前言Preface打破传统，创新思维本次提案重点从项目建议、营销推广、等方面入手，直入主题。思路决定出路细节决定成败SILUJUEDINGCHULUXIJIEJUEDINGCHENGBAI目录Directory第一部分：市场分析MarketAnalysis第二部分：项目分析ProjectAnalysis第三部分：项目定位ProjectLocation第四部分：开发建议Developmentproposals第五部分：营销策划MarketingPlanning第六部分：推广策略PromotionStrategy第七部分：客服策略CustomerServiceStrategy第一部份市场分析MarketAnalysis房地产宏观环境2010年11月份房地产市场销售量出现回暖,预计全年销售量较创下历史最高纪录的2009年应有所增长。被称为史上最严厉的调控之年,但这个“冬天并不太冷”。先行指标保持高位运行,正常情况下,明年市场供应量将大幅增加,同时调控措施抑制了需求,明年市场供求关系将发生改变。随着银行信贷收紧,房地产开发资金来源增速持续下降,房企资金压力越来越大。若是楼市走热，或市场表现与政府调控精神背道而驰，极有可能迎来新的调控措施的出台。汉南区项目分布图在售未售武汉碧桂园御景华府圆梦08庄园博学阳光城南色鑫空新长江香榭南溪梦泽园薇湖水岸三期左岸凤凰城汉南区住宅市场占地面积建筑面积均价（元项目名称项目地址开发商（m?）（m?）/m?）武汉博学房地产开发有限博学阳光城汉南区兴业大道与育才路交汇处7938.538870.862900公司汉南区纱帽汉南大道与水洪路交御景华府武汉钰福置业有限公司93012.55177224.632700汇处薇湖水岸三期汉南区纱帽街薇湖路湖北国新置业有限公司855001337952700武汉锦之星置业发展有限圆梦08庄园汉南兴业大道与南二路交汇处140821105002600公司汉南区武汉碧桂园（汉洪高速军3200洋房武汉碧桂园碧桂园集团57812.4181454山出口旁）4800别墅梦泽园（尾盘汉南区纱帽街李家湾汉南大道405武汉景区地产公司14278376732200期）号（裕兴纺织厂对面）武汉市力天阳光置业有限左岸凤凰城汉南区纱帽街月亮湾路8672.730575.37——公司新长江香榭南溪汉南区兴业大道薇湖旁——200000560000——南色鑫空汉南区纱帽街汪杨郭南鑫房地产开发有限公司——27853.2——总计127万项目体量分析?整个汉南区项目10万方以下的有3个，10-20万方的项目4个，20万方的项目有1个。总体来说，区域市场供应量较大。汉南区项目价格分析?由均价价格表可以看出，区域均价最高项目是武汉碧桂园（别墅4800元/平米，洋房3200元/平米），武汉碧桂园也是汉南唯一一个卖别墅的住宅项目；均价最低项目是梦泽源（2200元/平米）。整个汉南区住宅市场均价为2700-2900元/平米左右。项目产品分析一室四室项目名称产品二室（m?）三室（m?）别墅（m?）（m?）（m?）博学阳光城高层——89.1598.04-125.36————御景华府小高层、高层4786106-137————薇湖水岸三期多层、小高层——93126-138————圆梦08庄园高层、小高层——83.29-90.63124.87-132.66————武汉碧桂园多层、高层、别墅————————152.16-371.53梦泽园多层————136152——左岸凤凰城————————————新长江香榭南溪————————————南色鑫空————————————?随着城市发展及城区土地供应量的减少，汉南区多层住宅明显减少，呈现逐渐退出市场的趋势，小高层、高层住宅则成为市场主力产品。?由上表可以看出，汉南区市场的主力户型为二房及三房，由户型面积来看，80-90、100-120㎡为主，二房主要定位于初次置业者、经济水平相对较低者及投资性需求，三房及三房以上则定位于改善居住环境。开发商分析项目名称开发商资质等级成立时间博学阳光城武汉博学房地产开发有限公司暂定2008-05-27御景华府武汉钰福置业有限公司暂定2006-12-01薇湖水岸三期湖北国新置业有限公司暂定——圆梦08庄园武汉锦之星置业发展有限公司暂定2008-01-25武汉碧桂园碧桂园集团——2007-06-26梦泽园武汉景区地产公司暂定2004-8左岸凤凰城武汉市力天阳光置业有限公司————新长江香榭南溪——————南色鑫空南鑫房地产开发有限公司暂定2007-10-08?在汉南区，武汉市本土房地产开发公司占据着市场的主导地位，并且大多数公司开发资质不高，成立时间不长，多数成立于07、08年，受到投资资金的限制，土地开发规模有限，因此，区域内大规模高档楼盘较少；同时也说明汉南区的楼市尚处于初步发展阶段。土地市场分析土地用途出让面积出让价款序号受让单位地块位置审批时间（㎡）（公顷）（万元）武汉世纪龙源房地产开发有限公汉南区乌金农场四大1商住32.80128082010-01-29司队汉南区乌金农场清江2武汉碧桂园联发投资有限公司居住33.33104152010-01-29大队3湖北中创房地产开发有限公司汉南区纱帽街陡埠村商住6.574102010-01-294湖北中创房地产开发有限公司汉南区纱帽街陡埠村商住12.07156502010-01-29湖北天人房地产综合开发有限公汉南区纱帽街纱河南5住宅0.9111402010-04-30司路6武汉南冠置业有限公司汉南区纱帽街碧栖路住宅0.658302010-04-30汉南区纱帽街月亮湾7武汉万安置业有限公司商服8.4876302010-09-27西路8湖北华生置业有限公司汉南区纱帽街坛山商住24.72187102010-11-25汉南区纱帽街汉南家9武汉兴强经贸有限公司居住0.8918602010-11-25园西侧总120.35市场总述?汉南区在售项目仅六个，主要分布在兴业大道和汉南大道主干道周边，规模均在20万方以下，市场竞争强度不大；未售项目只有2个，其中新长江香榭南溪为56万方大盘，市场总供应量已达127万；?汉南区在售楼盘均价在2700-2900元/平米，其中武汉碧桂园价格最高，达3200元/平米（除别墅外）；?市场产品以多层、小高层、高层均占有一定比例，户型以二、三房满足自住型需求居多，面积集中在80-90、100-120㎡；?从2010年汉南区土地出让情况分析，共出让9块商住用地，占地120.35公顷，土地供应量相对较大，未来房地产市场竞争压力将会增加；第二部份项目分析MarketResearch项目地块情况序号项目内容1名称汉南家园二期2发展商武汉第六建工集团有限公司3地理位置汉南区汉南大道纱帽街4暂定规划5用地性质居住用地6容积率东面：旧民房及汉南大道南面：中医院及旧民房地块情况西面：薇湖7本案北面：汉南家园一期项目四周环境丽红购物广场汉南客运站武商量贩?项目处于汉南大道南旁，交通便利，西面是薇湖，保农险一线临湖景观优越，可以产公品司市作为本项目一大亮点来吸场引客户；汉南纱?项目周边环境目前一般，家帽停园主要是因为周边旧民房较一车场期多，而且项目南边是中医旧院，医药味道较浓；薇民湖房旧民房中医院SWOT分析Strength优势分析Weakness劣势分析S1：项目位于汉南大道主干道旁W1：地块面积受限制，容积率较，交通便利高S2：距离纱帽中心街仅10分钟W2：项目周边旧民房较多，严重步行距离，周边配套较为齐影响本项目形象全S3：项目座落于薇湖旁，一线临W3：项目南面紧靠中医院，对本湖景观项目居住环境会造成一定影S4：汉南家园一期已经入住，为响本项目营造了良好的居住氛W4：汉南大道货车行驶较多，对围本项目空气及噪音污染较大SWOT分析Opportunity机会分析Threat威胁分析O1：汉南区目前房地产发展不快，市T1：汉南区2010年就已出让9块场需求较大土地，未来潜在竞争项目较多O2：汉南区现在售项目较少，旧民房较多，急需改善居住环境的居民，市场竞争压力将会增大较多，对本项目入市是个机会O3：本项目位于汉南商业边缘地带，T2：调控政策将在未来几个月内逐但随着城区的发展，必将延伸到步渗透到县一级城市，并且未本项目所在区域来调控政策走势不明朗O4：汉南区多数在售项目忽视内部配套和功能服务问题，本项目在规划时可以从此方面突破SWOT分析S1：交通枢纽，交通便利项目配套表项目区域地处汉南区主干道汉南大道旁，是汉南区周边距离纱帽商业中心仅10分钟步行距离；标志性大道，交通十分便利。交通项目位于主干道汉南大道旁，交通便利；S2：居住氛围浓厚，配套较为齐金融农业银行、农村商业银行、中国银行等步行5-10分全钟即可到达；汉南家园一期已经入住医疗中医院；，周边旧民房居住人口也多商贸丽红超市、武商量贩等；，居住氛围较浓，离纱帽商业街仅步行10分钟，基本能教育纱帽山小学、纱帽一中；基本上能满足项目周边地区居民的工作、经营、生活需行政审计局、国土资源管理局、地税局征收局、卫生局等要。SWOT分析S3：项目位于薇湖旁，一线临湖景观项目西面紧邻薇湖，无论是采光及景观都堪称绝佳。薇湖本案SWOT分析地块主要劣势分析：W1：项目东面和南面均被旧民房包围，对本项目形象对外展示影响较大。W2:汉南大道货车较多，周边旧民房较杂，整体环境有待改善。项目分析总述总体来说，本案的优势大于劣势，但项目规模较小，在前期的推广中我们将把项目的主要优势作为重点进行放大，并采用相应的策略对劣势进行弱化。优势一：一线临湖景观。劣势一：规模小优势二：位处主干道旁，距离商业中心劣势二：周边民房较多，