LI庆湘置业DLLOADINGOADIGN庆湘置业GA.D2010阳光晶城活出阳光味恒嘉地产在房地产领域,我们一直在帮助客户成功恒嘉地产[庆湘·阳光晶城]2010年度营销执行细案QingxiangRealEstate,The1stprogramThedetailofmarketingexecutionin2010AtFirst首先’PlanningisaprocessofproblemFindingPositioningandproblemResolving.让我们初步理解阳光晶城营销所面临的任务与问题目录CONTENTS项目/产品解营销环境研判营销战略营销执行要点读外部环境研判及策略MARKETINGEXECUTIVESUMMARYPartSix内部环境研判MARKETINGPartThreeINTERNALENVIRONMENTBREAKOUTPartTwoPartFive营销难点目标、任务及关键点与问题THE月度计划附件THEPORBLEMPROBLEMWORKPLANANNEXPartOnePartFourPartSevenPartEight项目营销目标、任务及问题初判销售绝对成功，以较完成推售货量的70%以上。合理的价格实现快速销售。为庆湘置业积累经验，探索为后续项目做好准备，新开发模式。积累品牌影响力与口碑。阳光晶城1、项目区位属于城市偏郊区地带，面临区域市场竞争激烈、价格较低，容量有限，区外市场辐射力弱、难以抢占。2、庆湘置业在长沙认知度有限，时间紧迫，销售压力大。3、本项目除了要实现好的成功销售外，还要实现多重目标，给项目提出的挑战比较大。1、土地属性研判2、产品的理解3、不利条件及问题梳理4、价值罗列、梳理项目/产品解营销环境研判营销战略营销执行要点读外部环境研判及策略MARKETINGEXECUTIVESUMMARYPartSixMARKETING内部环境研判PartThreeINTERNALENVIRONMENTBREAKOUTPartTwoPartFive营销难点目标、任务及关键点与问题THE月度计划附件THEPORBLEMPROBLEMWORKPLANANNEXPartOnePartFourPartSevenPartEight目录CONTENTS阳光晶城’土地属性研判城市偏郊区地带；大河西先导区；中部中心城市示范区土地土地区区位等位等级级：城市偏郊：城市偏郊区区地地带带区区域行政功能：大河西先域行政功能：大河西先导区导区城市城市发发展展趋势趋势：中部中心城市的示范：中部中心城市的示范区区，城市未，城市未来发来发展方向展方向区区域域与与重要商圈及交通点的距离或重要商圈及交通点的距离或时间时间：市政府距离：市政府距离仅仅1.51.5公里公里,,距五一商圈距五一商圈1515分分钟钟，离汽，离汽车车西站西站22公里公里，离，离长长常高速公路常高速公路800800米；米；区区域域产业发产业发展展关键词关键词：市府板：市府板块块、大河西先、大河西先导区导区、、两两型社型社会会示范示范区区…………本案本案阳光晶城’产品的理解高性价比；多赠送空间；创新户型总占地面积47.35亩总建筑面积96351.15平米总占地面积1162五房容积率3.68绿化率35.02%130三房141四房243栋18层的2梯4户的小高层89两房项目组成2栋24层的2梯4户的高层161五房31栋30层的4梯14户的LOFT138四房590两房89两房689小复式产品特点：南北朝向布置，通风采光私密性好，2梯4户住宅户户带有入户花园，超大赠送面积、270度转角飘窗、多阳台、落地大凸窗、空中院馆、个性张扬的LOFT创新户型等；阳光晶城’不利条件及问题梳理外部配套缺乏；道路噪音；项目周边近景环境较差；雷雷锋锋大道大道杜杜鹃鹃路路青青山花卉市山花卉市场场AA、、项项目位于雷目位于雷锋锋大道大道与与杜杜鹃鹃路交路交汇处汇处，，两两面面临临路；雷路；雷锋锋大道拓大道拓宽宽，噪音，噪音污污染染较较大；大；BB、、项项目周目周边边各各种种生活配套功能有待加强；生活配套功能有待加强；旧旧民居民居武装警察部武装警察部队队宜居宜居莱莱茵城茵城CC、、项项目地目地块处块处于雷于雷锋锋大道城大道城乡结乡结合合处处，且，且项项目周目周边边多多为旧为旧居民居民区区，近景，近景环环境境较为杂乱较为杂乱；；DD、、项项目目临临杜杜鹃鹃路有高路有高压电压电塔，塔，将对将对小小区产区产生一定的生一定的辐辐射影射影响响；；阳光晶城’价值点罗列以产品为基点，挖掘多重价值点星级物管金牌管家完善的商业配套大河西先导区，两型社会示范区现房，体验营销商学院、医学院、长郡中学阳光晶城雷锋大道、杜鹃路性价比、赠送空间阳光晶城’价值体系梳理价值点关键描述价值延展采光好，S型布局错落有致，美观大方，成为都市围合式规划，突现社区感规划设计一道亮丽风景（科学、舒适、超大楼间距，方显舒适感和尺度感视野开阔；采光好；私密性强，不会造成对视效果人性化）人车分流，体现品质的生活享受和层次既能保护行人安全，又能让爱车方便通行简约时尚外立面，隽拔沉稳，稳重大气既有档次又有身份有品质感，给人沉稳大气的感觉，若干年后仍能保花岗石装饰材料（品质持原有色彩建筑设计感和尊贵（品质尊外墙面砖时间久，不容易褪色，后期易于维护感）贵）外门窗铝合金强度、耐久度高南北通透、入户花园、多阳台、270度转角飘窗加户型设计强居住舒适度、LOFT创新户型组团花园+中心花园，给人亲近自然，融入环境的和谐与享受中央景观园林加上各组团花园，构建超高绿化率，人均相当于拥有一处私家花园，空气清新，益于健园林设计丰富的社区小品，康；丰富的社区小品与各种类型的植物、景观，保（精雕细带来愉悦的心情和享受证三季有花，四季有景；水池和亲水平台，给人提琢）供交流的场所；休闲座椅和儿童活动区使老人可以儿童区、成年区、老年区架空层活沐浴阳光，儿童可以嬉戏玩闹；篮球场、羽毛球场，满足不同人群的生活追动空间形成了小区邻里间大的交流场所求阳光晶城’价值体系梳理价值点关键描述价值延展社区大堂，客户有外及内，体验尊贵、三级大堂气派的第一展区从地下至大厅，从大厅到入户，能尽（层式的尊贵体入户大堂，展示品质、舒适生活的源头享社区美景，让回家成为一种荣耀，验）保证居住的安全性地下车库大堂，营造人性关怀的第一场所品牌电梯，尊崇上下体验省时，不会经常出现故障，可靠性高高舒适度的配套设，安全有保障施沿街商业方便、省事，购物就在家门口高车位比充分体现业主专属性和尊贵高车位配比高车位配比性；给爱车一个专属空间，免受风吹日晒雨淋，不会出现乱停车现象省事、省心、安全，重点突出特色服务；告别与传统物业打交道的模式，贴心物业管理星级物业高品质服务不再与麻烦联系在一起，而是通过物业使您在家里就能享受酒店般的星级服务SWOT分析选择ST营销战略以充分展示项目优势，规避市场威胁为核心营销思路，塑造新的价值体系，制造项目唯一性，提升项目价格和避开同质竞争。优势-----Strength劣势-----Weak◆市府板块已经成为高尚住宅板块，区域地位◆项目周边多为旧居民区，近景环和区域发展前景已得到广大消费者的认同。境较差；区域优势不言而喻；◆项目周边目前商超比较欠缺，各◆位于雷锋大道与杜鹃路交汇处,交通四通八项配套不齐全；SWOT达，杜鹃路的拉通给片区带来了更多机遇；◆项目两面临路，噪音污染较大。◆项目北面为青山花卉大市场，空气清新，居住环境好；东面为熙源酒店。还有港岛娱乐城旗舰店、美食一条街等配套。机会-----OpportunitySO战略WO战略◆雷锋大道拓改完成，给项目带来了更多的以充分展示项目优势，利用市场机会抓住市场规避项目劣势，抓住市场机遇为核机遇；为核心手段；通过先进的营销手法，凸现项目心策略；通过取势制造市场热点，◆项目周边拥有多个大型专业市场以及众多核心价值，规划发展潜力的特点，形成项目核通过强势来回避弱势高校，客户资源丰富；滨江新城的打造，大量心竞争力拆迁人群，为本项目提供了潜在消费群体；◆西城的人文区位优势已经得到众多消费者的认同，成为众多消费者置业的首选；◆沃尔玛即将进驻，为区域带来新的发展机会◆大河西先导区建设、地铁建设以及隧道建设都将给河西房地产市场带来巨大的历史机遇威胁-----ThreatenST战略WT战略◆区域内及周边新项目较多，且体量大盘也不以充分展示项目优势，规避市场威胁为核心手已规避项目劣势，避免项目威胁带少，2010年区域市场供应量巨大，进一步段；塑造新的价值体系，制造项目唯一性和品来的风险；突破客户对楼盘既有的激质感，建立高端形象，提升价格的同时避免同评价标准，回避弱势化了区域竞争；◆楼市进入关键时期，宏观政策由松转紧，未质竞争来的发展形势不明朗。对本案的开发造成一定的潜在威胁；1、宏观环境分析2、区域住宅市场分析3、典型竞争对手分析项目/产品解营销环境研判营销战略营销执行要点读外部环境研判及策略MARKETINGEXECUTIVESUMMARYPartSix内部环境研判MARKETINGPartThreeINTERNALENVIRONMENTBREAKOUTPartTwoPartFive营销难点目标、任务及关键点与问题THE月度计划附件THEPORBLEMPROBLEMWORKPLANANNEXPartOnePartFourPartSevenPartEight目录本部分详见：附件一、阳光晶城市场调研报告CONTENTS阳光晶城‘宏观投资环境分析一、宏观经济整体趋势向好近年来长沙市宏观经济保持着15%左右的高速增长；城市建设大刀阔斧，为拉动长沙经济和房地产行业发展提供重要支撑；二、市场供