华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING「华中企业城1号楼」LOFT营销执行报给\给\金寓-1.jpg浙联顾问Toenhancethevalueofthetrust告fromaprofessionalconsultant信赖源自专业顾问提升价值Toenhancethevalueofthetrustfromaprofessionalconsultant1华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING“独特的汉口北、唯一的华中企业城”，这是本案的价值基石所在！本案1号楼营销将着重从以下几方面来思考：?汉口北板块，区位价值独特、发展前景远大，但未来发展存在一定不确定性；?华中企业城在汉口北板块的独特性与唯一性价值，是本案与区域重叠性物业（公寓）竞争的利器所在；?在宏观政策重压及房产税预期下，如何凸显本案的差异化价值以吸纳投资客群，是本案营销制胜的关键;?介于本案工业用地属性，公寓营销将面临“土地性质、使用权年限、首付高、高水电费、厂区对住居影响”等诸多问题，如何降低或规避这些问题对客户影响，也是本案营销必须解决的问题。信赖源自专业顾问提升价值Toenhancethevalueofthetrustfromaprofessionalconsultant2华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING报告思路第一部分第二部分第三部分客群定位营销策略营销执行?宏观新政VS客群?客户蓄势策略?直销行动执行?VIP行动执行?项目价值VS客群?营销问题解决策略?营销问题解决执行?客户群体定位?推盘与价格策略?推广策略与执行信赖源自专业顾问提升价值Toenhancethevalueofthetrustfromaprofessionalconsultant3华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING第一部分第二部分第三部分客群定位营销策略营销执行?宏观新政VS客群?客户蓄势策略?直销行动执行?VIP行动执行?项目价值VS客群?营销问题解决策略?营销问题解决执行?客户群体定位?推盘与价格策略?推广策略与执行信赖源自专业顾问提升价值Toenhancethevalueofthetrustfromaprofessionalconsultant4华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING※1、各地要加大宏观调控力度。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内从“国十条”到“国五条”，只有“更”严没有“最”严限定居民家庭购房套数。严格实行问责制。2、完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。?3、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。?4、切实增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。?解读：5、加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订中央控制房价的决心异常坚定；坚决打击投资、投机行为；“阴阳合同所有政策均针对”等行为。涉及民生的住宅市场。信赖源自专业顾问提升价值Toenhancethevalueofthetrustfromaprofessionalconsultant5华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING※从“国五条”到“汉六条”，政策在武汉软着陆武汉市近日发布了房地产调控细则（共六条内容，简称“汉六条”），涉及信贷、税费、住房保障等。但其中，外地城市关注度较高的限购令、预售资金监管等措施没有提及。汉六条”的主要内容，是9月底出台的“国五条”和上周出台的“鄂六条”的延续。调控细则最多的内容是信贷和财税政策。如首套房首付三成，二套房首付不低于五成、贷款利率不低于基准利率1.1倍；第三套及以上贷款停发；对不能提供相应证明的外地人停贷。税费方面，家庭首套住房税费予以优惠等。解读：中央政策硬条条在汉延续执行；灵活条款不在武汉执行；武汉不属于房价过高、过快增长城市之列？信赖源自专业顾问提升价值Toenhancethevalueofthetrustfromaprofessionalconsultant6华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING※“新政”出台后市场客群的结构性变化刚性需求：：虽首付提高一成，其他没有限制，将是支撑住宅市场的主体改善需求：被“认房不认贷、首付与利率提高”属于政策“误杀”政策遏制的对象，部分被利率政策吓退，开始观望；投资需求：部分受投资渠道狭窄限制及存款负利率的推动，仍然待机而动；但将集中出现在“出租、升值潜力大”及非住宅性质项目中。投机购买被政策完全扼杀，改善性购买被误杀，刚性需求成为支撑市场的主体，投资性需投机需求：将被“首付、利率、外地户口购房限制、营业税”等针对性求被政策威慑，但投资前景好的项目仍会吸引投资客出手。政策完全遏制。信赖源自专业顾问提升价值Toenhancethevalueofthetrustfromaprofessionalconsultant7华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING浙联观点：“宏观政策”，对本案相对有利：一是本案属于工业综合性质，不受住宅政策所限，二是汉口北的投资预期对吸纳投资客群具有一定的促进作用。本案面临的主要问题是：一是受“区域工业属性、交通生活配套严重缺乏”的限制，吸纳“刚需”有限，二是房产税的实施将对本案的投资需求存在较大的反制。如何凸显投资价值、吸纳投资客户及区域自用型投资客户，是本案营销制胜的关键。信赖源自专业顾问提升价值Toenhancethevalueofthetrustfromaprofessionalconsultant8华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING第一部分第二部分第三部分客群定位营销策略营销执行?宏观新政VS客群?客户蓄势策略?直销行动执行?VIP行动执行?项目价值VS客群?营销问题解决策略?营销问题解决执行?客户群体定位?推盘与价格策略?推广策略与执行信赖源自专业顾问提升价值Toenhancethevalueofthetrustfromaprofessionalconsultant9华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING?汉口北VS盘龙城※从板块属性来看——绝然不同住居版块盘龙城，作为汉口城区的外盘龙城版块黄陂市场版块延，主要定位住居，目前集天玺花园F阳光城08经典哥特帝景汉口北版块中了30余个大型住宅项目巢NEST美景天城中国院子衔生·领袖岱小商品城华中企业城盘龙湾人和天地黄四季美各项目配套公寓；汉口北，作为武汉与市外F天下创业城高速五洲建材汉北康城香槟半岛日月山水家具CBD的商贸跳板，主要定位于商罗纳河谷摩卡小镇…..贸流通，规划为十大市场群巨龙大道汉口北大道及配套。盘龙城与汉北北版块属性绝然不同。汉口信赖源自专业顾问提升价值Toenhancethevalueofthetrustfromaprofessionalconsultant10华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING※从纯住居条件来看——优劣明显公共交通生活配套版块环境小区环境版块氛围社区氛围102030405060708090100从“生活配套、生活环境、住居氛围”等住居条来看，盘龙城经过多年的发展与住宅项目的集中开发，盘龙城的住居条件与汉口版块相比，处于明显优势。信赖源自专业顾问提升价值Toenhancethevalueofthetrustfromaprofessionalconsultant11华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING※从住宅销售价格来看——基本相当从“住宅销售价格”来看，盘龙城住宅销售价格主要集中在3500-4000元/平米；汉口住宅主要为几个市场的配套公寓，销售价格在4000元/平米左右；盘龙城条件与汉口版块住宅价格基本相当。信赖源自专业顾问提升价值Toenhancethevalueofthetrustfromaprofessionalconsultant12华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING浙联观点：盘龙城已经形成住居板块，汉口北定位于商贸市场板块；汉口北版块的“住居环境、生活配套、住居氛围”明显不足，与盘龙城相比处于绝对劣势；汉口北版块的“住宅”价格与盘龙城相比基本相当，没有优势；从吸纳城区因“高价”挤压而外迁的自住型群体来看，汉口北板块很难与盘龙城形成竞争，本案公寓必须依托版块内外的投资客群消化。信赖源自专业顾问提升价值Toenhancethevalueofthetrustfromaprofessionalconsultant13华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQ