芷江县机场路项目前期策划报告怀化东星房博房地产经纪有限公司2010年10月目录：上篇：项目分析下篇：项目规划■芷江大环境分析■项目总体规划建议■项目地块分析■住宅户型平面建议■项目定位策略■住宅立面设计建议■社区物业管理建议■社区景观配套建议■商业定位建议■项目收益预算上篇：一、芷江大环境分析■芷江大环境分析1、芷江GDP概况2009年，芷江全县实现生产总值397962万元，按可比价计算，同比增长13.6%。全县总户数120329户，总人口386844人。其中，城镇人口126317人，占总人口比重为32.7%。全县所有单位从业人员15116人，年平均劳动报酬16824元，全县城镇居民人均可支配收入达到5912元。■芷江大环境分析2、芷江固定资产投资情况2009年，全社会固定资资产投资240052万元，同比增长36.7%。城镇以上固定资产投资222622万元，增长32.7%，其中更新改造投资50845万元，增长31%。全年房地产投资14832万元，增长131.6%。投资主体共实施投资项目88个，同比增加11个。2009年，县属资质房地产开发企业5家，房地产投资13960万元，同比增长118%。房屋施工面积233844平方米，同比增长68%,房屋销售面积95335平方米，同比增长90%。■芷江大环境分析3、芷江房地产市场分析?产品——规划新颖，性价比高的物业将成为市场追捧对象。就市场而言，社区综合品质高，户型设计合理，居住舒适度高，包装概念新颖的项目市场接受程度高。因此对于市场待开发项目来讲，只有通过项目自身优势挖掘，或者产品力补强，提升物业附加值，强化性价比优势，才能实现收益和销售速率上的双赢局面。■芷江大环境分析3、芷江房地产市场分析?户型——中等户型供应还是市场主角随着全国房地产市场房价的影响，2007年以来，芷江的房价迅速上涨，一定程度上限制了购买力，所以房价在20-25的户型成为市场主力，面积在100-120的户型成为市场的备受青睐的翘楚。芷江县房地产呈现供不应求，居民对房屋的需求还是以刚性需求自住为主。■芷江大环境分析3、芷江房地产市场分析?价格——较为成熟的小区，多层均价1600元，高层均价2000元。多层代表楼盘：“和平花园”目前销售均价约：1600元/平米“紫东花园”目前销售均价约：1400元/平米“荣华鸿福”花园目前销售均价约：1300元/平米“和平新村”当时销售均价：1300元/平米“安泰新村”销售均价：1400元/平米高层（小高层）代表楼盘：“腾龙阁”目前销售均价：2000元/平米“善水家园”预计销售均价：2400元/平米（目前尚未出价）上篇：二、项目地块分析■项目地块分析1、地块的地理位置本案项目地处芷江县县城最南端地块，随着芷江县最大规模——“和平花园”的热销，本案的地块已经被芷江人民所认可。■项目地块分析2、地块的现状说明东至：芷江机场路西至：信用社、交警队、莽电住宅群北至：和平花园南至：320国道、凯越酒店■项目地块分析2、地块的现状说明——地块规模较大、地势平坦、无拆迁。项目大约占地80亩，在芷江本地属于大型项目，目前仅次于和平花园，便于定位、塑造形象，对项目销售利好。项目地势平坦，原属于菜地和耕地，无拆迁问题，大大降低开发商成本。项目交通方便，紧靠320国道和机场路可以缓和地域较偏的问题。■项目地块分析3、项目SWTO分析项目优势项目规模：项目大约占地80亩，在芷江本地属于大型项目区位优势：芷江县经济重心南移，和平花园热销，购房群体对本案地块已经比较认可。交通优势:紧邻320国道和机场路，同时也就是上瑞高速芷江的入口，出行便利。地块优势：地势平坦、无拆迁问题，开发成本较低。人文旅游优势：芷江机场的日益扩大及道路的完善将进一步带动机场路附近的旅游业发展。■项目地块分析3、项目SWTO分析项目劣势项目周边配套劣势：项目地处芷江县城最南端，周边缺少医院、学校等配套。区位劣势：项目的北边和西边较为靠近城市中繁华区域，但没有较高标准的通路，不便于住户出行。地块劣势：地块红线圈为不规则形状，不利于规划，还可能产生浪费。竞争劣势：和平花园、长河湾等项目与本案毗邻，他们已经先一步推出市场，必将分流大量客群。■项目地块分析3、项目SWTO分析项目机会芷江城市化进程进一步加快，罗旧、水宽、楠木坪等乡镇居民在过去几年内进入县城购房已经形成趋势。高速、机场为芷江带来了新的活力。而本案距离机场入口和高速入口仅数百米之遥，这也将是本案的机会之一。目前芷江县房地产市场仍然处于起步阶段，市场体现出供不应求的现状，这无疑为项目带来大大的助力。■项目地块分析3、项目SWTO分析项目威胁项目周边出现不少较大规模的楼盘，如：长河湾、和平花园、和平新村等，它们先天条件同样优越，并且已经先一步启动，分流大部分客户。未来本案项目的竞争依然激烈，并长期存在，我们必须在稳步经营的同时还要注重寻求差异，力求把本案建设成为芷江县里程碑式的住宅项目。上篇：三、项目定位建议■项目定位分析?定位思考县城的边缘地界，需拉近城市板块概念；树立县城内标志性建筑物的特点；树立整合性价比较高的楼盘形象。虚实结合，即产品与概念的结合。生活和产品双管齐下。■项目定位分析产品定位城市化、差异化同时又是本土化的产品！为芷江县城楼市中的高端产品树立了一个新的标杆！■项目定位分析本案的出现，志在引起全县人民的共鸣，成为标杆。集成了当今国内最先进的建筑先进理念同时适合本土环境本案没榜样只有目标■项目定位分析项目形象定位健康?环保?安全?科技生活引导者（产品）自由?奔放?时尚?小资生活（生活）■项目定位分析本项目目标客户特征描述?按照100—130平方米的主力户型设定产品；?按照预期均价为1800元左右设定价格；?主力产品的总价格大约为18万—23万元左右；?购买者的家庭收入幅度必须为：4000~7000元,家庭积蓄总额必须在8-12万元以上；（为支付首期款项额的1.6倍）;?职业特征多为事企业单位的中高层管理者，小型企业主，教师和国家公职人员;?综合特点:高文化知识、高收入、高品位。■项目定位分析对核心客户群的圈定偶得客户群?外地来本地投资买房者外地来本地投资买房者游离客户群?外地在此经商的高级管理人员、外地在此经商的高级管理人员、重点客户群私企老板等私企老板等核心客户群?芷江下属乡镇的富裕人员。芷江下属乡镇的富裕人员。?芷江原住民在外打工，回乡职业芷江原住民在外打工，回乡职业者者?芷江县各位机关单位的公人员（教芷江县各位机关单位的公人员（教师、医生、事业编制人员）师、医生、事业编制人员）?公务员（以顺天路为中心的政府单公务员（以顺天路为中心的政府单位）位）■项目定位分析客户总体特征1、?年龄范畴主要在26-45岁之间；2、家庭构成多为二夫妻或者加1个孩子、少部分为三代同堂；3、多数处于人生的上升阶段，希望拥有“房子、车子、儿子”的理想生活，家庭月收入不低于6千元；4、已拥有1套或者物业，基本上购房少量为一次购房、多数为二次或以上置业；5、教育程度较高，注重交友圈子。下篇：一、项目总体规划建议下篇：二、住宅户型平面建议■项目户型平面建议1、面积配比户型两房两厅三房两厅三房两厅四房两厅类型精致型经济型舒适型豪华型面积80-90㎡90-110㎡110-130135-150㎡㎡比例15%30%45%10%住宅基本产品单元分为二房二厅、三房二厅、四房两厅等三种基本户型，其中三房为主力产品。同时我们对三房细分为经济型三房和舒适性三房两种，加大项目的客群区间。■项目户型平面建议2、定位方向1.产品定位：产品以多层住宅，配合沿街三层商业；2.芷江人购房关注点：?看样子：建筑立面、户型设计?看实惠：价格、是不是送阳台？?注重总价：通过控制面积以控制总价3.大的战略：中高端人群■项目户型平面建议2、定位方向?漂亮、体面、的外形?良好的建筑品质?较好的舒适度产品?创新?通过项目整体及产品突出性价比价格?通过控制面积控制总价?大面积绿化、精致?有较多的社区交流空间，园林与人之间的互动性置业需求?加强水的利用：喷泉、鱼池等服务?良好、及时的物业管理服务?生活便利服务■项目户型平面建议2、设计原则城市化、控制面积先进化实现总价把控设计原则规划排布户型创新与景观的结合户型创新：在目前先进化、城市化的设计基础上，推出让利面积（赠送阳台或多个阳台提高性价比，增强项目竞争力。）■项目户型平面建议2、设计原则?功能分区明显，突出居住的舒适性。?结构方正实用。?住宅户型设计的功能要全，入户花园、2个以上阳台、2个卫生间、独立的衣帽间、书房、等住宅部件要齐全。?户型设计的朝向采取坐北朝南的正南北朝向，但根据小区的景观环境也可适当的设计一些朝向小区景观的房子。■项目户型平面建议3、户型规格户型性能标准豪宅（四房）大户型（三房）中户型两房主卧使用面积（M2）≥16≥14≥12其它卧室使用面积（M2）≥14≥12≥9小卧室使用面积（M2）≥12≥10≥8客厅使用面积（M2）≥30≥25≥12客厅开间（M）≥4.2≥3.9≥3.6客厅实墙面长度（M）≥5≥4.2≥3餐厅使用面积（M2）≥16≥12≥8餐厅采光通风状况采光通风采光通风-生活阳台进深（M）≥1.5≥1.5≥1.5■项目户型平面建议4、户型创新本案的产品人性化的提升，我司认为主要还得体现在户型方面。户型设计创新（人性化提升）4、户型创新多阳台设计（可赠送）户型设置多个阳台——提升室内居住环境的舒适性；——多阳台设计既能美化室内环境，还可以作为玄关功能，体现户型的舒适性。——阳台算半面积或是直接赠送，给以客户最多的优惠，从而成为项目最大、最直接的的卖点观景阳台入户阳台（可作为