谨呈：笋江路项目整体物业发展建议奋进，我们永不止步…2010.08本报告是严格保密的。报告撰写思路属性界定区域分析竞争机会分析发展战略规划构想核心问题导出?城市层面?主题定位?总体概念布局?区域层面写?各物业形态商酒字住?商业发展建议业店宅发展方向楼?开发节奏与启动区策略本报告是严格保密的。城市属性城市属性：海峡西岸经济区中部枢纽城市、国际消费品制造业名城、现代化的工贸旅游港口城市。福建三大中心城市之一，经济总量连续11年名列全省第一，是福建省经济中心。2009年国民生产总值成功突破3000亿大关。泉州有七匹狼、九牧王、安踏、安尔乐、心相印、富贵鸟、柒牌、利郎、劲霸、亲亲、福马、特步、匹克等几十个中国名牌产品。泉州对外贸易频繁，厦门港出口货源80%来自泉州，厦门机场客源70%来自泉州。泉州交通发达，已形成晋江国际机场、福泉高速公路、泉厦高速公路、泉三高速公路、泉州绕城高速公路（在建）、福厦高速铁路客运专线、324国道.漳泉肖铁路，泉州港、石狮港、肖厝港等为骨干支撑的综合交通运输是中国历史文化名城，旅游景点甚多。文庙、开元寺、清源山、崇武古城、安平桥、洛阳桥……本报告是严格保密的。区域属性区域属性：目前区域形象较差，配套薄弱，生活不方便，片区较为陌生。?周边低矮民房和工厂，较为嘈杂，影响区域形象。?目前生活配套少，生活不便。?交通出行不便，公交线路少。?近距离生活配套少，新华都、永辉超市都距离本案较远。?金融网点少；?缺乏大型餐饮娱乐休闲场所；?市政配套有待进一步完善。本报告是严格保密的。区域属性区域属性：集商业服务、商务办公、文化娱乐与大型居住区于一体的新城市次中心，助推区域房地产的发展。根据《泉州的产业结构布局》，泉州分为八大城市组图，本案隶属江南组团，是一个正在全新规划的新组团，是“东进、南下、西拓”的重点建设城市新区，具有泉州“新浦东”的美誉。江南新区三大片区?江滨片区?中心公园——乌石山片区?高新园区江南新区功能定位大力发展商贸和物流服务业，形成以产业重构为主导的新区建设模式。新区设计的总体思路“整体规划、成片开发”，把江南新区建设成为生态环境优美、空间形态丰富、建筑造型典雅的现代化新城区。本报告是严格保密的。区域属性区域属性：未来随着交通的完善和学校企业的导入，区域面临快速发展契机。江南新区前期定位——城市次中心，开发模式是：居住区为主，旅游结合地产的模式江南总部经济区呼之欲出，目前已经有15家商会报名入住新宇城市综合体新宇城市综合体泉州七中江南校区10月动工建设泉州七中江南校区及周边项目包括泉州七中江南校区、鲤城区第三实验小学、鲤城区第二实验幼儿园，地址选在江南高峰社区西侧至池峰路段，规划用地157亩（中学114亩、小学30亩、幼儿园13亩），计划投资1.8亿。本报告是严格保密的。项目属性项目位于6600亩江南新区核心区域，笋江路南侧，繁荣大道以西，火炬路以北。周边多个工业区聚集。泉5三江南高新技术产业园区.5高K清濛经济技术开发区、M速北峰工业区周边工业区聚集光电信息产业基地新车站4.5KM滨江汽配基地随着产业聚集效应的形成，未来产业将会不断导入，区域内人口将会不断增加。本报告是严格保密的。项目属性交通：项目对外交通优越。地块三面临路，内交通易达度高。地块周边交通路网密集泉三高速，南环路、笋江路笋江路、江滨大道、兴贤路等四条路笋江交通干道经过周边，交通条件十分优越。本案繁荣路内交通易达度高本案东西两侧均临路，进入无项目的通达性好。名路无名路繁荣路本报告是严格保密的。地块属性总用地面积36亩，土地平整，南临南低渠支渠，未来东面为湿地公园。地块规整，可利用率高湿地公园现状路笋江本案繁荣路无名路南低渠支渠景观资源地块现状本报告是严格保密的。项目属性指标分析：中等规模、高容积率、酒店商住复合多物业形态。其中，酒店用地23亩，容积率4.5，计容积率建项目用地规模：36亩筑面积6.94万平米；商住用地13亩，容积率3.5，计容积率建筑面积3万平米；建筑高度：酒店90-150米，住宅60—80米；规划要求打造区域标志性建筑；90/70的限制条件决定了本项目住宅户型以中小户限制条件：90/70规定型为主。本报告是严格保密的。项目属性界定项目属性界定：沿海经济发达城市，城市快速发展区域，中等规模，复合业态。优势：?交通便捷；?享有优势教育资源；?紧邻湿地公园，具有优势景观。项目具有诸多方面的优势；随着周边规划逐步完善，区域关注劣势度将会得到迅速提升。：?配套尚为薄弱；?区域认知陌生。本报告是严格保密的。开发目标及核心问题开发目标设想1、速度及目标要求：核心问题?尽快启动；2、利润目标及要求：6.9万方的商业如何分解并实?满足公司的利润目标；现快速去化？?尽快回笼资金；面对新宇直接竞争，我们商业3、产品目标及要求：的出路何在？?控制酒店档次，商业尽量不持有。本报告是严格保密的。基于核心问题的报告分析框架1、城市层面泉州的城市发展对客户的影响？2、区域层面区域规划利好、产业导入、交通完善会产生哪些新的需求？3、竞争层面通过分物业形态的分析，寻找市场机会？本报告是严格保密的。报告撰写思路属性界定区域分析竞争机会分析发展战略规划构想核心问题导出?城市层面?主题定位?总体概念布局?区域层面写?各物业形态商酒字住?商业发展建议业店宅发展方向楼?开发节奏与启动区策略本报告是严格保密的。城市发展分析泉州的房地产市场未来板块划分将逐渐清晰，形成五大鲜明的价值区域。经典名门：复式均价12000元/㎡；西湖中心市区板块湖景花园：均价12000元/平米；板块聚鑫商业广场：住宅9500元/㎡；中骏财富中心：均价7500元/㎡；城东洛江板块嘉琳广场：均价5800元/平米；未来四级花园：住宅6400元/㎡；江中心市城东洛演南区板块江板块东海湾：均价7400元/㎡；变板东海板块滕王阁：均价8500元/平米；块中骏西湖1号：均价9300元/㎡；西湖板块南益西湖豪庭：均价8500元/平米东海；板块福隆星城1期：均价5300元/㎡；江南板块摩卡小镇：均价5400元/平米；五大板块中，江南板块物业价值最低。板块是如何演变的？本报告是严格保密的。中心市区板块中心市区板块：依托浓厚的商业底蕴，成熟的配套（医疗、教育、金融)，已成为泉州成交均价最高的区域。泉州的经济、政治、文化中心地位不可撼动。闻名全国的中山街中心城区板块-经典名门：?总建筑面积12万㎡?营销诉求：城市中心地王，家中的公园，公园中的家?主力户型：2、3#楼王主力户型为50套空中叠加复式楼房，最小面积260㎡泉州最早的商业街，目前依然是泉?价格：楼王均价12000元/㎡州人主要购物街区中国银行开元寺东西塔泉州丰泽金融街中心城区板块以泉州人民银行高端客户为主。但中兴业银行金融中心心城区地块稀缺，未建设银行工商银行来向外扩散发展。保险大厦开元寺是泉州香火最旺的寺庙之一。本报告是严格保密的。西湖板块西湖板块依托泉州最大的水景公园（1600亩西湖公园）和城市名山（清源山），形成集高新科技产业、现代物流、文化、旅游、商业、居住、休闲为一体的综合都市区，成为泉州市的生态新城。西湖1号西湖公园西湖公园是全国最大的人工淡水湖，也是泉州最大的公园，风景十分迷人。清源老君岩清源山是泉州-西湖1号：有名的旅游区。?规模：占地面积100亩，总建筑面积20万景点也老君岩㎡最为有名。?营销诉求：20万㎡高尚国际社区?楼王主力户型：140㎡以上?闽台缘博物馆泉州博物馆价格：13500元/㎡左右西湖板块拥有泉州最美丽的自然文化旅游景景观资源，成为品牌开发商的必点众多。争之地。产品以别墅、洋房、大面积套房为主。本报告是严格保密的。城东洛江板块城东洛江板块依托华侨大学、海峡体育场馆、微软电子产业基地、企业总部，将打造为集教育、医疗、运动、高新技术产业为一体的生态宜居城市次中心。海峡体育馆甲级体育建筑，福华侨大学华侨大学是福建建省最现代化的体省为数不多的优育场馆。可承办国质高校，为闽南际性单体赛事，大培养无数的高素型演唱会、展销会质人才。等。企业总部城东片区总部区选址于城东组团东侧，项目总用地约182亩。配套建设银行、会议、餐饮、展览、商业等功能，布置7栋25到43层的高层办公建筑，规划总建筑面积约50.17万平方米，建筑高度控制在大盘林立，知名开发商助推区180米以内。域楼盘品质升级；区域关注度财富中心高，城市基础建设块，整体成总建筑面积：120万平米熟指日可待。未来成为泉州最诉求：世界级建筑，超级综合体户型：一期御景湾90㎡两房、126㎡三房佳居住板块。均价：1#—4#，7500元/㎡，5#8000元/㎡本报告是严格保密的。东海板块依托良好资源景观（大小桃花山、观音山、东海、晋江）、畅通的交通路网以及行政中心的迁移，泉州新的政治文化中心的定位使其成为泉州最具有升值潜力的板块东。海隧道晋江大桥泉州新的市政府搬迁至东海以后，东海将成为泉州新的政治文化中心。后渚大桥后渚港东海板块的优势日渐凸显，企业总部、泉州第二医院、泉州一中、晋光小学、实验幼儿园……晋江大桥、后渚大桥、洛秀大桥，规划中的乌屿大桥、东海板块-东海湾：石狮大桥?规模：一期规模1500亩，一期总建筑面积200万㎡交通网络东海隧道、沿海大通道、泉秀路?营销诉求：国际海湾生活区，泉州中央湾区晋江机场?和园主力户型：145-160平米的三房、四房斗尾港、秀涂港、后渚港?价格：和园均价7500元/㎡本报告是严格保密的。板块对比总结中心板块：文化、政治、经济中心西湖板块：旅游、度假，健康养老功能定位东海板块：未来城市中心城东板块：泉州最佳居住板块中心板块：商业、教育医疗、金融网点西湖板块：清源山、西湖公园在功能定位、资