解析中国商业地产投资开发运作投资管理中心内部学习资料目录一、商业地产投资开发趋势二、商业地产的概述三、持有型与销售型商业物业的分析四、持有型商业地产投资开发的要点及流程五、商业地产标准化运营是实现投资回报的保障投资管理中心内部学习资料一、商业地产投资开发趋势?新政之下的商业地产的大环境分析?未来投资商业地产的空间投资管理中心内部学习资料一、商业地产投资开发趋势?新政之下的商业地产大环境分析1、房地房地产产新政新政调调控房地控房地产产泡沫泡沫经济经济国家对房地产投资行为进行强制调控，抑制住宅价格泡沫膨胀，保护居住房的刚性市场需求，从而使房地产投资者收紧钱袋进行观望等待投资机会，各项金融控制政策使开发商资金链紧张，政府对于囤地现象进行打压。受大环境的影响很多主流房地产开发商和投资商被动调整企业的发展战略和发展方向，将原有取得的土地尚未报规的项目进行调整控规和用地性质，投入商业地产的开发，一些房地产投资者已经转向投资商业地产，各种热钱涌入商业地产开发的各个环节。22、、国国家出台新政促家出台新政促进进商商业业地地产产利好利好国务院关于“搞活流通扩大消费”的意见，也对商业地产的发展提供了政策环境，意见指出：要“促进流通企业发展，降低企业经营成本和销售价格，从而降低消费成本，让利于消费者，促进居民消费。”还有，“支持中小商贸企业发展，扶持和促进中小商贸企业发展策略，充分发挥其便利消费、稳定市场的作用”。投资管理中心内部学习资料一、商业地产投资开发趋势?新政之下的商业地产大环境分析33、新政、新政加息加息对对商商业业地地产产的影的影响响造成投资的成本增加，商业地产也不例外，但由于对通货膨胀高企的担忧，影响幅度有限，大量热钱疯狂的涌入商业地产领域。随着通货膨胀的隐忧，人们对于低端和高端产品的需求都会加大，而对于中档次及弹性消费需求将会明显下降。低档和高档商业物业会因此而受益，中档商业物业将会出现盈利能力下降，租金下滑的态势。44、交通、交通现现代化改代化改变变商商业业地地产产?布局?布局现代化的交通设施建设正在改变中国商业地产发展的格局。按照规划，近中期我国高铁要实现五纵六横七连线、远期实现八纵线，各城市地铁建设也加快了进程。商业经营与快速交通密切相关，交通设施的兴建将加快商业地产?发宽展速度，拓业商营业用房布局范围。投资管理中心内部学习资料一、商业地产投资开发趋势?新政之下的商业地产大环境分析55、主力商、主力商户话语权将进户话语权将进一步提高一步提高随着大型商业物业特别是购物中心数量的快速增加，以及规划不合理造成的集中入市，项目招商[简介最新动态]难度将会增加。与此同时，具有较强市场号召力的主力商户将在商谈中更加主动。另一方面，市场变化也会促使商户品牌的成长以及新主力品牌出现。66、、发发展商展商两极两极分化分化将将更加明更加明显显由于受专业人才和市场资源的挤压效应，一批规划不合理、发展水平不足、预期不合理、管理跟不上的项目将会出现严重亏损甚至倒闭。与此同时，优秀的商业地产开发商将稳步布局，树立形象，形成品牌效应，开出更多成功的购物中心。商业地产市场对专业人士的需求将更加迫切，造成购物中心争抢人才的局面。投资管理中心内部学习资料一、商业地产投资开发趋势?新政之下的商业地产大环境分析77、商、商业业地地产产投投资资迎迎来来爆爆发发式增式增长长不仅是开发商开始注重商业开发，越来越多的投资者也将商业地产作为投资必选物业。据调查，在当前通胀压力下，投资者对资产的保值增值的关心超过了历史上任何一个时期，且不动产投资是通胀背景下最好的投资途径，加之住宅长期限购，购买商业地产几乎成为不动产投资的唯一方式。数据显示，2010年全国商业地产中的商业营业用房投资高达5598.8亿元，同比增长34.2%，增幅超过住宅的32.9%，商业地产需求极为旺盛。由于国家的金融政策对商业物业限制较大，租金回报率不确切，投资者更倾向于住宅，因此在上一轮住宅物业高涨的周期中，商业物业的价值并没有充分体现出来，在稀缺的地段，出现了“商住倒挂”现象。商业地产存在价值洼地，如果从投资角度而言，商业物业的价值目前开始体现出来了。开发商对商业地产的大力投资以及投资者对商业地产的转移，将形成供销两旺的局面，专家预测，未来五年内商业地产将迎来爆发式增长。投资管理中心内部学习资料一、商业地产投资开发趋势?未来投资商业地产的空间11、提前、提前为为商商业业地地产产投投资开发资开发做做好准好准?学习先进的运作理念：规范+创新理念+专业运作方法、融资工具的使用、国际现代化设计概念?专业操作技术：准确的商业定位、良好的规划与交通组织、资源渠道的建设、品牌的筛选和整体的控制能力；?组建可持续发展的团队：根据项目需求组建商业团队，可与知名的商业地产顾问公司、运营公司或有实战经验的国际公司建立联盟合作弥补自己的短板，打造自己的团队。投资管理中心内部学习资料一、商业地产投资开发趋势?未来投资商业地产的空间22、商、商业业地地产产的的兴兴旺符旺符合市合市场场的的发发展展规规律律就市场均衡发展的原理看，随着产业发展与转移、人们收入水平增加带来的居住及生活条件的改善，以及城市化进程的加速，随之而来的就是人们对于各类相关消费的需求增长和对于生活便利的要求。从2008，2009年各项指标上来看，即使房地产行业不断地受到国家的宏观政策的调控，但是涉及到商业地产领域的相关数据，依然保持着稳健上升的走势。中国的商业地产开发还有着很大的增长空间和深入挖掘的空间，这是不容置疑的，但是我们需要谨慎把握投资机遇，商业地产在市场选择、土地选择、开发模式、资金需求、盈利模式、资源整合、变现手段上，都与传统的住宅地产开发模式不同。投资管理中心内部学习资料一、商业地产投资开发趋势?未来投资商业地产的空间33、商、商业业地地产产的投的投资资符符合政府合政府对经济对经济增增长长的需求的需求中国各地的地方政府长期以来都面临着两个问题：1、负担的支出和责任太多，中央的拨款有限；2、长期以来，是按照GDP来考核官员政绩，而官员的仕途是由上级领导决定的。在这样的情况下，拉动地方经济快速增长，弥补财政收入不足的最好办法就是卖地，通过土地财政来解决地方经济发展中遇到的各种问题。当第一轮卖地基本完毕，城市中心已无地可卖，住宅投资带动GDP增长较为有限，而依靠商业地产、工业地产等，可以带动当地产业发展，促进商贸流通，增加政府税收等重要作用，使地方经济发展、财政收入增加不再单纯依靠卖地取得的收入，而是提高土地的综合利用效率。投资管理中心内部学习资料二、商业地产的概述?商业地产定义与分类?商业地产的业态及类别?未来商业地产的类型?商业地产的投资特点?商业地产的开发特点二、商业地产的概述投资管理中心内部学习资料?商业地产定义?广义的商业地产：包括酒店、商场、公寓及写字楼等，其区别于住宅地产的共同点是使用者与投资者的分离。?狭义的商业地产:不包括公寓、酒店、写字楼等的商业物业，专指具有零售、餐饮、休闲、娱乐和旅游功能的地产项目（通常意义上的商业项目）。“蓝皮书”将狭义的商业地产作为研究的范围。说明商业是商业地产的核心产品和关键性的领域。二、商业地产的概述投资管理中心内部学习资料?商业地产的产品分类商业项目是商业地产的核心产品，购物中心又是商业的主流业态，那么购物中心就是我们今天开发商业地产的核心产品。商业地产的初级产品-----住宅配套底商商业地产的标准产品架构---市级购物中心、区域购物中心、社区购物中心城市综合体（HOPSKA）---(套餐）---写字楼+公寓+酒店+购物中心开发项目的整体产品配置---住宅+商业地产套餐商业地产高级专业产品----郊区购物中心商业地产的顶级专业产品----主题Mall二、商业地产的概述投资管理中心内部学习资料?商业地产的业态百货：华联、百盛、太平洋、新世界、赛特等超市：家乐福、物美、华润万家、京客隆、百佳等便利店:屈臣氏、7-11、好邻居专业店:国美电器、中复电讯、宜家家居、莎莎等仓储式商店:沃尔玛、万客隆、麦德龙奥特莱斯（工厂店）：上海青浦、北京赛特、活力东方购物中心：恒隆广场、大悦城、万象城、港汇ShoppingMall：世纪金源Mall、华南Mall、商品批发市场：义乌小商品、杭州四季青、广州轻纺城、沈阳五爱等随着城市经济的发展、消费水平的提高，商业的业态模式也是不断升级与变化的。目前，百货、超市、专业店、奥特莱斯、甚至商品批发市场都有朝着购物中心模式演变的趋势。投资管理中心内部学习资料二、商业地产的概述?商业地产类别从商业地产的产品线来看，一般有以下四大类：1、大型城市综合体：（纯商业面积10-40万平米，下同）全客层都要照顾到；例如：万达广场（万达）、来福士广场（凯德商用）、万象城（华润）、新光天地（国华置业）东方广场（中信广州发展公司）；2、区域型商业中心：（5-20万平米）档次上有差别；例如：首地大峡谷（首都机场）、嘉茂（凯德商用）、龙德广场（龙德置地）3、中型社区商业：（2-5万平米）档次上有差别；例如：新生活广场（阳光新业）、华堂（北京方晟房地产开发）4、小型社区商业中心：（1万平米以下）投资管理中心内部学习资料二、商业地产的概述?国际知名品牌不低于50%，有自身特点?万平米超市?万平米以上品牌超市?主题百货?百货、家居、酒店各不低于1.5万平米，功能齐全?影院、健身、培训、康体?餐饮不低于20%?餐饮不低于25%?娱乐休闲业态不低于15%?娱乐、康体不低于15%?营造景观、电梯停车位充足城市综合体区域商业中心?中型综合性超市中型社区商业小型社区商业?中型或小型便利店超市?精品百货?美容美发?家电家居卖场?餐饮不低于50%?餐饮不