观澜御苑B地块营销方案武汉新鸿泰房地产营销机构2010年12月31日目录第一节房地产市场分析第二节项目定位分析第三节物业发展建议第四节项目营销策略第一节房地产市场分析1、政策解读1、存贷款利率上调2、二套房贷政策货币政策3、三套房贷政策4、信贷额度减少宏观1、预售许可证管理调控调控手段结论开发管理政策2、预售资金专项管理3、电子合同备案住宅保障政策1、经济适用房建设对本案影响2、廉租住房建设1、存贷款利率上调2010年10月20日起，中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%。政策解读：a、对市场心理影响比较大，投资产品有一定影响；b、基因决定存款不如买房（低利率、高膨胀下，房屋依然为资金保值、增值以及避险的首选）2、二套房贷政策9月29日“国五条”中对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外公积金贷款新政规定公积金二套房贷款首付比例不得低50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。政策解读：二套房商业贷款和公积金贷款首付50%，利率上调，对销量有影响，但不至于影响价格大跌。3、三套房贷政策目前国有银行和股份制银行均暂停三套房贷款，三套房公积金贷款也被暂停，目的是抑制投资、投机性购房。政策解读：三套房停贷是为了控制投机炒房，目前武汉投机炒房仅15%，购买力非常强。4、信贷额度减少2010年央行5次上调存款准备金率，收缩流动性，希望抑制通货膨胀，央行上调存款准备金率0.5个百分点，信贷额度将减少约3000亿。政策解读：a、考验开发商实力，资金实力弱的开发商面临出局；b、开发商仍然可以通过变卖项目以及民间资金解决项目运转；c、信贷额度减少不足以支撑大幅降价的发生。购买力分析1、中国是一个居住城市。城市化进程不断加快，国内房地产市场的刚性需求还继续存在。而这个刚性需求不会因为政策调控而受太大的影响，仍然会维持一个较高的、可持续的增长过程。2、80、90之间消费力强劲。中国整个人口结构的变迁，80开始进入就业结婚的高峰期。中国式居住文化，生活习惯，继承概念比较强烈，上一代对下一代的财富支持非常大，80、90独生子女依靠父母的资金支持，基本为4个出资人，甚至6个出资人，形成的购买力强劲，也助长了刚性需求，支撑了房价。目前，购买力依旧强劲，不足以支撑大幅降价的发生，中国的开发商近5年依然很幸福。1、预售许可证管理一，规范商品房预售行为未取得预售许可证的商品房项目，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预收款性质的费用，不得参加任何展销活动，不得发布商品房预售广告；取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业必须在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格、明码标价对外销售，不得分批、分次销售。不得采取发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等行为恶意炒作、哄抬房价。二，严格商品房项目预售许可的工程形象进度条件商品房预售的，除符合有关法律法规的规定外，商品房工程形象进度还应达到以下要求：别墅类项目土建工程完工；低层（含四层）主题结构封顶，且砌筑工程完成；多层（含六跃七）主题结构达到层数的三分之二；小高层及以上建筑主题结构达到层数的二分之一且不得少于七层；有地下层的，每层可抵减主体结构一层。鼓励现房销售。三，合理确定商品项目预售许可的最低规模房地产开发企业应当加快在建商品房项目的建设速度，按照规定及时上市销售，增加市场供应。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层，分单元申报预售许可。规划一次性审批建筑面积3万平方米（含三万平方米）以下的商品房住宅项目，原则上应当一次性申报预售许可证；规划建筑面积超过3万平方米的，每次申报预售面积一般不得少于3万平方米。政策解读：“汉六条”政策目的是规范市场，打击囤积土地，捂盘惜售，加大供应量，平衡供需关系，价格稳定。价格仍在在原有价格基础上，稳中有涨。2、预售资金专项管理一，强化商品房预售管理方案房地产开发企业在申报预售许可证时，应该按照规划批准范围，切实做好商品房预售方案，并按照商品房预售方案销售商品房。预售方案应当包括项目基本情况，建设进度安排，预售房屋套数，面积预测及分摊情况，公共部分和公共设施的具体范围，预售价格及变动幅度，项目总体预售计划与销售方式，预售资金监管落实情况。二，完善房地产交易资金监管制度结合我市实际，抓紧研究制定商品房预售资金监管制度，商品房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品房项目工程建设；预售资金可按照进度进行核发，但必须有足够资金保证建设工程竣工交付，防止开发商挪用，抽逃预售资金，我局将尽快制定新建商品房预售资金监管办法，经市政府审定后，印发全市执行。政策解读：资金专项管理目的：a、专项用于项目建设，避免出现烂尾楼局面；b、打击资金挪用，非法融资产品3、电子合同备案一，健全房地产信息公开机制房地产开发企业应将预售许可情况、商品房预售方案、开发建设单位资质、代理销售的房地产经纪机构备案情况、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等信息及时对外公开，并在销售现场清晰明示。二，加快房地产领域信用体系建设积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面，将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系，推行不良信息披露制度和守信激励制度。政策解读：加强电子合同备案管理目的主要是：a、避免开发商配合业主炒房；b、控制短期投资炒房客户。住房保障政策解读2010年12月2-3日，《中共武汉市委关于制定全市国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议（草案）》审议通过武汉市“十二五”期间拟建设保障性住房1000万平方米，并尽快出台公共租赁房政策。按规划草案，“十二五”期间，武汉拟建保障性住房20.5万套，占武汉市新建住房总面积21.5%。其中新建廉租住房100万平方米，2万套；竣工经济适用房360万平方米，约5.8万套；筹集公共租赁住房540万平方米，约12.7万套/间。此外，每年新增租金补贴3000户。政策解析：保障性住房建设主要满足低收入，低保户住房需求；且建设周期为5年，供应周期较长，本项目开发周期为3年，保障性住房建设将不会对于本项目造成影响。国家宏观调控结论政策调控是表象政治调控是必然2、武汉房地产市场武汉土地市场供应量分析2010年1-11月份武汉市主城区土地市场供应量创历史新高，为2009年2倍之多。2010年1-11月份武汉市主城区土地市场供应走势图2010年1-11月份，武汉市13次国有建设用地挂牌出让（单位：万㎡）25009085，武汉市主城区（不包括江夏区、黄陂区、蔡甸区、汉南210978802000区）累计供地85宗，供应占地面积1178万㎡，规划可建697060建筑面积2109万㎡。环比2009年主城区土地市场供应量1500511281521293117850上涨103.1%，同比2007年上涨146.44%，在国家以及武4010003671630汉市政府加大土地市场供应的调控政策下，2010年武汉64158047844850020市土地市场土地供应量创最高历史记录。26924620210002005年2006年2007年2008年2009年2010年供应占地面积供应建筑面积出让宗数武汉土地市场成交量分析土地市场成交火爆，后期市场供应加大，供需失衡有望缓解2005-2010年11月份武汉市主城区土地市场成交走势图2010年1-11月份武汉市主城区（单位：万㎡）（不包括江夏区、黄陂区、蔡甸区、25003.520873.253汉南区）土地市场成交面积1018.5万20002.72.532.532.52.3515002.07㎡，规划建筑面积2087万㎡，成交1246.6123721018.5土地平均容积率达到3.25，均为历史10001.55531443.57448.72新高，武汉市后期市场供应量将明显500437.76173189.03233.40.588.91偏大。002005年2006年2007年2008年2009年2010年成交占地面积成交建筑面积容积率武汉土地市场分析2010年武汉市土地市场供应量较大，但供应结构和成交结构严重失衡，汉口区域土地成交量最小，后期去化压力不大2010年1-11月份武汉市各区域土地市场成交情况5005.004.504004.003.503003.002.502002.001.501001.000.5000.00武昌洪山青山东湖江汉江岸硚口东西汉阳汉阳经济蔡甸江夏黄陂汉南区区区高新区区区湖区区四新技术区区区区成交面积（万㎡）1121163373328547968292714312148120可建建面（万㎡）44744310959010512427633561100127307114327平均容积率3.653.833.802.393.433.172.502.834.472.163.681.652.562.643.14成交面积（万㎡）可建建面（万㎡）平均容积率2010年1-11月份，武汉市各区域土地成交量较大，但江汉、江岸、硚口区域土地市场成交量最小，后期供应量将明显偏小。结论：2010年武汉市土地市场供需量均创新高，但汉口区域土地供需结构未发生根本性变化，供需严重失衡，后期汉口区域价格仍有上涨趋势。武汉住宅市场分析2007-2010年1-11月份武汉市商品住房供需走势图（单位：万㎡）14002.51259120010572.04107911061024100421