幸福里尾盘推广思路及价格策略2011年6月30日目录论“市”立“势”造“势”领“市”相识相知相恋相依打招呼展实力树信任出产品“市”论相识------打招呼城市发展现状和现有项目分析城市发展现状：兴义市位于贵州的最南边、位置优越，交通比较便利.改革开放以来,兴义市的经济在飞速发展，但是在很长一段时间里，贵州各地级城市各种大型综合购物中心平地而起，而兴义市在商业地产运营这方面却差强人意，迄今为止依然呈现典型的“马路经济”特征，无街不铺。近年来，在政府、发展商、商家三方共同努力下，兴义市的商业开始出现转变，大型的超市应运而生。因此本项目也是在这样的环境下扬帆起航。周边项目分析：项目名称莱蒙蒂景广州旺开发商景地地产代理公司房屋类型地顾问占地面积25万m?建筑面积总栋数总套数1750户容积率绿化率停车位个住宅价格2800商业层数独立门面商业16000地址下五屯价格备注周边项目分析：九华苑项目名称广州开发商贵州醇代理公司房屋类型顾问占地面积50万m?建筑面积总栋数总套数2000户容积率绿化率停车位个住宅价格2700商业层数商业地址下五屯价格备注周边项目分析：佰路·鑫吉园项目名称贵州正华兴地产开发商代理公司奇方中房屋类型香港佰路地产73621.88占地面积10666m?建筑面积总栋数m?总套数450户容积率6．9绿化率停车位230个住宅价格2900商业层数地址桔园路口对面商业价格项目商业共五层，商业定位为超市儿童乐园，商场，负一备注层为地下车库，现已开盘，且已经全封顶，交房时间为明年3和9月。周边项目分析：项目名称铭都公寓升华房地公寓式写字开发商产开发有房屋类型住宅价格楼限公司占地面积4700m?建筑面积36521m?总户数总栋数3栋商业层数2层住宅价格地址桔山瑞金路电话住宅现已开盘，商业还未销售，共ABC三栋，其中A栋为公寓式办备注：公楼B栋为商务公寓，可商住两用，C栋为宜居公寓项目名称澳城双峰房地产有贵州正奇方中地开发商代理公司房屋类型高层商住限公司产109985.74m4占地面积12666.70m?建筑面积?总栋数栋41%56总套数585户绿化率容积率．29003停车位591个住宅价格左右商业层数层12000m73000m商业价格2.6万/平米商业面积?住宅面积?120地址桔山广场往北米电话3330777备注现已开盘，但是项目现在是停工状态。项目名称金钻豪城贵州大中房开发商地产开发有代理公司贵阳基点策划房屋类型商住楼盘限公司占地面积2．6m?建筑面积14m?总栋数13栋总套数1000容积率5绿化率40%公摊率20%建筑密度25%商业层数1层面积3500m?价格均价1万停车数1:1地址桔梗大道西侧新州政府斜对面备注一期已经售完，二期还没有建设项目名称金地首座贵州美福房地产有深圳左右房地开发商代理公司房屋类型限公司产占地面积4366m?建筑面积61368m?总栋数容积率14绿化率30%住宅总套数车位数200多商业层数2层商业价格商业面积6000m?地址瑞金北路侧开盘时间为2008年4月，2009年9月已交房，现已售完，中间一栋为写字备注楼，总共32层，物业费住宅1.2元/m?，写字楼、商铺2元/m?。项目名称御景园亿美嘉、美福开发商房屋类型高层住宅层数32层地产联合开发均价2700元/黔山酒店下面积230-310m?价格地址m?200米备注现已是尾盘销售小结：兴义市商业地产基本上都处在交通便利、商业氛围浓厚的地段，就刚开业及正在开发中的一些楼盘来看，兴义市商业地产存在以下共性：1、?项目前期炒作理念缺乏前卫，配套设施不完善，缺乏专业的地产营销策划团队，在宣传上做过大手笔的动作,但未达到代理公司及开发商的期望值；2、?楼盘的销售滞后，由于前期缺乏开发理念，楼盘销售基本达不到预期效果；3、大型主力店的招商及其它商家的入驻存在很大难度主要因素是项目规模和规划设计定位没有达到、缺乏商业地产运营销售经验；4、后期运营将是所有项目面临的最大困绕，由于缺乏品牌连锁等现代商业运营模式的支配和专业的管理队伍，商场的运营难以得到有效、长远的规划及控制；5、商业现状结构比例不合理，不能满足人们的消费需求。1、销售相对较好的豪宅项目：中海·城南1号、麓山·因特拉肯、鹭岛·原石滩公寓特点：1、在成都三年以上的品牌积淀，已经树立了自己的品牌影响力2、在成都开发过高端物业项目，有一定的高端客户积累3、主要突出产品价值、地段价值、品牌价值、资源价值。4、主要依靠前期积累客户实现销售成都目前的电梯豪宅还停留在地段、产品、资源等物质层面的价值比拼，没有一个项目从精神层面上塑造电梯豪宅居住价值。300万，意味着可以在成都拥有一栋资源绝佳的独栋别墅。以成都人的置业理念，同样的总价，他们“理所当然”选择别墅。这是一场战争，一场高层豪宅与别墅的“客户争夺战”，是一场“居住价值的颠覆战”谁?在颠覆成都财富阶层的居住价值观无法颠覆成都财富阶层的居住价值观，高层豪宅在成都将完全没有市场可言！成都现有的电梯豪宅对“誉峰”没有任何借鉴意义！“誉峰”是绝对空前的，“誉峰”之前，成都不言豪宅！“誉峰”就是要树标杆，改写成都豪宅概念！开发商困惑市场将会怎样？项目的问题在哪里？解决核心问题未来应该怎么做？是不是暂时不动，等一等行情？具体难题是不是要降价才能拉动销售？二期是不是如期启动？包装是不是要整改？。。。思考路径图——重要的事市场供应情况市场等待？趋客户需求心理势战略选择兴义市场有问题？研判开发商心理调价出货？市场吸纳量检验产品结论及建议产品定位问题？上门客户检验策自身定位有问题？新性价比体系略定位性价比问题？形象定位检讨形象调整建议价格定位检讨价格调整建议宣传渠道问题吸引客户手段上门量少？客户渠道问题执自身执行有问题？行房号安排问题体成单率少？逼定支持系统系保全系统问题开发商困惑：紧箍咒越念越紧供给三方博弈需求开发商压力一：资金缺口，等不了了压力二：融资成本，越等成本越大压力三：快成现楼了，还没卖多少压力四：后期推出量大，竞争持续存在压力五：有人协议拿地，成本更低供给三方博弈需求开发商竞争减弱？值得等待吗？目前现状成交萎缩新需求产生？速谋出路？短期内兴义市场不会产生新的置业需求，未来仍以桔山片区需求为主桔山片区------兴义城市之窗新需求产生？等待吗？竞争减弱？以周边地区刚性需求新?以政府规划为核心推为核心推动力吸引周?区域内部形成产业，兴动力边地区以自住为目的的客户置业.以产业支撑为核心市?吸引看好市场预期的推动力.场首批客户成?内部产业人群形成纳入全市价格体系长我们所处的阶段主要客户群周期规划推动期周边需求推动期内部产业推动期成熟期图?CBD核心区内原规划的商务功能现多表现为住宅功能，写字楼少、机关单位少、公寓多，因此短期内不会产生产业需求支撑未来竞争更加激烈——待上市量大新需求产生？等待吗？竞争减弱？大量待开发地块待上市量300多万方目前每月成交量3.8万平米已上市量100万方立“势”“誉——峰”树“誉峰”气质，立成都豪宅标杆颠覆成都豪宅价值观的跨界之作在塔尖客群中再细分客户对“誉峰”没有任何意义，我们要做的是引领塔尖人群的生活方式。我们需要颠覆的对象：“金字塔尖”人群CEO是一个圈子，CEO是一种共识“金字塔尖”人群无非是私企老板、企业CEO、外商、华侨、政府高官等城市的财富阶层。我们的客户群很单一，就是别墅客户，就是以CEO圈层为核心的城市财富圈层。No.1顶级私人俱乐No.2挑战极限的奢侈运部动目录No.10高尔No3博客夫秀No.9顶级豪No.4公益慈车善No.8奢侈品No.5艺术品收藏No.7奢华旅No.6时尚派游对颠覆成都财富阶层的居住价值观，就需要寻找顶级私人俱乐部，顶级豪车，……是他们圈层身份的象征——迎合客户奢华生活方式的价旅游，时尚派对，极限运值动，高尔夫……是他们对时尚元素的追求“符号”艺术品收藏，奢侈品……体现他们对稀缺事物的偏好决定豪宅级别的不是“卖点”，而是“符号”身关键词份：时尚稀缺StatusFashionRare时时尚尚感感营造稀缺感稀缺感身身份份感感PARKOFFICE价值原点：国际城南+城市新中心+高起点规划+高端HOPSCAHOPSCA商业配套+高端市政Convention配套HOTEL+高端商务区+富人聚集区……价值联想：巴黎·拉S德HOPPING方斯MALLAPARTMENTHOPSCA是指在城市中的居住、商务办公、购物、文化娱乐、社交、休憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。国际城南核心区域高尚居住中心目录高端商业、8万平米商业甲级写字楼、2个五星级地段价值、公园、海酒店、会所…洋馆、歌剧…院……区域配套项目配套价值价值合景泰富上豪华装修市公司品牌天际泳池、“誉峰”品品牌价值产品价值地热系统……牌……服务价值顶级豪宅专属服务项项目印象目印象项目位于深圳的中部，五和大道边，交通便捷，自身资源丰富，容积率为4.0总规划用地面积：8040.50㎡总建筑面积35475.78㎡计入容积率建筑面积32186.89㎡住宅建筑面积29853.12㎡商业建筑面积2138.73㎡地下室建筑面积3288.98㎡容积率4绿地率36.82%绿地面积2860.49商业配套建筑面积195.04㎡停车位144个深圳中部组团定位规划规划规划规划价价价价值值值值产产产产品价品价品价品价值值值值资资资资源价源价源价源价值值值值高低错落，远视距，宽价值认知山水生态景观资源开间，均好性价价价值值值认认认知知知项项项项目价目价目价目价值值值值居住价居住价居住价居住价值值值值项目地块高差明显，溪，大开发商，大盘带动居山以及生态规划脉络住氛围提升配套价配套价配套价配套价值值值值项目商