目录一、宏一、宏观环观环境分析境分析二、地二、地块属块属性性研研究究11、政策解、政策解读读11、、区区位及配套位及配套22、土地市、土地市场场特征特征22、、环环境及房地境及房地产产价价值值分析分析33、住宅市、住宅市场概场概述述33、地、地块属块属性性综综合分析合分析三、高档住宅市场剖析四、地块市场定位1、高档住宅定义及分布1、地块SWOT分析2、高档住宅市场量价分析2、参考案例解析3、高档住宅产品分析3、目标客群锁定4、高档住宅市场小结4、项目市场及产品定位建议宏观背景美联储主席伯南克称美国或将启动第三轮货币量化宽松政策美元指数大跌，原油，黄金，农产品期货暴涨，通货膨胀预期强烈12月5日国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌视频讲话要点，明年中央执行的是“宽财政、紧货币”，货币政策由宽松走向稳健，美国连续的货币量化宽松政策将加剧全球通货膨胀的预期，在全球经济一体化的今天，全球通货预期大环境不变的前提下，一国的力量总显得单薄，预计国内通货膨胀预期仍将持续加剧，硬通货，如：黄金、不动产、石油等需求量仍将持续放大。政策解读政策预览新国十条新五条省六条2010年常州楼市政策详情2010.4.152010.9.282010.9.28政策效果?新国十条出台后，2010年5-7月份，住宅成交价格一路攀高的走势有所扭转，经历3个月左右的低迷后，从8月中旬开始，市场有回暖迹象，量价齐升；?2010年9月29日，新五条出台，首付、利率到限购等一系列政策接踵而至，然而10月份市区住宅市场量价齐升，进入11月份以来，开盘项目仍然呈现热销态势，龙湖香醍漫步开盘即售罄。即：就目前来看：新政对市场的影响相对有限。政策预测2010年宏观调控政策不断出台，只有银行信贷紧缩政策对房地产市场产生了一定的影响，但并未改变房价继续攀升的趋势；如果房价上涨幅度仍然高于预期，更严厉政策的出台可能性将会大大增加，特别是房产税政策的执行对市场的影响最大。土地市场城市发展重心将向东北部偏移，我项目地段优势更加彰显从城市横向发展来看：钟楼区政府的西迁，经过将近五年的发展建设，已经趋于成熟。伴随常州“十二五规划”的实施，北部新城、青龙生活区以及城东戚墅堰片区逐渐成为城市发展重点。即：以新市府为重心的东北方向地产价值将凸显，进一步拉升我地块的价值。九龙仓黄河路以南玉龙路以土地高价外围化成交万达通江大道以西巢湖路以西地块（10.11）南地141947/315.6/3945.1（10.6）74425/249.9/937.2九龙仓汉江路以北玉龙路以拉升中心城区地产价值西地块（10.11）龙湖中华恐龙园南侧1、296174/311.9/3342.2号地（10.1）384720/395.1.4/4740佳兆业汉江路以北薛冶路以东地块（10.11）新北区景瑞青龙生活区QL-030118101819/319.5/2178.6本案地（10.10）名城飞龙居住区地块93045/537.4/3358.6（10.6）市政府常发龙城大道南、横塘河东401947/275.7/2578.6路东地块（10.10）三井房产三井河以北泰山路145630/369.4/2216..6以西地块（10.2）45390/339.3/5089.2火车站新城紫云地块（10.2）、汽车185080/200.3/1201.6元顺银杏路北侧、月季路西站侧地块（10.9）城西区诺城国际龙城大道南侧、湾63260/448.9/2805.9老城区城路西侧地块（10.2）162920/188.2/1129.4新城三井块河以南兴业路以北地（10.6）天顺青洋路西侧、东方西路55585/191.9/1439.2北侧地块（10.5）城东区96620/179.4/1350.7保利银杏路北侧、月季路东侧地块（10.9）海洲建设青洋路西侧、东方96780/434/2958.9路南侧地块（10.6）绿地聚湖路南侧、长沟路两74540/213.3/1287.9侧地块（10.11）174555/249.3/1495.6常发美然印染厂及周边地块（10.10）绿城武宜路西侧地块80930/332/2766.5（10.7）169968.2/336.7/1870双益武宜路聚湖路东北角地常发古方路南北侧、玉塘路块（10.9）西侧地块（10.11）武进区72316/300/1350.6305597/365.6/2825.7星河玉塘路西侧地块新城前黄高级中学东侧地块（10.4）2010年重点成交地块分布图（10.11）394575.4/202.2/1083169035/404/2525滨湖建设西太湖环湖路、兴土地参数：开发商/地块名称/成交年月/占地面积/每亩均价/楼板润地利长虹路高块架两侧沿湖路地块（10.4）常武路东地（10.6）价，169968.2/104.6/392.358405/279.5/2348.8紫色为一线房企地块，红色为常州本土龙头企业地块住宅市场概述10年成交量“略”有回落，价格继续走高09年—10年11月常州市住宅供销分析?年度走势：08年遭受金融危机，整体市场表现较为平新增量成交量成交均价淡，09年楼市政策利好促使常州楼市“量价齐升”，10年楼市9007000调控政策频出，成交量略有回落，但价格继续走高；600550040003002500?10年走势：与09年前十一个月相比，10年前十一月新增量0100006年07年08年09年10年1-11月、成交量、成交均价环比分别新增量568.04595.22536.86576.5517.67↑10.85%、↓11.77%、↑29.1%，整体市场表现为“高位徘徊”成交量400.9495.3408.27849.28637.22。成交均价36543891399844765685存量去化周期变化情况（月）2010年常州市住宅供销分析新增量成交量成交均价150700017550015.7810014.424000502500010008.158.9410-110-210-310-410-510-610-710-810-910-1010-11新增量38.4225.1938.8278.3139.7546.2716.5637.29110.8852.4533.73成交量64.8234.8867.2782.3340.0644.4131.337.8274.498.361.63成交均价50584935516258144906490452435584604066006643备注：存量去化周期=年底可售余量/当年月均去化量06年07年08年09年10年1-11月整体市场小结?在全球通货膨胀大背景不改变的前提下，即使国内货币政策收紧政策持续实施，但是在全球经济一政策方面体化的环境下，通货膨胀预期仍将持续，并且2010年历次房地产政策效果均无法达到预期，也验证了不动产作为硬通货的需求量仍未下滑?常州城市发展重心预计向东北偏移，我项目地产价值持续放大，并且中心城区土地供应量土地市场小，2010年成交土地均集中在城市外围区域，并且土地价格飙升，中心城区土地在稀缺中体现价值，将支撑中心城区地产价值的提升?2010年住宅市场存量去化周期仅为9个月，整体市场表现为供不应求的态势，尤其是10月份以后住宅市场，新增供应量持续小于成交量，住宅市场竞争环境极为宽松，同时成交均价年增长率超过29%，高档住宅成交量稳步增加。综合以上因素，住宅市场供不应求，高档住宅成交量稳步上升，通货膨胀预期加剧只会带来不动产需求，尤其是地段稀缺性物业的持续上涨，土地市场成交热点区域外围化，中心城区供应量持续下滑，城市重点的偏移等利好因素均将推动我地块地产价值的上行。目录一、宏一、宏观环观环境分析境分析二、地二、地块属块属性性研研究究11、政策解、政策解读读11、、区区位及配套位及配套22、土地市、土地市场场特征特征22、、环环境及房地境及房地产产价价值值分析分析33、住宅市、住宅市场概场概述述33、地、地块属块属性性综综合分析合分析三、高档住宅市场剖析四、地块市场定位1、高档住宅定义及分布1、地块SWOT分析2、高档住宅市场量价分析2、参考案例解析3、高档住宅产品分析3、目标客群锁定4、高档住宅市场小结4、项目市场及产品定位建议地块属性——控规指标宗地规模小、规划较为受限?宗地规模小，总建仅4.6万㎡；?容积率高，并且有限高要求，不利于规划；?地块呈现L型，规划难度较大；新北实验宗地小学我宗地占地面积10742㎡海事大楼容积率4.36粽建筑面积≤46850㎡建筑密度30%建筑限高100米地块属性——地块四至及现状市政配套，奥体资源显优势，沿河商业需谨慎新北实验小学已投入使东至三井河，水景资源用，教育资源丰富，但在产品规划中可适当利受道路影响，地块商业用，但沿河商业价值较价值无法充分发挥三井河小宗地市政府新北实验小学东南角，常州一流市政配该宗地与典雅花园紧套以及贵方的奥体中心资邻，相互竞争，相互源，在配套及产品附加值配套典雅花园均相对较高地块属性——地块四至及现状地块平整，无拆迁，可择机施工地块现状：?地块方正、平整，与周边道路基本持平，目前为净地；?地块中海事局办公楼外立面已基本完工；?项目自然环境优美，有大片市政绿地。海事大楼地块属性——区位交通地段稀缺、路网发达，具备做高档住宅的地段及交通条件直达项目公交系统有B12、24路—B12：恐龙园-红梅公园—24路：长贸中心-清潭?龙江高架方向项目位于市政府西1.4公里/3分沪宁高速方向侧，地段上具有绝对钟3.7公里/7分稀缺性，具备做高档钟住宅的地段条件；?项目周边路网发达。我项目恐龙园方向3.6公里/7分钟距离市中心及高速、西新桥方向高架、