谨呈：山东浩科置业有限公司武城盛景园项目定位及物业发展建议报告版权声明：本项目是浙江众智同赢营销策划公司的研究成果，未经本公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。众智同赢2010-10-20项项目解析目解析项项目目发发展展战战略略本案思维导图项项目定位目定位项项目物目物业发业发展建展建议议项项目目营销营销建建议议2?模型研究?规划布局?豪宅KPI价值体系?单体设计?项目发展方向?园林?配套壹贰叁肆伍?项目界定?目标客户群定位?项目包装策略?项目目标?市场形象定位?体验式营销建议?目标下的问题界定?精准营销建议?活动营销建议311项项目解析目解析项目解析项项目界定、目界定、项项目目目目标标界定、目界定、目标标下的下的问问题题界定界定41.11.1项项目界定目界定?项目位置：?位于德州市武城县县城文化街?区域属性：?武城县的行政中心，武城县人民政府及各级机关?武城县的商业中心?武城县的教育文化中心?项目属性?交通便捷?配套设施完善，生活便捷?小结：项目所在地区域认知感较强5项目界定认知度较高的县城中心区域以居住为主的中规模项目开发6目标1.2界定1.2目目标标界定界定本项目目标是打造武城的豪宅，在武城做豪宅，我司认为要把握主两点：一是要注意“豪”的尺度，武城作为一个下县，如果“豪”的尺度过大，会导致成本失控，价格过高，最终加大去化难度。二是，要超越本区域其它产品，要把本项目打造成当地标杆产品。小结：本项目要在这两点之间找到最佳平衡点，因此我司认为本项目豪宅标准是“适度的豪，归心的宅”，既要超越本区域其它项目，成功打造武城标杆产品，又要注意控制“豪”的尺度，控制成本。71.31.3目目标标下下问题问题分解分解1、豪宅KPI价值体什么样的房子才能称之为豪宅，成为豪宅的条件是什么？系？结合本项目自身的特点，从哪几方面缔造本项目在武城县2、物业发展问题？第一豪宅地位，本项目产品怎样去迎合当地市场？在激烈竞争的区域市场中，以什么样的形象面世？如何能3、形象定位问题？做到脱颖而出，超越同质化竞争？如何能在以最节省的成本和最快捷的方式在短期内累积大4、整合推广问题？量目标户，快速的去化产品。822发发展展战战略略项目发展战略模型模型研研究、豪宅究、豪宅KPIKPI价价值值体系、梳理体系、梳理项项目目发发展方向展方向92.12.1房地房地产产价价值构值构成成价房?房地产价格除了营销精神价值值地价值外，价值构成包括人文、品牌价值的产累价实体价值和精神价值两加格部分。，不断产品创新价值提?实体价值是由在地段实体价值升价值的基础上建立的产！通品创新价值实现的。地段价值过各种102.2豪宅KPI价体系一、占据大众认可的稀缺资源，资源私享（山、水等资源）2.2豪宅KPI价值值体系设计：大师之作——定制性、艺术性、地标性材质：国际品牌——货真价实、奢华二、极致产品设计空间：突破传统——尺度放大、人性化高端豪宅KPI功能：功能多元——功能细化，注重功能空间价值体系科技：低碳科技元素——节能、时尚、精密、安全配套私享——会所功能放大、圈层生活、私人俱乐部三、顶级配套服务5星级物管服务——定制级管家服务四、权贵豪富的阶层标识，拥有符号感及标签意义依次为支撑，整合各种资源来塑造豪宅的形象，传递给市场！112.32.3本本项项目目发发展展战战略略通通过产过产品品创创新新实现产实现产通通过顶级过顶级的配套及豪宅生的配套及豪宅生本项目小结：品价品价值值，提升价格，提升价格活方式的引活方式的引领领?本项目没有极致的景观资源；?本项目地段位置较好，区域成熟度较强；超越超越区区域价格上限域价格上限与与其其他他项项目目取取得得竞争优势竞争优势通通过产过产品品创创新、新、顶级顶级配套、豪宅生活方配套、豪宅生活方式的引式的引领领，建立城市物，建立城市物业业价价值值体系，体系，实实现现客客户户目目标标！！12实现产品创新价值的三种方式?依靠高品质、出位的规划建筑设计实现产品创新价值?凭借高档、高科技含量的建材、设备设施创造产品价值?通过高配置的社区配套设施提升项目价值13案例1：棕榈泉国际公寓——依靠高品质、出位的规划建筑设计实现产品创新价值?朝阳公园旁，新一代城市气派大堂豪宅代表作，容积率现3.5，11栋23-33层的板代、塔楼组成气息?陈世民建筑师事务所，整简，个建筑设计现代感强，外洁立面线条简单清晰摩登明?豪华配套会所，面积超过了的1万平米，由G.I.L艺术线设计顾问公司设计，功能条超五星级?面积100-380，房型有2居、3居、超大型等，三居占50%?环境设计香港贝尔高林，园林覆盖率50%，围合式棕中庭主题花园，面积3.8榈万平米，欧洲古典特色，泉规移植美国棕榈树划?香港地铁物业管理有限公司豪华会所14案例2：锋尚国际公寓——凭借高档、高科技含量的建材、设备设施创造产品价值?海淀区万柳居住区南部北京西北三四环之间的经典城市豪宅，建筑面积8万，容积率3，四栋塔楼和两栋板楼组成?颠覆板与塔的比较体系?欧洲居住标准，新风系统、LOW-E玻璃、外墙保温、地外部看板整体规划板热辐射采暖等科技住宅八大子系统?建筑设计：新加坡雅思柏建筑设计事务所，北京威斯顿裸设计公司(德国)体样?环境设计：瑞典阿肯设计事板间务所；会所3600平方米,德国wwa建筑事务所设计15案例3：珠江帝景——通过高配置的社区配套设施提升项目价值?精装修公寓，塔楼均价9300，板楼均价11000，实现了明显高于区域价格平台的价值。?2.5公里长，10万平米欧陆风情商业街?五星级酒店会所?5A级写字楼?星级酒店式商务公寓16三种创新方式依托的外部条件创新影响采用该种方式的原因产品指标方式关键点1、最容易被感知，提升产品价值园林、建筑立面、规划平客户感知的2、新增成本最少面、大堂等第一印象规划建筑1、作为高端物业，社区必需学校、幼儿园、会所、商周边配套状2、提升产品档次的手段业、医院等况社区配套3、配套能够独自实现较高的市场价值1、在此增加的投入能够被客户感保温隔热围护结构，新风客户感知范建材知，实现足够高的溢价系统、混凝土采暖制冷系围内设备2、开发商追求长期品牌效应统、中央吸尘系统、电梯等17本项目选择的产品创新方式创新采用该种方式的原因影响关键点本体条件方式客户感知的1、最容易被感知，提升产?项目周边符合目规划建品价值第一印象筑标客户需求的配套设2、新增成本最少施成熟；1、周边配套较全周边配套状?本项目规模有限社区配2、提升产品档次的手段况，难以实现足够档次套3、配套能够独自实现较高的商业配套；的市场价值?市场中对建材设备1、在此增加的投入能够被客户感知范客户感知，实现足够高的溢围内的认知度有限；建材价?区域市场其他项目设备2、开发商追求长期品牌效规划建筑设计水平较应低采采采采用在用在用在用在规划规划规划规划建建建建筑筑筑筑方面方面方面方面创创创创新的方式新的方式新的方式新的方式1833项项目定位目定位项目定位客客户户定位、形象定位定位、形象定位193.13.1目目标标客客户户群定位群定位三类客户：科、教、文、卫等行一类客户：政府业高知机关公务员盛景园目标客户群分类四类企业中高层领导及下县客户二类客户：私营企业主、生意人203.23.2形象定位形象定位盛世家徽奢景臻园一处静思的专属领地一场关注阶层品味与生活哲学的隐贵沙龙一群引领时代的当下士族一种注重细节，追求生活品质的人生盛宴21定位释义：?盛世家徽：突出项目的高端地位，“家徽”家族的荣耀与传承。盛世家徽，不言自威，让人产生崇敬与向往。?奢景：突出盛景园项目的优势——极致奢华的景观。?臻园：中国四大贵族园林之一，同时又通“珍”藏之意。22项目解读：?稀缺产品，凸显人居价值?出则繁华，坐拥城市便利?入则宁静，尽享惬意生活?欧式骄典，筑就传世珍品?全程绿色，科技改变未来?多尺度空间，居住升华备选颠峰礼遇尊瞰武城中央少数派将相府24备选城市之芯繁荣盛景昔日状元乡今日盛景园盛世宅香公园府邸精美造园，优雅奢华，纳藏生态大美精雕细琢恒久百年集大成之作，演绎尊贵诗居低碳科技智慧人生精选设备舒适居家高尚服务尊崇礼遇精装成品，奢华舒适在城市枢纽住区品味生活的荣归交通主线，无缝连接生活教育、商贸、医疗等生活配套一应俱全经典学区，铺设人文情节高端商业，汇聚时尚生活格调主题景观掩映建筑的经典气质经典建筑，景观规划，畅享原生态的生活盛景园，演绎经典气质尊崇智能配套，筑就安全无虞生活高雅都市生活中心高端智能化配套项目推广概念精髓?人脉---颠峰圈层?文脉---文化教育?商脉---生活配套?根脉---人生归属一脉相承的都市尊崇生活44物物业发业发展建展建议议项目物业发展建议规划规划布局、布局、单单体体设计设计、、园园林、配套林、配套28城市中心物业规划建筑创新价值的产品指标体系构成规划平面以中心园林、景观带、围合建筑、立体空间等手段形成规划核心，产生规划向心力，具备豪宅相建筑立面通过建筑高度或建筑群体突出体量带来的都市气势避免立面风格的繁复和累赘，多体现现代感和国际感，可在局部以夸张的方式体现气势户型平面面积紧凑、功能完善主卧、客厅、阳台等局部奢华，（通常采用大尺度、空间系列、弧形平面等方式）园林采用图案化、装饰化、层次感强的人工园林，在有限的面积内制造尽可能强的视觉冲击采用叠瀑、喷泉、硬质铺装结合水渠、泳池等人工水景社区边界绿植采用相同的树种、相同的、尽量规则的修剪方式；道路多用与外界在色彩和材料上有明显反差的图案化硬质铺装建筑形象统一，与周边形成明显差异和对比；反复运用统一体系的建筑、小品符号其他空间通过较大尺度的、高档装修的底层大堂，满足城市高端客户会客、交流、休