嶺望—2011年度推广思路杰盟地产2011-03PART1:市场论PART2:客户论PART3:执行论PART1:市场论政策回顾热点效应别墅市场公寓市场2010年政策回住房信贷政策：顾各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳央行加息：证明的非本地居民暂停发放购房贷款12月26日起一年期存贷款基准新国十条：新国五条：。利率分别上调4月17日，9月29日契税新政：0.25个百分点。《国务院关于，国家针对《关于调整房地产交易环节契税个人坚决遏制部分地产调控推所得税优惠政策的通知》已下达黄山住房公积金调整城市房价过快出五条措施市，在本市购买非家庭唯一住房时，：上涨的通知》进一步推进契税调至4%；出售或购买自有住房12月26日起，（“新国十房地产调控。并在1年内重新购房或出售原有住房五年期以下(含条”）出台。的纳税人，不再减免个人所得税。五年)及五年期央行加息：以上个人住房公10月20日，上调金融机构人民币存积金贷款利率均贷款基准利率0.25%；12月26日起上调0.25个百分又基准存贷款利率上调0.25个百分点。点。4月9月101112月月月2011年新政?新“国八条”重拳突袭楼市各地频出调控细则内容主要：强化差别化信贷（贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。）、加强税收征管、限购房产、加强保障房建设等。?房贷利率再次增加1月9日起，上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到3%，一年期贷款利率达到6.06%。?央行上调存款准备金率从2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自去年以来央行第8次上调存款准备金率。上调之后，大型商业银行存款准备金率已达到19.5%，而部分被实行差别存款准备金率的金融机构缴纳存款准备金压力再增。政策回顾热点效应别墅市场公寓市场?高铁效应2010年黄山高铁北站正在建设中，一旦建成开通，将彻底打开黄山连接长三角的快速通道，融入杭州一小时经济圈和上海一个半小时经济圈，这也将为黄山楼市带来发展的契机，黄山市房地产业也将迎来新增长。?旅游地产效应随着徽杭高速和合铜黄高速的开通，高铁的新建，黄山的交通越来越便利，旅游发展越来越成熟，开发商们看好未来的黄山市将会是最佳的居住地，购房者看好黄山地产的价值，黄山的投资热潮一股接一股，房地产行业，尤其是旅游地产急剧升温。?地王效应2010年楼市调控越来越严厉，但黄山的土地市场依然十分活跃，8月14日首次土地拍卖最高单价拍到548万/亩，紧接着10月29日黄山东城区的土地拍卖最高也拍到500万/亩。黄山土地市场的红火，地王的频现，预示黄山地产并没有因国家调控而冷却，开发商拿地的步伐依然紧促。2010年楼市圆满收官?销量167万平方米，仅次09年2010年黄山市的商品房销售量，取得了黄山市有史以来第二高的销售量，仅次于党中央、国务院和各省、市采取一系列促经济发展和促住房消费政策的2009年。?均价稳中有升，市场健康快速发展黄山市中心城区销售均价基本保持在4400元左右运行，相对稳定。总体均价4394，较2009年上涨23%。政策回顾热点效应别墅市场公寓市场代表项目：·黄山1号公馆·徽府黄山区代表项目：·宏村?奇墅仙境酒店式别墅代表项目：黟县—祁门·黄山纳尼亚小镇·黄山德懋堂州区—徽歙县屯溪—休宁代表项目：·元一柏庄·黄山大观·黄山桃花源黄山主要别墅项目分布板块·碧桂园歙县—徽州区板块项目地址物业形态体量、面积在售价格开发商在售别墅别墅288-新华联集团徽州区岩288-553平米553平米，寺镇瓦村独栋别墅黄山市金龙；精装修公均价7000房地产开发寓40-80平元/平米左有限公司米右纳尼亚小镇现房、精黄山市徽装销售。一期售罄观景别墅黄山市天地州区呈坎一期300二期在售别山水别墅旅游开发有镇老梁上平米，二墅总价350限公司期联排万-500万218-249元黄山德懋堂平米屯溪—休宁板块项目地址物业形态体量、面积在售价格开发商黄山新安别墅共11栋在售精装修大道与阳独栋别墅，面积550-酒店式公寓元一柏庄投湖路交汇800平米均价9500资集团处元/平米元一柏庄·黄山大观在售二期单在售二期单体体别墅220-别墅均价黄山西湖投屯溪齐云独栋别墅325平米户型大道8号联排别墅9000元/平资发展有限；米；公司联排165-215联排均价平米户型黄山桃花源6300元/平米双拼单价黄山市屯溪双拼美墅双拼面积2208000-10000区齐云大道联体美墅平米左右;联元/平米；碧桂园集团与梅林大道排面积215平联排均价交汇处米左右5500-8500碧桂园元/平米黄山区北大门板块项目地址物业形态体量、面积在售价格开发商黄山区耿城一期共78套徽府大道一别墅安徽龙升房别墅，目前均价7500号地产开发有在售40多套元/平米280—390平限公司米房源徽府半山合院别黄山北大门445-530平米黄山市天安别墅半山合院别墅墅均价8000耿城浦西河洋房元/平米；伟业置业有畔金溪山庄；限公司酒店式公寓65-150平米半山叠院洋半山叠院洋房房均价4500元/平米黄山1号公馆黟县—祁门板块项目地址物业形态体量、面积在售价格开发商黄山市黟黄山京黟房独栋别墅在售350-均价10000元地产开发有县宏村镇联排别墅1900平米/平米奇墅湖畔限责任公司宏村?奇墅仙境酒店式别墅黄山在售别墅产品面积区间面积（平米）1000900800700550-600800500445-530350-700400288-553280-220-280-390300350400220-250200黄山黄山黄山宏村·元一柏庄碧桂园黄山徽府·黄山大桃花源纳尼亚德懋堂1号公馆奇墅仙境观小镇别墅?黄山独栋别墅面积最小220㎡，最大面积800㎡，主力面积集中在300—500㎡。?适舒型独栋300—400㎡是黄山独栋别墅的上市主流，并以适当的单价，构成有吸引力的总价，满足了江浙沪一带购房者独栋别墅居住的愿望。?独栋500㎡以上，属于豪华型，主要方向也是外地客流，开发商在大面积户型上较为谨慎，一般显示较长的客户意向蓄水期。黄山在售别墅产品总价区间总价（万元）独栋别墅总价在200-500万成为市场主流，更1100-独栋别墅总价在200-500万成为市场主流，更1000以上1600能能吸引江浙沪吸引江浙沪的购房的购房者者1000900800700600500300-700400350-500320-450220-200-300400400210-300200120-220100黄山黄山黄山宏村·元一柏庄碧桂园徽府黄山·黄山大观桃花源纳尼亚德懋堂1号公馆奇墅仙境小镇别墅政策回顾热点效应别墅市场公寓市场徽州区文峰路北（区政府广场后）徽州区项目地址物业形态体量、面积在售价格开发商徽州区岩精装修公寓精装修公寓新华联集团精装修公寓寺镇瓦村40-120多平4700/平米黄山市金龙米房地产开发有限公司纳尼亚小镇徽州区文在售三期多峰路北层住宅面积黄山市新城多层公寓均价3500104-117平（区政府元/平米房地产开发广场后）方米左右有限公司玫瑰花城屯溪区项目地址物业形态体量、面积在售价格开发商5#、6#楼屯溪区政府住宅、商在售一期高—均价4800元南侧（新安业、酒店层面积80黄山龙恒汇140平米/平米；7#大道和佩琅、酒店式均价5200元金置业路交汇处）公寓/平米颐和观邸一期新安大道1#、2#、3均价5200元黄山水建房/平米和徽州大高层/小高层#面积60—地产开发有道交口西130平米限公司南角?岸上蓝山院景洋房—105、127、御前街23黄山盛华物141平米；花75平米均价徽州大道南/房地产开发多层/高层园洋房165平9000元/平佩琅桥西有限公司?米；御前街米23—75平米长宏·御泉湾黄山区项目地址物业形态体量、面积在售价格开发商黄山北大独栋别墅、65—150平米均价4500元黄山市黄山门耿城浦花园洋房、半山叠院洋/平米。区天安伟业西河畔金酒店式公寓房置业有限公溪山庄?司?黄山1号公馆山湖雅舍，面积71-73山湖雅舍均黄山区耿城山湖雅舍/平米；精装价3800元/黄山厚海投镇黄山厚海山湖公寓/山湖公寓，平米；精装资有限公司（金鼎大道山湖别墅面积51-59山湖公寓均东侧）?平米价4400元/黄山厚海平米黟县项目地址物业形态体量、面积在售价格开发商碧阳大道目前在售一黟县宇仁建多层（徽均价2200元设指投资有和西武路派园林建期住宅1-/平米限公司?交叉口筑）12#，60-140平米宇仁·现代城?黄山在售楼盘总价区间单位（万元）?80706050403020100纳尼亚小镇玫瑰花城颐和观邸岸上蓝山长宏·御泉湾黄山厚海黄山1号公馆宇仁·现代城?黄山在售楼盘面积区间单位（平米）?160140120100806040200纳尼亚小镇玫瑰花城颐和观邸岸上蓝山长宏·御泉湾黄山厚海黄山1号公馆宇仁·现代城?【精装小公寓变成投资新宠】2010年国家部委一次又一次对房地产行业下猛药，不仅挑动着购房者敏感的神经，也再次使低总价、低首付的精装小户型成为投资客关注的焦点。目前政府调控政策和规定对投资小户型精装公寓的限制比较小，况且带来黄山旅游度假楼盘阵阵热潮的金九银十也是旅游度假的好时间。在2010年整体购房需求低迷的环境下，小户型精装公寓市场成交量依旧不减，可见购房需求是相对坚挺的，其升值潜力是应该得到肯定的。从上公寓面积和总价分析也可以看出，黄山公寓市场主力在小户型，低总价，以更适合度假投资和养老的市场需求。PART2:客户论目标客户细分?第一圈