商管专题2011-1名邦市场前期部写在前面“一铺养三代”从古至今都是中国人的投资理财观念，商业的价值就在资金的快速流通和利益的长期获得。在商业地产开发的过程中，如何树立项目的品牌，如何避免让投资者“一铺养三代”变成“三代养一铺”，除了要把关项目自身的选址、规模、规划、定位等因素外，针对项目后续的招商和运营管理同样重要，引入适合项目的管理运营模式是保证其自身实现不断赢利的根本。专题结构壹什么是商业运营管理？（问题有点大，简明扼要阐述之）贰商业运营管理的模式？（问题有实际意义，详细说明之）叁当前商业运营管理存在哪些问题？（问题具有普遍意义，讲述清楚即可）肆商业管理公司在当前应有什么标准？（问题具有建设性意见，客观解答之）伍专业市场采取什么样的管理运营模式？（问题具有针对性，重点叙述之）陆针对喀什曙光项目提出商业运营管理意见？（专题的主要意义所在）问题一什么是商业运营管理？什么是商业运营管理？现阶段无论是商业地产开发商、策划代理商、经营管理商，无不对商业经营管理畏之如洪水猛兽，均不想介入此项所有商业项目无法回避的工作，个中原因，倒不是商业经营管理是什么“高科技”，而是大家都对商业经营管理摸不着头脑，即便开发商有心把商业经营好，却不知从何下手。从技术的角度来看，商业经营管理并不是无章可寻。要搞好经营管理工作，需要先认清商业项目经营管理工作的重点，抓住定位期、筹备期、进场期、启动期、运营期、稳定期六个时期的工作。什么是商业运营管理？商业运营管理的非正式含义对于住宅地产单纯的物业管理来说，商业项目的运营管理是在物业管理之上的物业经营，更多体现的是全局性和长期性，强调的是运营管理理念的前置和对项目的全局把控，在充分理解市场、尊重市场、适应市场的基础上，在项目定位、业态规划合理化的前提下，通过长期的后期运营管理，把项目做活、维持长久，使得开发商、投资客、经营者、消费者四方共同受益，充分体现其商业经营价值，从而最终达到树立商业品牌的目的。泛商业运营管理包括以下内容：商业市场调研、商业项目定位、商业布局规划、商业经营管理、商业地产运营、商业经营管理诊断、品牌管理、商业空间规划设计、经营定位、场所规划、招商组货、陈列布展、商业培训、机构设置、人员定编、开业策划、促销管理、客户服务、日常工程管理、公关协调等全方位的服务。本专题不谈泛商业的“道”，只谈商业运营管理的“术”，直奔主题问题二商业运营管理的模式？先定原则模式分类合作模式介绍合作模式简评商业运营管理的模式？第一步：先定原则符合定位权责明晰整体运营合作推广商业运营管理的模式？第二步：模式分类模式优点缺点自营产权自有，利润空间大，品牌好管理市场面难打开，外部资源利用不足产权出售，返租期内投资者的投资回报稳资金回笼最快，返租期内可保证经营的统售后包租定性不够，产权分散返祖期结束，统一经一性营困难重重利润下降，委托公司的选择非常关键，操委托管理公司进行经营产权自有，提高项目的成功率作失误，开发商很被动部分租赁，部分出售，资金回收快，招租期内可保证项目的整体产权混乱，统一经营期后，不利于市场的售后统一招租，性和统一性整体调整产权关系明晰，经营成本低，不断提升自资金回收慢，引入大型商家整体收益也不整体租赁身的资本增值，不需设立专门的经营公司高，租赁期长套现难度加大，物业可抵押店中店利于品牌引入，项目形象的确立，未来市若各种商业形态规划不高，容易造成高利（品牌店集合）场的后期整体资本化运作润商业形态不足，开发商实际的收益不高混合模式（零售零租和整租不售的结资金部分回收，开发商可控制项目整体风主力商业与精品商业竞争重合，中小投资格，保证经营统一性，利于树立品牌者压力大，不利于项目的整体繁荣合）商业运营管理的模式？第三步：开发商与商业管理公司合作模式介绍一、全权委托代理1、简介：开发商对自有商业物业进行自营，全程聘请代理公司进行全程销售开店策划和组织实施，直至招商和开业成功。2、服务内容：对商场纯商业全程运作，含：前期市调、整体营销招商方案、项目定位、规划设计、广告策划、团队组建、销售运做、招商运做、开业、后期经营管理。3、适宜对象：发展商缺乏商业经验、人才团队极为薄弱。4、操盘主体：代理公司派驻一整套班子。5、服务效果：全面达成开发商约定的销售经营目标。6、收费说明：【营销策划费+广告费+销售佣金+招商佣金+经营管理费用+主力商家引进费（用品牌使用费）+其他公关费用】（视项目大小难易程度、面积大小，派员多少等定）。7、费用等级：高商业运营管理的模式？二、合作经营管理1、简介：开发商对其极为薄弱的板块派托给代理公司进行单板块（多板块）委托代理，如：前期策划、招商代理、销售代理等。2、服务内容：针对板快内容，进行板快全程负责代理服务。3、适宜对象：开发商虽有团队，但因人才和专业所限，将其委托专业公司代理。4、操盘主体：代理公司对委托板块进行全程代理操盘服务。5、服务效果：对约定的效果达成目标。6、收费说明：参照合作一7、费用等级：高商业运营管理的模式？三、全程现场顾问参谋式1、简介：代理公司派出2名以上项目经理常驻发展商项目地，对发展商所开发的商业地产项目进行从立项到开业的全程现场顾问指导式的顾问咨询服务。2、服务内容：前期、方案、整体营销招商方案、项目定位、规划设计、广告策划，其他咨询服务。3、适宜对象：开发商自有完整的实力团队，但项目难度较大的话，需要外援顾问团队现场驻点支持。4、操盘主体：开发商自有团队。5、服务效果：更进一步稳健操盘、谨慎项目开发运营，保障项目运营成功。6、收费说明：万元/起/年（视项目大小难易程度另定）+前期策划费用7、费用等级：中商业运营管理的模式？四、全程开业服务模式1、简介：开发商对自有商业物业进行自营，全程聘请代理公司进行全程开业策划和组织实施，直至招商和开业成功。2、服务内容：对商场纯商业全程运作。3、适宜对象：发展商缺乏开店经验、人才团队极为薄弱。4、操盘主体：代理公司派驻一整套班子。5、服务效果：按约定的效果全面达成。6、收费说明：X万元起/项目（视项目大小难易程度、面积大小，派员多少等另定），一般说，高于顾问费用。7、费用等级：中商业运营管理的模式？五、委托管理服务模式1、简介：发展商对自己管理的商场无法进行有效的专业管理，将其委托给代理公司进行委托管理，按约定利润进行分成。2、服务内容：对商场进行有效的商业经营管理。3、适宜对象：发展商不想管理或管理不善的商场。4、操盘主体：代理公司。5、服务效果：按约定事项实现目标。6、收费说明：双方协商。7、费用等级：高商业运营管理的模式？第四步：合作模式简评模式优缺点没有商业地产经验开发商的首选。但存在两个问题，一是代理公司能否愿意参与后期的经营管全权委托代理理，经营管理的费用无法与销售或者招商的佣金相比。二是若有代理公司介入，通常开发商的做法是将团队的管理费用摊到物业成本里面去，如何平衡商业物业的运营成本和团队管理成本的问题。合作经营管理目前大多数开发公司所选用的方式。采用不同策划公司的长处是正确的，但是缺乏全程的概念，每次合作都是为了完成阶段性任务，缺乏对后面工作的连续性。全程现场顾问参谋式这种方式对策划公司一点压力也没有同样没有动力。选取有实际经验的商业人士来指导，甚至可以考虑被开发商聘用。这是一种快速自杀的方法，容易失去对后期的控制，前期投入不是一般开发功能能够承受的。全程开业服务模式装修、人员、物业、管理、财务这些方面发生的实际费用是很多开发商刚开始没有想到的。在所有的商业项目合作模式中，自营是最不可取的一条。同二、三种想近，开发商把商铺售出后委托商业管理公司进行管理，这就是大多数广告上标榜委托管理服务模式专业团队进场管理，首先要搞清楚究竟管理些什么，项目开业后有两个管理分支，一个是商管，一个是物管，两者职责清楚。问题三当前商业运营管理存在哪些问题？当前商业运营管理存在哪些问题？现状性的问题，其实对于单个项目来说也算不上问题，这是商业运营管理发展过程中必须要经历的阶段。1、人员因素的制约：第一是商业地产运营管理人员短缺，第二是现有人员管理经验的的贫乏，第三是外来的商业管理人才在本土市场的水土不服。2、前期工作的遗留：中国商业地产不同阶段环节的操作都尚未达到专业化水准，因此易造成管理公司在接手项目时存在大量难以处理的遗留问题，前期产品设计上的制约也是阻碍后期管理正常展开的重要因素。3、业主心态的影响：一般商业项目的成熟需要2-3年时间，甚至更长时间，当前众多的开发商对于商业项目的预期不合理，过于追求短平快。4、外包合作的难点：从未来趋势分析，专业且独立的商业管理公司出现将是必然，但目前的问题是独立商业管理公司的运营模式都尚未达到成熟的地步，同时大部分业主方对外包公司的期望都相对较高，经营过程中的配合也不积极。问题肆商业管理公司在当前应有什么标准？基本标准能力要求选择考量运作模式商业管理公司在当前应有什么标准？合格的商业管理公司的基本标准1、资深的团队2、丰富的商业地产操盘经历3、全面的商业知识4、在商业地产领域主题定位、规划、招商、销售、物业运营管理等方面取得过较好业绩商业管理公司在当前应有什么标准？合格的商业管理公司的具体能力要求1、能按专业水准提出方案，调查、分析项目的立项环境；2、能在商业业态上把握项目的规划、定位（商管公司商业理论、经验的项目化）；3、充分了解当地零售、消费市场状况，策划项目诉求概念（主题）；4、根据开发商企业的特点规划开发商项目的愿景、使命?战略定位、盈利模式定位、业务模式定位、竞争力与核心能力定位、价值链定位、商业企业市场定位、功能定位、企业总体战略目标、项目开发阶段性战略目标、规划项目商管公司的架构（财务、人力资源