目录部分目录第一部分：市场概述第二部分：本案质素解析第三部分：本案前期定位第四部分：五星公司简介前言前言五星派出专案小组对项目周边进行了走访调查之后，结合[雅郢项目]的规划设计条件，我公司整理出该项目脉络，以期奠定双方合作的基础。无可否认，由于先天的环境，片区的感召力不够，加上本案前期烂尾楼项目市场形象较差，因此[雅郢项目]处于一个较为被动的市场环境之下。第一部分：市场概述一、2010年全国房地产现状第一部分市场概述二、蚌埠市房地产市场调查三、区域环境及市场调查市场概述房地产新政回顾：“史上最严厉调控”4月17日住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。国家宏观政策6月7日住房和城乡建设部等三部门联合发出通知规范商业贷款二套房认定标准。近期关于房产税开征的新闻再度激起市场广泛关注，更是对市场形成震慑。市场概述目前政策调控的影响力对我市房地产市场的影响也逐渐明显，5月份新建商品房成交量出现明显的下滑，随着各项细则的进一步落实，近期内对我市的影响会逐渐加深。市场概述1-5月全国房地产市场运行情况1-5月，全国房地产开发投资13917亿元，同比增长38.2%，其中，商品住宅投资9643亿元，同比增长35.7%，占房地产开发投资的比重为69.3%。5月份当月房地产开发完成投资3985亿元，比上月增加648亿元，增长19.4%。市场概述5月份新建商品房成交651成交面积住宅均价73532.24㎡3980.04元/套㎡环环环比比比下下下降降降54%42%12.2%市场概述5月份商品房销售套数（单位：套）250230200151150住宅110区域商品房销售套数非住宅100503823282817121850淮上区高新区经开区龙子湖区禹会区蚌山区住宅230281511711028非住宅2313885125月份商品房销售价格对比（单位:元）10000.009518.648737.098000.006267.195800.006000.004803.194806.444647.864362.23住宅4260.634203.723901.57区域商品房销售价格4000.003170.76非住宅2000.000.00淮上区高新区经开区龙子湖区禹会区蚌山区住宅3170.764362.234803.194260.634203.723901.57非住宅4647.865800.008737.099518.646267.194806.44市场概述2009年元月—2010年5月商品房市场走势监测90008000700060002009年元月—2010年550004000住宅月商品房成交均价走势图3000非住宅200010000月月11月月月月月月月月月月月月月月月年23456789012年2345911100100222500200015002009年元月—2010年5住宅1000月商品房成交套数走势图非住宅5000月月11月月月月月月月月月月月月月月月年23456789012年234591110010022市场概述区域环境及市场调查区域现状环境：本案位于蚌山工业园区，区域分布大小企业100多家，工业经济初具规模。拥有一定自然生态环境基础，但区域整体居住环境不理想，道路破损、环境“脏、乱、差”现象严重，配套设施匮乏。发展规划：随着城市南拓战略实施；随着黄山大道、燕山路间城市生态走廊项目的规划；随着4平方公里蚌山工业园、姜桥物流园区的开发建设，将为燕山乡下一步跨越式发展提供了难得的机遇。市场概述市场概述1、政策影响逐渐加剧2、市场交易出现下滑结论3、市场交易价格波动不明显4、市场观望氛围愈发严重5、区域市场环境不容乐观第二部分：本案质素解析一、本案地块分析第二部分本案素质二、本案SWOT分析解析三、本案发展战略暨产品建议本案质素解析本案地块基础分析本案地块东至陶山路、西至用地界限、南至用地界限、北至规划路。占地面积约126亩，规划容积率2.0。距蚌埠坦克学院约1公里，距唯一公交车站约1公里，紧近蚌山区工业园，周边多为自建住宅。道路状况较差，路面坑洼不平。地块形状较为规整，且拥有一定规模，有利于内部整体规划和环境设计。但前期遗留工程对本案建设存在较大影响。本案质素解析项目SWOT分析在对项目进行营销策划前，首要的就是清楚自身项目所存在的优缺点。在推广中放大自己的优点，找准项目所拥有的独特市场竞争力，是营销推广之核心思路。以下是对本项目的SWOT分析：优势劣势StrengthsWeaknessesSWOT分析机会威胁OpportunitiesThreats本案质素解析优势A、靠燕山脚下，环境优美strength本案位于燕山脚下，空气清新、自然环境优美。B、价格优势本案的区位优势先天不足，需要经过后期的精心打造，因此本案的销售价格与其他有成熟区位优势的项目相比会有一定的优势。本案质素解析劣势A、“烂尾楼”形象既成事实本案的“烂尾楼”的形象已经深入人心，要彻底改变这种Weakness不良形象将是一个很艰巨的任务。B、道路环境制约本案紧靠陶山路，在本案以北也就是进入本案路段的部分路面坑洼不平、路破损不堪，给进出本案带来很大不便。如不及时修整，会给本案带来致命的影响。C.生活配套匮乏本案靠近工业区和郊区，周边生活配套还需完善。D、周边居住环境较差周边多为自建房，且“脏、乱、差”现象严重，要改变这一现状需要很长时间。本案质素解析机会A、城市发展机遇蚌埠市城市发展，未来对区域版块价值将有所提升。OpportunityB、工业园区成熟后聚集大量务工人员蚌山工业园区成熟后将会吸引大量务工人员进驻，增加该地段的人流，提高地段区域人气和价值。威胁A.区域不成熟，潜在客户群模糊。本案区域不成熟，对潜在客户的吸引力甚微，给未来的销售带来致命硬伤。Threat本案质素解析综述，受先天因素制约本案项目发展存在巨大挑战。如何规避项目存在的劣势而将优势进行最大化发挥，关键在于对产品一个正确的市场定位并制定“创新型营销策略”，为项目发展争取更多的市场空间。本案质素解析通过以上分析让我们发现难点我们如何应对？Continue本案质素解析本案发展战略暨产品建议破立项目形象塑造本案质素解析破打破市场对区域的偏见认识，打破项目前期给市场遗留的不好印象。首先必须要做到的是给市场对本区域未来发展的认识，描绘未来发展的前期，如果有条件可对局部环境进行先期投入，如道路、周边环境等。那么“版块先行”将是打破市场格局的最佳途径。本案质素解析立树立项目鲜明的市场特色，首先我们拥有接近16万平米的体量，这给我们树立形象奠定了坚实的基础.本案质素解析我们建议——?与名校合作，打造名优学区房，增强竞争力。?便捷社区巴士，方便上下班高峰压力。?修整道路路面并延伸公交路线，方便出入增强交通便捷性。?完善生活配套，引进银行、超市等。本案质素解析户型配比?80㎡小两房占总体量55%左右?110㎡小三房占总体量30%左右?120㎡三房占总体量15%左右在以上基础设施完善的情形下，我们将打造鲜明的建筑特色，创新“英伦建筑风格”。通过对建筑的塑造，对园林景观的塑造，对内部设施的塑造等等来演绎“英伦建筑风格的浪漫田园气质”。弱化地理位置劣势，制造卖点，塑造“大气、宁静、古朴”的居住氛围，以鲜明的形象引起市场广泛关注。本案质素解析本案前期定位部分第三部分一、本案推广案名建议本案前期定位部分二、本案客群定位本案前期定位部分推广案名建议【约克小镇】释义：约克——英国英格兰东北部城市，北约克郡首府，具有浓郁的英伦风情，英伦风情的最佳代表，体现英伦高贵、雍容、大气、宁静的居住风情，以淳厚典雅的色彩，演绎英伦景观风格的古朴浪漫气息。小镇——让人联想一钟世外桃源的生活意境，一种古朴而浪漫的田园风光。从记忆点出发，很容易在众多楼盘中脱颖而出，容易客户记忆，所以，我们认为“约克小镇”作为一个推广名应用与本项目，将充分体现项目定位，易于推广延展。本案前期定位部分本案前期定位部分备选案名：【百合·又一城】释义：借力前期项目“百合·国际公馆”的市场影响力，阐述开发企业将再次延续品牌楼盘的建设，再次全新打造同为16万平方米超大体量的“又一城”。本案前期定位部分本案客群定位——找准目标群体，进行心里共鸣在对本项目接触之后我们最大的困惑就是谁会来买我们的房子，我们对以下群体进行详细的梳理:A、工业园区的员工：B、周边居民C、乡镇非农从业者本案前期定位部分一个严峻的事实我们无法逃避，以上群体能消化的仅仅是本案16万平方米的体量中的一小部分。我们剩余的大体量靠谁来消化？所以必须在前期制定相对完善的发展战略，并通过行之有效的宣传推广来吸引全蚌埠市的消费群体。第四部分：关于五星公司关于五星?安徽五星房地产营销策划有限公司是五星房地产机构核心成员，注册资本200万元人民币。公司拥有十多位资深房地产营销策划、销售管理及广告设计专家，是一家由上海、深圳等沿海一线城市专业人士及本土精英人才组成的智慧团队。?公司导入中国前沿市场的先进营销策划理念和创意，同时亦注重研究项目所在地本土文化和消费习惯，透过团队自身优势，致力于为房地产开发项目提供专业、实用、高性价比的全程企划服务。?公司业务范围包括：土地价值及项目可行性研究、项目发展战略研究、项目规划及产品建议、项目管理咨询、专案市场调查、项目营销策划及销售代理、整合推广传播、广告设计发布、商铺招商管理等。关于五星面对市场上形形色色的房产策划公司我们有什么?策动市场掌控全局?打造专业媒体提供增值服务?房产经纪连锁经营成功建立分销渠道关于五星?公司经常性开展市民购房意向专项调查，注重市场数据的收集和研究，公司建立起房地产信