GemdaleCorporationgin科学筑家ivLfoecniecSehT金地长沙观音岩项目资料金地集团概况金地集团是一家以房地产开发为主营业务的上市公司。?金地初创于1988年，1993年开始正式经营房地产，2001年，金地（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市（A股代码：600383）。?历经二十年探索和实践，金地集团现已发展成为中国地产行业内极富特色与竞争力的全国化品牌公司。?构建起以深圳、北京、上海为中心的华南、华北、华东区域布局，在深圳、上海、北京、广州、天津、烟台、武汉、长沙、西安、沈阳、大连、南京、杭州、宁波、绍兴、珠海、东莞、佛山18个城市进行房地产开发，全国性的战略布局日益巩固。项目概况?位置：项目位于湖南省长沙市望城县黄金乡观音岩水库北岸。?距长沙市CBD五一广场18公里路程，距长沙市政府10公里路程，距望城县政府13公里路程。观音岩项目长沙市委、市政府CBD五一广场项目临近长沙市委市政府，距长沙CBD五一广场车程在30分钟内项目概况规模：占地约1200亩，暂定容积率0.67，建面约50万平米。北临规划中的银北临规划中的银东临望城县交东临望城县交星路和占地星路和占地11001100距望城县政府距望城县政府1313公里公里通主干道之一通主干道之一余亩的百果园余亩的百果园，车程约，车程约2020分钟分钟的雷锋大道的雷锋大道虎脑坡虎脑坡铁家坳铁家坳黄山坳竹子冲竹子冲黄山坳金盆山金盆山距长沙距长沙CBDCBD五一广场五一广场1818公里，车程约公里，车程约3030分分西南侧靠近长沙西南侧靠近长沙西南临观音岩水西南临观音岩水钟钟仅有的两个高尔仅有的两个高尔库（又名观音岩库（又名观音岩夫球场之一的夫球场之一的2727湖）和白鹭岛湖）和白鹭岛洞龙湖高尔夫洞龙湖高尔夫东南临中粮北纬东南临中粮北纬2828度度1.政策环境1营销环境2竞争分析?09年政府出台的4万亿经济刺激计划，虽然将09年经济增长率有效地3产品分析维持在8%以上，但带来的副作用是强烈的通胀预期。4SWOT分析?PMI和M1、M2增速都显示目前经济处于活跃扩张状态，尤其是M15客户分析增长率高企，也意味着国内仍有大量“热钱”在等待合适的投资渠道去释6市场定位放。?国人传统投资渠道也是目前仅有的两条渠道就是股市和楼市，经历了6000点巨幅回落至目前2400点的股市泡沫，加上国人惯有的买房置业心理，“热钱”中的大部分还是在等待楼市的复苏迹象。近期商业地产的突然火爆也证实了这一观点。?从政府4月份调控政策中加入“地方政府问责制”来看，继07年调控政策摸准“信贷”这个中国房地产市场的命门后，本次调控又找到了“地方政府官员政绩考核”这另一要害。且经历了天价地王频出挑战最高领导层权威的事件后，管理层对房地产市场调控的态度已有了彻底转变，未来房地产市场尤其是住宅市场将有望从目前纯粹销售改为售租结合模式。?二轮调控下长沙出台限购令的机率很小，近期长沙房价下降压力不大。?整体来看，2011年春节前市场维持现状的概率较大，春节后尤其是明年下半年政策面有望引来调控深化后的良性反弹。2.经济环境1营销环境2竞争分析经济高速发展3产品分析4SWOT分析人均GDP5客户分析6市场定位GDP?长沙经济发展近10年来始终保持快速发展态势，GDP增长率一直保持在两位数，从03年开始更是持续高于14%。2.经济环境1营销环境2竞争分析居民收入稳步增长3产品分析4SWOT分析5客户分析6市场定位?长沙人均可支配收入同样保持了两位数的增长率，09年已突破2万元。?人均消费性支出增长率存在起伏，但整体为向上态势，09年已突破1.5万元。2.经济环境1营销环境长沙人口及城市化率正逐年稳步提升2竞争分析3产品分析4SWOT分析5客户分析6市场定位注：2004年及之前的数据口径为户籍人口，之后为常住人口2.经济环境1营销环境2竞争分析?长株潭两型社会试验区3产品分析4SWOT分析?2007年12月14日，经5客户分析国务院批准、国家发改委正6市场定位式下文，批准长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会(简称“两型社会”)，建设综合配套改革试验区。长株潭城市群作为国务院批准的第四个经济特区，其无论对带动湖南经济的发展还是对促进中部地区崛起都起着举足轻重的作用。2.经济环境1营销环境2竞争分析?2020年长株潭“两型”社会建成3产品分析近期目标。到２０１０年，试验区建设全面启动，共建共享的综合基础设4SWOT分析施框架体系初步形成，以湘江为重点的流域综合治理和保护模式基本建立5客户分析，以清水塘、竹埠港为重点的循环经济发展初见成效，长株潭与周边岳阳6市场定位、衡阳、常德、益阳、娄底等市的区域经济一体化格局初步形成。人均ＧＤＰ超过３.８万元，总人口达到１４５０万人，城市化水平高于６０％。中期目标。到２０１５年，试验区建设纵深推进，资源节约、环境友好、产业优化等体制改革取得显著成效，资源节约和环境友好的产业结构、增两型社会分长方式和消费模式初步形成。人均ＧＤＰ达到６.７万元，总人口１６０三阶段完成０万人，城市化水平高于７０％，单位地区生产总值能耗比２００７年降低３５％，城市空气质量达标率９３％以上，饮用水源达标率为９８％、水功能区水质达标率为９５％，主要污染物排放量大幅削减。远期目标。到２０２０年，“两型”社会建设综合配套改革主要任务基本完成，资源节约、环境友好的体制机制基本形成，新型工业化、城市化发展模式基本建立，经济社会发展与人口、资源、环境协调发展的格局基本形成。地区人均ＧＤＰ达到１１万元，三市总人口１８００万人，城市化水平８０％以上。2009年长沙人均GDP5.7万元，人口664万，城市化率63%。2.经济环境1营销环境2竞争分析?大河西两型社会先导区3产品分析4SWOT分析?2008年初，长沙市河西的大5客户分析片区域被确定为建设“两型社本案6市场定位会”综合配套改革试验区的先导区。规划总范围约1200平方公里。?先导区定位：打造“两型社会”的先导区、高新产业的集聚区、城乡统筹的示范区、适宜人居的新城区和支撑发展的增长极。?到2020年，大河西先导区建成区面积将达200平方公里，人口约150万，地区生产总值达大河西战略下，望城县被纳入3000亿元。未来三年，大河西先导区将完成投资300亿元，基规划，给本案带来前所未有的本展现新区雏形。机遇。2.经济环境1营销环境2竞争分析3产品分析4SWOT分析5客户分析6市场定位武广高铁长株潭城际轨道交通规划规划利好利好地铁及过江隧道长沙城区旧城改造2.经济环境1营销环境小结2竞争分析3产品分析?宏观经济指标：长沙GDP总量、人均GDP、人均可4SWOT分析支配收入、人均消费性支出、人口及城市化率等指标5客户分析6市场定位近年来都保持了较为快速的发展态势，为房地产市场的发展提供了坚实基础。?外在影响力：长株潭两型社会试验区、泛珠三角、武广都市圈等总体战略规划的逐步实施，给长沙发展描绘了更加宏伟的前途，城际轨道交通、武广专线等基建工程的建设，大大增强了长沙城市竞争力及对周边区域的辐射力。?内在竞争力：湘江隧道工程等一系列的城市交通规划、老城区改造、一江两岸建设等，给长沙内在竞争力加分，为城市扩张和房地产行业发展提供助力。1.供求关系1营销环境2010年月均数据同比09年：量翻倍，价涨64%2竞争分析3产品分析年度数据2004年下半年200520062007200820092010前三季出让土地面积（万㎡）1356105076594111181704SWOT分析出让土地面积（亩）2025914476129879617117742,5525客户分析同比-17%30%-38%-71%出让建筑面积（万㎡）2451,1551,2561,6701,0373755766市场定位同比9%33%-38%-64%平均容积率1.811.892.482.542.523.173.39同比31%2%-1%26%出让土地总价(亿元）13.2662.2066.36195.1178.6438.3396.49同比7%194%-60%-51%地面均价（元/㎡）982102013082962191232415672地面均价（万元/亩）656887197127216378同比28%127%-35%70%楼面均价（元/㎡）542539528116875810221674同比-2%121%-35%35%累计月数612121212129出让地块总块数3410791105855439地块平均面积（㎡）39710569735576462726483992190243625长沙土地市场在07年出现了总价92亿元的全国地王，达到历史高点。08年商品房市场遭遇调整，行业内拿地心态转为保守，直至09年下半年才得以恢复拿地热情。2010年前三季度楼面地价已达历史新高，比之前的07年记录水平还高出43%。成交量方面，2010年前三季度的月均土地成交量（以建筑面积计）虽然仍未恢复到08年水平，但成交总量已超越09年全年。1.供求关系1营销环境目前供销比正好1.002竞争分析3产品分析4SWOT分析5客户分析14002.006市场定位12001.8010001.608001.406001.204001.00统计口径：2000.80长沙市内五区商品房00.602010.1-（含经适房等）2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年9月供应（万平米）222.11341.26468.82449.6584.19751.4937.491231995.961042销售（万平米）176.52251.6299.