的高度。从项目谈起……?项目开发背景?1.中国太阳谷“AAAA级工业旅游景区”?2.中国太阳谷是全球唯一的低碳示范区和中国低碳旅游经济试验区?3.中国太阳谷将打造“21.5世纪城市人居模板”?项目情况?项目名称：中国太阳谷（项目总名称）?项目区位：项目位于中国太阳谷核心区，距离德州主城中心约5公里路程，紧接京福高速入口，与京沪高铁相距约2公里，紧邻减河生态湿地风景区。?现项目组成：1、五星级国际微排酒店；2、七星别墅企业会所；3、太阳谷国际会议中心；4、低碳品牌展示馆；5、微排国际写字楼6、太阳能风情商业街（太阳谷大道）7、低碳商贸城、、、、、、?StrengthsWeaknessesOpportunitiesThreats打造差异化产品，树立项目核心竞争力，塑造品牌S－优势W－劣势1、紧邻减河生态湿地风景1、规划不系统，产品线无区，区位优势明显条理2、周边商业配套及人居聚2、3000亩，规模效应；集差SWOT矩阵3、具有丰富的低碳资源3、各项目内部结构与对接商的不适性4、自然生态资源得天独厚业应4、项目配套政策无优势5、缺乏强大的推广支撑SO策略WO策略O－机会T－威胁发挥项目在资源上以及区位充分把握低碳产业品牌集聚1、中国政府对低碳产业大1、国家宏观政策调控上的优势，充分挖掘德州周优势，引导企业责任与人们力支持遍地缘客户，申请并利用政生活理念的加快转变，采用2、德州的城市地位与项目2、德州市政府对项目的高府的产业招商优惠政策，采一定的营销推广等手法来克度重视的高度取主动出击的战略。服和改进内部弱点。3、企业责任与人们生活理3、目标客户的群聚念的转变ST策略WT策略强化自身项目的优势，突出通过有效规划合理利用项目内部关联资源，丰富内部配项目核心竞争力，在市场竞套，通过滚动发展逐步树立争中脱颖而出。品牌。颠覆在一个近乎要培养教导的市场中，我们如何突出重围，找到市颠覆场认同，是项目成功的关键。基于市场分析，作为21.5世纪城市人居模板---中国太阳谷，Breakthrough要找寻这样一群“人”---他们大多数是社会发展的攻坚力量，在城市发展中起到举足轻重的作用，他们辛勤奋斗应得到社会的认可，他们应该拥有一个完全属于他们的天地……这就是我们的机会点！超越找到市场认同，继续深入思考，面对目标客户，唯有做到最好超越才是制胜之道。规划设计、户型产品、物业管理、营销策划等方面全面超越！Beyond我们是倡导可持续发展、倡导舒适和谐生活、倡导低碳环保，我们是承载社会责任的理想家园！以产品为载体，传递一种理念，展现一种生活方式是我们的目的，亦是实现项目价值的关键点。高度在一个成长阶段的市场中，竞争和大势都很严峻的情况下，我高度们需要高度。我们必须有能力利用好我们的优势和机会，重新建立起一套认height知系统、思考通道，从另外的角度给到他们选择高品质物业的标准。从而达到跨越抗性，吸引他们关注、购买我们的产品的最终目的。我们必须是中国一流，影响世界！关于项目的思考项目最大突破性的卖点旅游商务与项目的对接AAAA景区、低碳国度、人居模板、度假休闲国际低碳旅游休闲产业新住区理论研究旅游度假区旅游功能三层论理论研究?旅游的旅游功能总体上可以分为三种，即第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的专门旅游。?不同的旅游行为层次是可以共存的。较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才出现。旅游功能功能层次第一层次第二层次第三层次功能定义观光旅游娱乐体验休闲旅游旅游功能自然人文游泳、划船、打猎休闲、会议、疗养、宗景观游览、泡温泉、滑雪教朝拜发展类型资源主导型娱乐项目型特色资源为主的综合型典型案例颐和园迪斯尼避暑山庄、布达拉宫竞争特点同质竞争化档次竞争化差异化竞争化消费本项目更适合第三层次行为分析旅游者对旅游舒适度的关注已经成为最重要的指标,第三层次旅游需求逐渐凸现对度假区关键特性的选择舒适性75%观赏性58%娱乐性31%性价比13%参与性8%0%20%40%60%80%参与性性价比娱乐性观赏性舒适性第三层次功以会议旅游为代表的第三层次旅游呈现蓬勃发展的态势能市场供求?第三层次专门型旅游功能包括会议、休闲、度假、宗教朝拜、科学考察等。其中会议旅游异军突起，表现尤其突出。?从1991年到2005年的15年间，中国行政管理费增长了13倍，其中全国一年的行政会议支出就高达1000亿元。行政会议市场的庞大可窥一斑。?仅北京一个市在2002年有纳入统计的会议数量就达71053个；北京目前至少有17.8万场次的商务会议是由专业会议服务机构参与操作的；在会议旅游方面表现最为突出的，莫过于海南博鳌。?从博鳌亚洲论坛设立以来，各种大小会议相继落户海南岛，蓬勃发展的会议经济对这个省的旅游业成长产生了巨大的带动作用。据统计，2002～2004年，每年有约2000个会议在海南召开和举行，仅博鳌镇所在的琼海市，一年就吸引了４００多个国内外会议在此召开。主力客户群定位需要在选择市场容项目开打造中国一流、世界有影响力量较大的客户群的基础上，发目标产品，实现项目价值最大化逐步走向高端。皇明，以承担社会责任为企业在项目初期，开发商品牌经营理念知名度高。项目没有市场号召力，没有品牌忠诚类客户。太阳谷规划刚刚起步，片区所项目引导高端需求，面向高宣传力不高，成熟度不够，处发展阶段刺激购买高端物业的吸引力甚小端客户群，阻力较大。通过打造有竞争力的市场项目未差异化、特色化产品，未来人居模板来竞争实现项目滚动开发和价值提升。德州，哑铃型社会结构塔尖标签明显——私人会所、名车塔底身份标签——联排别墅类客户、1～2辆私家车中产阶层身份标签——中高端社区（洋房居多）、一辆私家车市市场场容容量量较较大、有一定大、有一定经济实经济实力、能力、能够够承承普通市民受偶受偶居型景居型景区区度度假假物物业业的城市中的城市中产阶层产阶层，，同同时辐时辐射射高高端端客客户户。。核心客户群度假客户投资客户企业客户度假客户度假物业的主要客户群：1、认同项目的生态资源；投资客户2、以德州和周遍区县客户为主，购买用途主要是第二居所；3、热衷稀缺资源的占有，希望与自然共融，注重私密性。企业客户度假客户别墅的次客户群，产权式酒店主力客户群：1、在其他区域还有物业；2、不会经常来此居住，更多是用于度假休闲用；投资客户3、来自于德州和河北交界各个区域，对项目旅游资源较看重；企业客户度假客户投资客户企业会所客户群：1、资金密集型企业为主，成长型及大型企业规模；2、看中项目的低碳概念、自然资源和休闲度假资源和周边旅游资源，度假、会议；企业客户3、重视尊崇感的营造，注重物业及相关活动的私密性；4、对于培训和拓展训练配套非常看重。做什么——吸引人战略篇WHATWHATTOTODO?DO?功能定位HOWHOWTOTODO?DO?整体形象定位战略篇集生态休闲娱乐、会议度假、企业会所、高尚居住为一体的项目功能定位国际低碳休闲度假产业新住区休闲度假高档别墅生态低碳星级酒店国际低碳休闲度假产业新住产权式酒店区企业会所商务会议战略篇整体形象定位低碳圣地/休闲天堂一个享受自然气息、触摸低碳生活、体验度假休闲的“蔚来”住区战略篇整体形象定位国际低碳产业园---低碳国度国际低碳休闲度假住区战略篇核心竞争力美国有硅谷中国有太阳谷3000亩地，只允许100亩的地面长出房子生态低碳、特色旅游、节能建筑、风情商业战略篇产品特点策略核心生态低碳，特色旅游，风情建筑国际“低碳”生态住区21.5世纪城市人居摸板品牌成长核心目标群长期滚动开发，塑造品牌，彰显实力与国际接轨，又渴望回归自然如何做？——留住人战局篇WHATWHATTOTODO?DO?地块突破与规划布局HOWHOWTOTODO?DO?产品打造建议推广分期?DistrictA：休闲娱乐战局篇地块突破与规划布局各类型户内/户外休闲娱乐配套功能分区空间结构推荐?DistrictB：中央配套区酒店/会议中心/餐饮/风情商业街/光立方展示中心等?DistrictC：企业会所写字楼/企业会所?DistrictD：产权式酒店休闲度假产权式酒店?DistrictE：新型别墅社区创新别墅物业户外拓展运动水上娱乐区丛林冒险区攀岩区野外自行车狩猎区垂钓中心迷你高尔夫休闲娱乐打造特色休闲度假资源CS战区婚庆广场丛林露营区亲子乐园半封闭室外健身房烧烤区网球场、足球场划草场www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879垂钓区几十种色彩斑斓的鱼，每一次拉杆都是惊喜！自行车运动配置自行车租赁管理中心，提供周到服务；自行车道穿行林海花丛之中网球场足球场国际会议中心顶部的网球中心国际低碳足球运动场迷你高尔夫儿童迷你高尔夫是一项集运动和娱乐为一体的有趣活动，是微缩的高尔夫，非常适合平地有限的本项目采用，园林式球场可设计成欧洲风格、中国园林风格、童话故事风格、科幻风格等多种风格。可以成为项目的一大亮点。亲子乐园规划各种与国内其他旅游地迥然不同的奇特的游乐设施水上娱乐攀岩与国际接轨，配置专业攀岩教练水上运动，龙舟赛低碳教育之旅---生命、自然利用太阳能博物馆，开启探索生命起源与自然的力量丛林露营在林中设置远足露营区，供游客露营烧烤区CS战区狩