池州曼哈顿项目初次交流提案2010年11月宏观经济分析皖江城市带加速经济发展，拉开中部崛起的序幕，同时也为池州的发展迎来新的契机。。国务院2010年1月正式批复《皖江城市带承接产业转移示范区规划》后，作为国家首个批复的国家级承接产业转移示范区，皖江城市带各城市都在进行全面的引资，探索中部地区承接产业转移的新途径和新模式；皖江城市带提出了构建“一轴双核两翼”的产业空间格，“一轴”包括安庆、池州、铜陵、巢湖、芜湖、马鞍山6个沿江市，这是承接产业转移的主轴线；皖江城市带承接产业转移示范区2008年人口3058万人，地区生产总值5818亿元，分别占安徽省的45%和66%，2009年，皖江城市带实现生产总值超过6600亿元，占全省比重由2000年的56.3%上升到65.7%，提高了近10个百分点；皖江城市带将加速池州经济的快速发展。宏观经济分析经济总量较小，但是增幅较大，经济的迅速增长为房地产发展带来契机人均生产总值位于安徽其它各市中间水平。。序号城市人均生产总值（元）1马鞍山499062铜陵464493合肥415434芜湖391425淮南221696淮北180967黄山179778池州172959宣城1677410蚌埠148032009年，池州人均GDP总量为17295元，折合成美元达2600美元左右11安庆14359，人均生产总值较高，位于安徽省17市前列。12滁州1400213巢湖12880人均GDP水平与房地产发展的关系14六安963715宿州9551启动启动高速增高速增长长平平稳稳增增长长衰退增衰退增长长16亳州84770-800US$0-800US$800-4000US$800-4000US$4000-8000US$4000-8000US$8000-20000US$8000-20000US$17阜阳7288宏观经济分析人均可支配收入相人均可支配收入相对较对较高高伴随着城市经济的快速发展，居民消费及收入序号城市人均可支配收入（元）1马鞍山20390水平提升速度较快，位于全省各市第六名，具2合肥17158有较强的消费力及购买力。3铜陵167694芜湖167475巢湖144346池州141977黄山140688淮南140469亳州140421600025%城镇居民人均可支配收入（元）增幅10淮北137361400020%11蚌埠1348312000121000015%安庆13454800013滁州13367600010%14宣城1330240005%200015宿州1309700%16六安130012002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年17阜阳12693宏观经济分析城市化城市化进进程程带来带来房地房地产发产发展契机展契机池州城市化进程速度平稳发展，2009年池州城市化率达到42%，目前正处于城市化进程加速阶段。城市化进程曲线）100%（80成熟阶段重比口60人加速阶段全国42％总40占口20人初期阶段镇0城时间2009年，池州城市化率为42%，与国家城市化率相一致，正处于城市化进程的加速阶段；2009年，池州市户籍人口达159.88万人，房地产市场具有较大空间。宏观经济分析政策政策对对于市于市场调场调控的重点倚重住宅控的重点倚重住宅政策对于投资投机住宅购房者打击重大，导致部分投资热钱会转向流入商业市场，对于商业市场是一种利好。投资投机客政策二套房限定三套房限定异地购房限定对象对投资投机客改善性刚需对资金杠杆利用率较高的投资投机客将尤其是投机客对于异地炒房团等投资投机客受到重挫，但对以全额付款和较高首付的影响重大，此类投机团体将受付款的投资投机客影响不大投机成本大幅到大幅抑制增加部分首置刚需此政策对大部分改善性刚需也起到了抑改善性刚需制作用，也与先前的国四条、国十一条——中提到的支持改善性需求说法有所矛盾对部分工作在外地部分首置刚——但回乡置业的首置需三三类购类购房者房者刚需产生一定影响宏观经济总结皖江城市带、省会经济圈为池州经济的发展提供良好的外部发展契机；城市经济的快速发展，居民收入和消费能力的不断提升，为房地产业的发展提供市场基础；池州城市最近2年大力开发旅游业，经济发展速度较快，但房地产投资规模相比安徽其他16市，相对较低，房地产市场发展潜力较大。住宅资投机市场受到政策的抑制，对于以投资性为主导的商业市场，是一种政策的利好。土地市场分析2009年共成交土地19宗。其中商住用地7宗，共36万方，建筑面积约49万方。楼面地成交单价成交总价总建面（编号编号成交住宅地成交住宅地块块占地（m?用途容积率竞买人价（元/（万元）（万元）㎡）㎡）商服3.5池州市同晖房地产9中心车站及酒厂48297商住1007244——　——商住2.0开发有限公司13贵中老校区周边39087商住不超过3.0王先生114201001714.12117261商业A2.5池州市远东房地产15原南门车站周边6643170.257000————住宅B2.0开发有限公司商业浙江志城房地产开724。816金安园区52号地块1333571.572.514500200035住宅发有限公司7商业池州东方房地产综17翠微苑南苑南侧237202624400927.4947440住宅合开发有限公清风路以南、原铅商业池州市贵池汇财置1812882不超过2.58239701232.7332205锌厂宿舍地块住宅业有限公司原环卫处车队及周商业浙江三正实业投资1938426不超过2.573105001093.0196065边地块住宅有限公司合计362220493006土地市场分析2010池州市区共成交住宅地块约84万方，建筑面积约188万方编号编号成交住宅地成交住宅地块块占地（m?）用途容积率总建筑面积（m?）1造纸厂53031商住2.2116668.22虎泉路东侧地块15986商住1.930373.43三台山南侧、秋浦路北侧地块8234商住1.29880.84原杏花村小学地块12521商住1.721285.7长江路以东清风路以北(五星级宾馆用地)地块及配5地13431商住2.229548.26科威路以东，金科西路以南6597.8商住1.27917.367原红光菜市场及周边15498商住3464948石城大道以北、清溪河以南、清溪苑以东A地块2329　——5116459齐山大道以东纬四路以北地块23288——　2.55822010长江南路以西、石城大道以南113442商住2.528360511长江南路以西、石城大道以南63661商住2.5159152.512上小湖以东，沿江大道以南38946.6商住1.558419.913上小湖以东，铜冠有色以西96189.5商住1.5144284.2514上小湖以东，铜冠有色以西，金科路以北64447.2商住1.596670.815清风路与九华山大道交叉口西南角56060商住211212016中医院南侧一地块85349商住2.5213372.517中医院南侧二地块64924　2.516231018长江南路高层集中区西侧地块107513　3322539合计　841448.1　　1884506.61土地市场总结池州市区内2009-2010年土地成交面积约120万方，规划建筑面积约237万方，基本都为商住性质用地。未来3—5年会有较多新项目进入市场，由于总体成交土地地块面积较大，商业体量也将创造一个历史新高，市场同类产品的充斥，会带来更吸引市场注意力的商业主题及更先进的营销理念，不可避免会对本案的商业运作产生较大的竞争，且将对本案销售速率和销售价格产生较强的冲击。房地产市场分析固定资产投资持续增长，未来发展增速将加大?固定资产投资持续增长，其中基本建设投资力度强劲，其增长率连续三年均高于房地产开发投资和GDP增长速度?房地产开发投资/GDP近三年在10％左右，趋势平稳；在宏观调控下，房地产开发投资只是略有波动，显示池州市房地产市场相对的健康和平稳。?提示1：2010年前是池州进行城市建设和改造的关键期，轨道交通、快速路建设使城市功能不断完善、城市面貌发生巨大变化房地产市场分析房地产市场历年成交状况池州市场自06年以来成交价格逐渐稳步小幅上扬，市场成交量在09年呈现爆发式增长，首次突破50万方，达到139.34万方，为前几年成交量之总和。市场格局划分?2009年池州市用于商住的土地成交面积为63.9万㎡，总建筑面积约为139万㎡；城北板块?2010年池州市住宅商品房推出量为4296套城东板块，总建筑面积为50.57万㎡其中93.4%集中在贵池区；?商业推出12.3万㎡，贵池区占到77.9%；老城?2010年住宅成交量为区板3428套，商品房的整城西板块块体去化率79.8%。?目前贵池区在售楼盘约24个，城南板块区域较为集中。城南新站板块市场竞争压力大盘频出森桥印象森桥印象广联翠屿广联翠屿?目前池州房地产市场供应量约254.71万㎡；汇景花园汇景花园龙登龙登..星河湾星河湾?随着土地出让，新香格里拉香格里拉华邦华邦..阳光城阳光城南美花园南美花园区建设，10年末至维多利亚花园维多利亚花园11年推出项目体量超曼哈顿曼哈顿过100万方，市场供碧桂园碧桂园本案本案农房英伦城邦应量巨大，未来市场竞争将异常激烈。高速项目高速项目2011年主要在售项目货量盘点维多利亚花园10年底开始推货，约10万方碧桂园别墅约20万方龙登凤凰城后期开发体量较大，仍有约30万方维多利亚住宅约10万方香格里拉2010年底项目启动销售，约15万方汇景花园后期住宅存量约3万方英伦城邦跨年房源约10万方2010年———————2011年截止2011年底贵池市场将售货量约100万方重点