渝开发上城时代项目营销策略报告鼎合2010.September目目录录CONTENTSCONTENTS任务&目标确定总体营销策略项目一期营销方案巴南市场THEPlanMARKETINGStrstegyMARKETINGEXECUTIVE环境分析营销难点PartOne外部营销环境研判及关键点PartFiveOutsideENVIRONMENTTHEPROBLEMPartSix项目&产品解读内部环境研判月度执行计划营销费用预算WORKPLANExepensebudgetINTERNALENVIRONMENTPartThreePartFourPartTwoPartSevenPartEight*任务&目标确定任务：?提升项目形象，塑造大盘气质，深化企业品牌，完成销售任务。目标：?2011年全年完成12万方销售面积的任务，实现销售额4.32亿。任务&目标确定总体营销策略项目一期营销方案巴南市场THEPlanMARKETINGStrstegyMARKETINGEXECUTIVE环境分析营销难点PartOne外部营销环境研判及关键点PartFiveOutsideENVIRONMENTTHEPROBLEMPartSix项目解读内部环境研判月度执行计划营销费用预算WORKPLANExepensebudgetINTERNALENVIRONMENTPartThreePartFourPartTwoPartSevenPartEight项目解读项目地理属性分析项目位于巴南区的鱼洞板块，紧邻龙洲湾新区，与李家沱板块约10分钟车程。鱼洞板块鸟瞰龙洲湾生态公园龙洲湾鱼洞长江大桥李家沱现状李家沱长江大桥项目解读交通属性分析主城南部与区县交通枢纽，交通线路较为匮乏，覆盖范围不尽理想。轻轨3号线的通车，将极大提升项目的跨区能力。项目解读周边配套情况分析项目周边教育资源较为丰富，但质素偏低，仅巴县中学一所名校。生活配套主要集中在鱼洞城区，项目周边直接配套较少且整体档次较低。项目解读项目经济技术指标项目整体呈洼地（盆地）形状，内部有自然高差。一、主要规划条件1、建设用地总面积约：95606平米2、地上建筑总规模不得大于397262平米地块优势：1.内部自然落差的坡地，可打造成较好的景观视觉通廊；2.内部呈洼地状，且西高东低，类似聚金盆，有效阻挡外界私密性干扰和部分产品西晒问题；3.地块右侧紧邻小河，有部分水景价值；4.紧邻亲水公园，地块附加值较高；5.外部路况较好，紧邻轻轨站点，交通通达性好。地块劣势：1、高压走廊将影响地块南侧产品规划；2、地块北侧临近城市主干道，有一定噪音影响；3、项目落差较大，增加了施工难度。项目解读项目SWOT分析?大盘优势明显?轻轨优势明显优势?紧临鱼洞城区?与大渡口、九龙坡跨区能力强?区县市场辐射能力较强?高压走廊影响严重?片区发展落后劣势?公共交通资源相对匮乏?区域配套档次较低?缺乏自然景观资源任务&目标确定总体营销策略项目一期营销方案巴南市场THEPlanMARKETINGStrstegyMARKETINGEXECUTIVE环境分析营销难点PartOne外部营销环境研判及关键点PartFiveOutsideENVIRONMENTTHEPROBLEMPartSix项目&产品解读内部环境研判月度执行计划营销费用预算WORKPLANExepensebudgetINTERNALENVIRONMENTPartThreePartFourPartTwoPartSevenPartEight巴南市场环境分析巴南区域城市研究巴南区城市发展研究巴南是主要的主城外拓展承接区，规划中的巴南区将成为主城重要的城市副中心。项目处于传统城市中心鱼洞板块内，未来发展潜力大。2002现在未来李家沱板块李家沱板块李家沱板块龙洲龙湾洲新湾区新鱼洞老城鱼洞老城鱼洞板块区?2002年的巴南区，巴南区以李家沱和鱼洞老城为中心，是主城郊区；?现在的巴南区，逐渐形成以李家沱、龙洲湾新区以及鱼洞板块为3大核心发展区域的城市副中心，项目处于传统城市中心鱼洞板块内。?未来的巴南区，鱼洞开始向滨江路沿线及龙洲湾边缘扩张，与龙洲湾共同形成整体板块区域。巴南市场环境分析巴南区域房地产市场研究巴南区商品房供应市场现状解析2010年1-8月巴南区新批准商品房预售量和供应量整体保持稳定，4月受新政影响呈现下滑趋势，从整体市场情况来看，预计未来供应将持续增长。40.00巴南区新批准商品房预售量（万平方米）巴南区商品房供应量（建面：万平方米）30.0030.0020.0020.0010.0010.000.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月0.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2009年10.502.504.1310.0911.977.671.5711.165.035.3613.6013.682009年10.502.504.1334.521.989.5110.6217.1828.847.0235.8622.232.423.945.832.1113.4323.486.829.12010年17.067.548.841.7413.1610.218.624.582010年?从目前巴南区的商品住宅市场新批预售量来看，2010年市场新批预售量同比2009年有较大幅度增加；2010年春节期间受楼市“小阳春”影响新批预售量有大幅增长，2010年2月份有所回落，但随着市场回暖，区域楼市前景看好，新批预售量稳步上升，且存在较大市场空间；?2010年1-3月巴南区商品房供应量呈小幅增长趋势，但4月份受国家新政影响，供应量下跌至2.11万平方米，5月份呈现上涨趋势，从长远来看，2010年区域供应量将持续上涨，且呈现稳步上升态势，预计未来市场供应量将继续增加。巴南市场环境分析巴南区域房地产市场研究巴南区商品房去化市场现状解析市场成交火热，2010年8月成交均价达到4763元/㎡的峰值，自4月以来成交价格稳步攀升，预计未来成交形势将继续保持小幅上扬趋势。巴南区商品房成交量（成交建筑面积，万平方米）巴南区商品房成交价（建面计）6000.0020.005000.0015.004000.0010.003000.002000.005.001000.000.000.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2009年4.757.359.2014.3915.0414.3312.9914.6811.5610.268.408.342009年3347.03104.027552889292129382897290430303147317433992010年2.521.5811.6115.738.4212.879.5312.082010年31723132418446514051447045194763?从目前巴南区商品房市场成交均价走势来看，随着大环境市场回暖和经济总体运行态势的稳步提升，市场成交情况较为火热，成交均价稳步大幅增长，增幅趋势明显，预计未来随大环境市场利好将呈现继续上升态势，价格有望突破5000元/㎡大关。?从目前巴南区商品房市场成交量来看，2010年1月份由于春节楼市“小阳春”带动区域成交量增加，2月份同比2009年同期有所回落，截止7月达到9.53万平方米，预计未来区域成交量将延续前期态势有小幅增长趋势；巴南市场环境分析巴南区域房地产市场研究巴南区三大板块房地产市场特征项目依靠其自身特殊地理位置，可享受鱼洞板块的成熟配套，同时也可借助龙洲湾板块的发展提升项目的升值潜力。鱼洞板块：具备完善的生活配套，房价巴南最低，缺乏高品质楼盘，且高品质的楼盘供应无法持续，迫使客户溢流至其它区域置业。龙洲湾板块：龙洲湾产品目前属于巴南区较高品质，鱼洞较强置业能力的部分客户在此购房，未来供应量大，凭借优势资源，良好预期和较高品质产品，龙洲湾开始承载巴南中高档居住需求。李家沱板块：地处巴南与主城的交界处，具备吸引各区的区位优势和自然资源优势，客户由巴南客户和少量主城区客户组成，未来供应巨大。巴南市场环境分析巴南区域房地产市场研究巴南区三大板块房地产市场供应情况鱼洞板块供应量相对较少，李家沱板块是供应热点区域，龙洲湾板块异军突起。根据对巴南区2010年1-8月高层物业供应的不完全监测：?鱼洞板块：以昌福盛景郦城为例，供应套数1312套，目前均以售罄，成交均价在3900元/㎡，月度供应量较少。?龙洲湾板块：异军突起，供给量明显增多，据不完全统计，目前供应1566套，成交均价在5040元/㎡。?李家沱板块：是巴南区最主要的供应区域，供应5800套左右，成交均价4782元/平米。2010年重庆巴南区三大板块供应楼盘李家沱板李家沱板块块龙龙洲洲湾湾板板块块鱼鱼洞板洞板块块?典雅中央广场??锦上花格外曦圆理工佳苑?宗申动力城二期?都和广场?浩立碧海湾?昌福盛景郦城?恒大城?城南未来?世纪阳光新尚城?申烨太阳城?帝豪南城国际?曼哈顿城?颜龙山水城?众托花溪里?一城龙洲?同景跃城?融汇半岛艾德公馆?明华龙洲半岛?老街古镇?宸琪天和苑巴南市场环境分析区域未来形势预测?目前区域房地产市场总体运行情况良好，市场供应量大幅增加，商品房成交量、价齐升，且呈现稳步增长态势，房地产市场未来增长空间较大；?从2010年下半年市场放量预测来看，区域未来市场供应量适中，预测将达53万方，将刺激区域市场的激烈竞争；巴南市场环境分析项目竞争市场分析项目整体竞争关系从对巴南区高层、小高层楼盘的调研情况来看，本项目竞争楼盘主要特点为体量中等及