矽谷城户外设计说明2011年营销思路前言在2011年矽谷城营销推广中，依据工程进度的进展，a4商业中心动工，将出具商业规模；a2、a3区全面动工，年底将有部分楼宇交房投入使用。为促进项目热销，将在原有推广思路上进行调整，只有思路、方向明确且正确，矽谷城2011年全面热销的目标才能得以实现。PART1市场大环境为什么要调整推广思路？1、中国经济环境通货膨胀高居不下，物价水平持续走高，人民币对外升值实为变相对内贬值，有钱人资金出路只有两种途径，首先是购买房产，其次才是购买黄金。大量资金将在2011年涌入地产市场，大宗购买房产将是投资客的首选。这一点将是矽谷城2011年销售的最大机会。2、国家对于房地产调控的政策2010年4月17日国家出台调控房地产的新“国十条”政策，2010年10月13日，天津市政府出台限购令《通知》规定，自本通知发布日起，本市及外省市居民家庭在市内六区范围内只能新购一套商品住房，对于违反规定购房者，将不予受理权属登记手续。房贷方面，各商业银行暂停发放居民家庭(包括购房人、配偶以及未成年子女)购买第三套及以上住房贷款；暂停发放不能提供一年以上当地纳税证明纳缴证明的非本地居民的购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整为30%或以上；购买第二套住房的家庭贷款，严格执行首付款不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍。2、国家对于房地产调控的政策二套住房贷款已经与商业房贷款持平，投资客必然会把投资转向商业地产，因为商业地产的投资回报率要远远高于住宅产品，由于“限购令”特意注明了天津市内六区，政府这一置业引导政策将有效盘活城市副中心的发展，加速市内六区之外的城市区域发展。这对于矽谷城项目来说，无疑是一个巨大的利好消息。3、2010年矽谷城项目周边在售项目情况表3、2010年矽谷城项目周边在售项目情况表3、2010年矽谷城项目周边在售项目情况表3、2010年矽谷城项目周边在售项目情况表3、2010年矽谷城项目周边在售项目情况表3、2010年矽谷城项目周边在售项目情况表说明2010年矽谷城周边共有34个在售项目，其中纯商业项目共计7个，分布在空港区域及河东区域，与本项目不具备竞争。矽谷城项目商业中心将辐射天房雅韵项目（居住人口5000人）、保利玫瑰湾项目（居住人口1.5万人）、盛世嘉园项目（居住人口1万）、路劲屿东城项目（居住1500人）、河东太阳城居住区（4万人）、河东区万新村居住区（5万人）、河北区民权门居住区（8万），总计约20万人口。20万常住人口，一座矽谷城商业中心。主打商主打商业业品牌，才能最大程度吸引周品牌，才能最大程度吸引周边边的自用及投的自用及投资资客客户户。。PART2客户总结归纳2010年矽谷城客户总结归纳20102010年矽谷城年矽谷城对对外宣外宣传传（广告）推广：“城市（广告）推广：“城市发发展主展主轴轴，大型，大型独栋独栋商商业业集集群”，主打“群”，主打“独栋独栋商商业业””概概念。念。客户来电来访情况（1）矽谷城9-11月份客户来电情况表由以上表格及图表显示，在主打“独栋商业集群”的前提之下，每月都有相当一部分客户咨询住宅，9-11月中有29%的来电客户咨询住宅，即无效来电客户。2011年，我们必须调整推广主题，摒弃住宅类咨询，找到真正购买商业的目标客户群。客户来电来访情况(2)矽谷城9-11月客户来访统计表由以上表格及图表可以看出，来访有效客户中，需求底商产品客户多于需求写字楼产品客户，我们建议甲方在2011年矽谷城推广宣传中，引入商业街街铺理念，与a4商业中心联合对外宣传，利用底商产品销售带动写字楼产品销售，拉高底商价格，把更多的优惠均衡到写字楼中，促进写字楼销售。客户来电来访情况（3）矽谷城当前已成交3组客户，潜在意向客户3组。在已成交客户及潜在意向客户中，由以上图表可以看出，在已成交客户及潜在客户中，自用型客户占据了绝大部分，投资型客户只占很小一部分。投资型客户是我们未进行充分挖掘的空白点。2011年，我们建议甲方，在矽谷城项目对外宣传中，加大商业概念的炒作。做到在继续深挖自用型客户的基础上，广泛吸引投资客到此项目投资。结论根据2010年矽谷城客户来电来访情况，在2011年矽谷城的推广宣传中：1、摒弃住宅类咨询，找到真正购买商业的目标客户群。2、底商需求客户多于写字楼需求客户，转化思维，引入商业街街铺理念，与a4商业中心联合对外宣传，聚集人气，拉高商铺价格。利用商铺产品销售带动写字楼产品销售，把更多的优惠均衡到写字楼中。3、炒作商业高投资高回报概念，结合项目独有优势资源，吸引投资客的大量投资。PART3推广思路推广手段采取虚实结合的方法，“虚”是指概念推广，以商业中心及商业街区形式对外推广，充分满足目标客户心理的满足；“实”是指产品推广，能让目标客户群有实在的感觉。商商业业街街概概念念矽谷城从规划图中可以清楚的看出A1、A2、A3地块共25栋建筑呈封闭围合型，外层呈L型，紧邻快速和外环线，交通便捷性及人流关注度很高。内层呈V型，紧邻社区主干道及次干道，由于次干道一侧规划为高尔夫练习场及人工湖，因此内侧建筑的景观视觉性大大提高。在加上产品本身一层层高4.8米，非常适合做商铺经营。因此A1、A2、A3地块完全可以打造一个商街模式，打造矽谷港湾高档社区一站式休闲、购物、娱乐、商务、居住的复合式街区，人流最集中，投资最赚钱的地方。商业类型可以是银行金融业、通讯业、高档餐饮业、休闲娱乐业，以上产业都可以在本项目产品上找到对应。产产品推广品推广商商业业部分部分A：商业旗舰——超大项目规模本项目商业总建筑规模16.8万平米，包括5.5万平米商业中心及11.3万围合式商业街综合体、商业街。由47栋楼宇组成，以多层和小高层及局部高层独体为主，有4层、5层、6层和10层，一层底商层高4.8米，经营业态包揽中式正餐、快餐、娱乐（KTV、足疗等）、银行、品牌服装店、药妆店、家居类、社区服务类等；标准层层高3.9米，建筑面积约1600平米~4000平米，4层、5层及6层建筑赠送地下一层400平米地下室，车位配比高达1：2，宜商，宜居，宜办公，宜投资。B：品牌入驻——三星企业三星企业与矽谷城项目达成战略合作伙伴协议，抢先入驻矽谷城商业街，a3区2#A。一、二层作为三星产品展示中心，三、四层作为三星企业研发基地。C：最具升值的潜力地段——太阳城板块核心地段项目占据快速路东南半环，扼守天津东部门户，通往北京、滨海新区方便直达。周边遍布住民区，常驻人口接近20万。南淀风景区已在项目对面选址。作为周边唯一且最大的商业区，商业潜力超强。D：聚集效应——大众投资的出路在当前投资渠道狭窄的背景下，会聚集一批认同项目所标榜优势的投资者，对其共同特性加以总结提炼，并进行相应的市场细分，调动成交客户老带新，真正的吸引大批投资客户。E：中小型企业首选——东丽软件园开发商天津市东丽软件园建设开发有限公司为本项目中小型企业提供政策税收优惠，鼓励中小型企业到本项目创业发展。产产品推广品推广写写字字楼楼部分部分多种主题活动带动销售1、音乐会主题活动2011年年初将举办“三联携手三星全面打造矽谷城”答谢业主音乐会活动，届时东丽区政府、三星代表、三联领导及矽谷城意向业主，加上各路新闻媒体，齐会一堂。见证一年来三联与三星全面战略合作，在矽谷城上的取得的优秀成绩。促使项目意向业主，更加有信心在本项目自用并投资。产产品推广品推广写写字字楼楼部分部分多种主题活动带动销售2、产品说明会活动2011年中旬将举办“矽谷城产品推介及说明会”活动，将邀请知名经济专家、三星公司，进一步阐述世界500强企业进驻矽谷城，给与项目投资者的信心及美好前景。三星公司将进一步加强与三联公司战略合作，能够为入驻矽谷城项目企业提供1、企业管理培训2、专利技术引入三星等一系列支持，为中小型企业提供全方位帮助，最大程度吸引高科技创新型企业。价格价格调调整整后后销销控表控表1价格说明调整后的价格，一层、二层按照底商价格出售，一层均价20500元/平米，二层均价15300元/平米。三层及以上的写字楼，均价在7600元/平米。总销售额1331494326元。已涨价后的销控表总销售额为1300932656元。以商铺带动写字楼销售能为甲方带来比原利润多出三千万的利润。商业先行的优势在哪里？1、为矽谷城的酒店式公寓、写字楼及其他服务提供完善的商业配套，为投资客选择其他产品形式提供附加值；2、集中式独栋商业，品牌汇聚，提升项目形象价值；3、为区域周边大量固定消费人群提供商业街区的首选，确保商业财富的中心效应；4、矽谷城作为东部门户，基于大量的流动人群，将被打造为天津集中式时尚消费地标；5、区域型的商业配套，有着强大的汇聚力和辐射力，在弥补市场商业空白同时，成为区域的中心。针对的目标客群在哪里？购买目的：1、商业地产的准投资客2、住宅类投资向商业地产转化的投资客3、有实力的企业自用所在区域：1、东丽周边2、蓟县、宝坻、滨海新区等及周边3、天津市内及周边，北京、唐山、廊坊等外阜客户我们要怎么做？我们的目标：招商先行引进品牌塑造区域的商业中心1、矽谷城的商业业态：大型生活购物超市、全面覆盖百货、餐饮、休闲、娱乐，影院，品牌专卖店等多种方面，呈现时尚消费主题；2、分类引进各大品牌商家率先进驻矽谷城，实行“带租约销售”模式；3、有品牌商家保证，为商业销售提供了实质支撑，将投资客的投资风险减到最低；4、商业中心的打造，吸引东部固定和流动人群的汇聚，加上政策支持，区域未来价值无可限量。以上种种，解决了投资客的后顾之忧，没有理由不买。品牌商家建议：1、大型超市：华润万家、乐购等2、通讯：联通、移动、电信3、银行：农行、中行、招行等