谨呈：秦皇岛博辉房地产集团有限公司天下武功天下武功唯唯快快不破不破剑走偏锋以快取胜——戴河国际、戴河海岸快销方案北京鑫尊房地产顾问有限责任公司做最具实效的房地产综合服务商报报告思路告思路主体Why:Why:为为什什么么要快要快销销what:what:什什么么是快是快销销how:how:如何如何实现实现快快销销能否提前回款能否提前回款千万千万附件鑫鑫尊尊简简介介服服务内务内容容做最具实效的房地产综合服务商Why:Why:为为什什么么要快要快销销Why:Why:为为什什么么要快要快销销政策因素政策因素战战略因素略因素规划规划因素因素做最具实效的房地产综合服务商2009年底，政府密集型出台了一系列政策政策因素政策因素货币政策适度宽松二手房营业税遏制部分城市房价拿地首付上调国务院12月15日要宏优惠由2年恢复至求：观?政货币政策将在宽松5年：要增加普通商品住拿地首付不低策房的有效供给；基础上微调，针对国务院12月9日于50%：?(明年的货币政策，出台有关“个人住要继续支持居民自12月17日五部200会议指出，将继续房转让营业税征免住和改善型住房消费委打击开发商9实施积极的财政政时限由2年恢复到，抑制投资投机性购囤地炒地，拿年底策和适度宽松的货5年，其他住房消房；地首付不得低)币政策。费政策继续实施”?要加强市场监管；于50%。的规定。?推进保障性安居工程建设。做最具实效的房地产综合服务商上半年利好，下半年不可预期政策因素政策因素?2010年计划的信贷投放是7.5万亿，上半年延续2009年宽松政策；?政府密集出台抑制房价上涨政策，2010年下半年显现效应逐步呈现。专家预计：2010上半年房地产形势利好，下半年不可预期。鑫尊观点：?以北京人为首的购买者对于政策影响非常敏感，下半年利空因素会增加购买者观望程度；?因此，本案要快速销售，快速回笼资金，落袋为安，规避不确定风险。做最具实效的房地产综合服务商博辉集团不仅是开发商，更是承担南戴河片区发展建设责任的城市运营商战战略因素略因素?多项目多层级运作，将使开发企业无论是开发力度、资金要求、品牌力都将上升到新的高度，同时将产生整体区域运营整合的需求。?本案是博辉集团的两个在售项目，另外白玉庄、环游世界宫项目再进入运作，将是四个以上项目同时操作，将是南戴河区域同时操作项目最多，同时肩负此区域房地产再次发展的主要力量；?博辉集团在南戴河阶段性城市建设中起到决定性作用，承担了更多社会责任。做最具实效的房地产综合服务商从博辉战略布局来说，本案肩负快速回款的任务战战略因素略因素?在博辉地产开发的几个项目中，环球世界宫将成为博辉标志性项目；白玉庄项目开发周期偏长，需要本案承担回款任务；?作为集团发展战略中的重要环节，也要求本案快速销售回款。做最具实效的房地产综合服务商北戴河新区的规划对本案影响规划规划因素因素秦皇岛市北戴河新区总体规划必定先以南戴河开始向昌黎逐步建设，但此规划尚有不确定因素，并且实施并非一朝一夕能够完成。?长远来看，北戴河新区总体规划对本案销售有利；?在2010年，此区域规划对本案销售借势利用价值不大。做最具实效的房地产综合服务商为为什什么么要快要快销销——总结总结?从政策、区域规划和战略布局三个方面来看：1、政策层面要求本案快速销售，以规避不确定因素造成的不利影响；2、博辉集团的开发战略布局，要求本案必须快速销售、快速回笼资金，以保证实现企业战略目标；3、北戴河新区规划长远来看对本案销售利好，但短期借势不大，客观上不能减缓销售速度来等待区域升值带来的产品升值。鑫尊观点：本案必须要快速销售！做最具实效的房地产综合服务商what:what:什什么么是快是快销销what:what:什什么么是快是快销销供供应应分分析析市市场场存存量量竞争竞争分分析析快快销说销说明明做最具实效的房地产综合服务商周边项目分布图供供应应分分析析?目前南戴河区在售绿茵港湾戴河新城13个项目，潜在供滨海新城给1个项目；除戴河鸥洲倚海45°新城外，更多小规模戴河国际蓝湾观海公寓项目供应，而本案两戴河海岸盛华苑个项目分别为4.4、戴河龙湾戴河苑海巢海岸别苑5.4万平方米。：开盘销售项目金海岸：未开盘项目戴河庭院做最具实效的房地产综合服务商本案占市场存量的近七分之一市市场场存存量量项目名称在售面积潜在面积市场存量?南戴河目前开盘项目在售面积海岸别苑0.40.20.6绿茵港湾6.70.06.734万平方米；戴河苑0.01.21.21.70.01.7?整体市场存量超过73万平方米海巢戴河龙湾2.21.71.7；戴河国际0.11.61.7鸥洲0.626.226.8?本案的市场供应达到近10万平滨海新城3.010.013.00.70.00.7方米。金海岸倚海45°0.60.00.6盛华苑0.80.00.8蓝湾观海公寓0.20.00.2小结：本案占市场存量约七分之一戴河新城17.60.017.6。合计34.640.973.3单位：万平方米做最具实效的房地产综合服务商南戴河市场项目销售状况竞竞品分品分析析项目名称产品形式开盘时间均价销售率月销售套数海巢小高层2009年10月1000030%48金海岸高层2007年5月800092%40倚海45°高层2006年10月700090%33蓝湾观海公寓高层2007年10月680090%6海岸别苑多拼2007年12月1350065%--　鸥洲小高层2009年6月400090%90滨海新城高层一期2008年5月350070%60绿茵港湾多层二期2009年8月280030%56戴河新城多层2007年1月360080%50　盛华苑多层2007年7月310065%6做最具实效的房地产综合服务商本案月均销售套数应以45-60之间作为快销标准快快销说销说明明比照项目名称开盘时间销售均价月销售套数海巢2009年10月1000048金海岸2007年5月800040倚海45°2006年10月700033蓝湾观海公寓2007年10月68006海岸别苑2007年12月13500较差鑫尊观点：竞争项目最多月均销售套数48套，但就鑫尊对南戴河市场理解和对本案的分析，判断本案月均销售套数在45-60套之间，为快销标准。做最具实效的房地产综合服务商850套，月均销售销售45套需要19个月快快销说销说明明2010年2011年1月3月5月8月11月1月3月5月8月11月时间节点入场认购期开盘期持续期保温期二次开盘期持续期尾盘戴河国际100套140套80套120套40套18套戴河海岸80套50套130套30套64套销售率11.8%25.9%15.3%29.4%8.2%9.6%年销售率53%37.6%总销售率90.6%做最具实效的房地产综合服务商850套，月均销售销售60套需要14个月快快销说销说明明2010年2011年1月3月5月8月11月1月3月5月8月时间节点入场认购期开盘期持续期保温期强销尾盘戴河国际100套180套80套110套28套戴河海岸130套60套120套52套销售率11.8%36.5%16.5%27.5%9.4%年销售率64.8%27.5%总销售率92.3%做最具实效的房地产综合服务商项目总销金额：4.05亿元快快销说销说明明总销售额：戴河国际可售面积：3.3万平方米，均价6300元/平方米；戴河海岸可售面积：3.4万平方米，均价5800元/平方米；总销售额：4.05亿做最具实效的房地产综合服务商入市时机说明快快销说销说明明选择5月份开盘的原因：一、考虑3月份才能拿到预售证，经过2个月的蓄水，前期需积累一定量的客户；二、5月份是海景项目的销售旺季，旅游人数增多，并且可以做体验式营销。做最具实效的房地产综合服务商推售策略说明快快销说销说明明前期主推房源以戴河国际和戴河海岸小户型为主，购买客群可任意选择精装产品或是毛坯产品，以此达成快速销售、快速回款的目的，同时在销售的过程积累一定量客户，待小户型房源消化到一定阶段，实施老带新同时开始挖掘新客户资源，用来消化戴河海岸部分大户型。做最具实效的房地产综合服务商什么是快销快快销说销说明明——总结总结?鑫尊认为：月销售至少60套，销售周期在14个月左右，即视为快销。做最具实效的房地产综合服务商how:how:怎么实现怎么实现快快销销how:how:怎么实现怎么实现快快销销产产品分品分析析快快销营销销营销推推广广费费用用品知产产品认认知客客群群定定位位如何快速售如何实现实现快速销销售做最具实效的房地产综合服务商产品认知——戴河国际产产品分品分析析?户型面积30-50平米，小户型低总价，精装修，适合作为投资型产品；?位于南戴河前进路东段，是下京沈高速由联峰山环岛至南戴河第一站；?价格定位合理，有一定投资潜力，利于快速销售；?总建面4.36万平米，可售500套体量在当地算较大规模。虽然低层户型不能观海，但总体来说具备快速销售的基本条件。做最具实效的房地产综合服务商产品认知——戴河海岸产产品分品分析析?户型面积以80-120两居为主，对客户门槛要求较高。以北京为首的外地人对大户型成交速度较慢；?过多房源不能直接观海，产品规划设计不符合海景房特点，降低了产品价值；?销售期内为期房，工程形象不如竞品。要使戴河海岸快销，必须准确定位客户，拓宽组织客户渠道、提高成交率。做最具实效的房地产综合服务商产品认知产产品分品分析析总建面4.36万平米体量小，销售周期短★★★★★户型面积30-50平米小户型总款少，有利于快销★戴3座17层精装海景公寓、配套相对完善，促进河产品★★国独立商业、商务办公销售支持快销际投资潜力巨大，利于★★★价格低于市场价入市销售★总建面5.4万平米体量小，销售周期短★★户型大，对购房客户135、122